Вернуть квартиру продавцу

Что делать поэтапно и каковы шансы вернуть деньги и в какие сроки?
Алексей и Ольга

Для начала Вам необходимо направить претензию продавцу в связи с тем, что товар (квартира) оказалась ненадлежащего качества.

В случае отказа в удовлетворении претензии следует обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств.

Добрый день!

Пишите покупателю претензию с требованием о расторжении договора в связи с тем, что некачественный товар и ссылайтесь на статьи которые указаны мной ниже.

Письмо с уведомлением, обязательно.

Если не ответят или откажутся, то обращайтесь в суд с требованием о расторжении договора и возврата уплаченной Вами суммы.

Статья 450. ГК РФ Основания изменения и расторжения

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Статья 469. Качество товара

1. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

2. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Также Закон о защите прав потребителей.

Уважаемый Алексей и Ольга,

В вашем случае можно сослаться на статью 18 Закона о защите прав потребителей, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы.

Если все действительно так как вы описываете, то шансы вернуть деньги достаточно высокие. Но, доказывать свою правоту скорее всего придется в суде. Для этого не лишним будет запастись заключением специалиста о качестве товара.

Начинать следует с предъявления претензии продавцу.

В первую очередь необходимо получить экспертное заключение, подтверждающее наличие скрытых недостатков, которые не были заранее оговорены сторонами при подписании договора купли-продажи. После получения интересующего Вас заключения можно собирать документы для обращения в суд с требованием о расторжении договора (или возможно изменении цены, если этот вариант Вас заинтересует). Предварительно, послав претензию продавцу, с требованием расторгнуть договор и вернуть деньги.В качестве обоснования будет фигурировать заключение — основное доказательство, а также текст договора, в котором данное обстоятельство не оговаривалось.

Здравствуйте! Теоретически конечно можно применить ст.475 ГК РФ.

Согласно ст.557 ГК РФ

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст.475 ГК РФ

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
— соразмерного уменьшения покупной цены;
— безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
— отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

То есть, отказаться от договора Вы вправе только при наличии существенного недостатка к качеству квартиры.

Продавец обязан сам провести экспертизу на основании требования об отказе от договора и возврате денежной суммы.

Но поскольку существенность недостатка понятие правовое, то придется обращаться в суд.

Требование об отказе от договора направьте заказным письмом с уведомлением на юридический адрес продавца.

Здравствуйте, как вы правильно отметили при передаче недвижимого имущества ненадлежащего качества, применяются положения ст. 475 ГК РФ

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Чтобы расторгнуть договор купли продажи недвижимого имущества, нужно чтобы нарушение условий договора было существенным, из вопроса явствуют признаки существенного нарушения договора, например неустранимая трещина, ее латают а она появляется вновь. Соответственно, сначала вы должны направить письменную претензию продавцу, с требованием расторгнуть договор купли продажи возврате денег, установить срок для исполнения требований, по окончании которого вам нужно обращаться в суд с исковым заявлением. Экспертизу качества можно инициировать в суде, соответствующим ходатайством.

2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков)покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

Претензия продавцу — письмоМ с уведомлением? На каком этапе нужно делать экспертизу?
Алексей и Ольга

Здравствуйте, Алексей и Ольга!

Претензию можете отправить заказным письмом или ценным письмом с описью вложения. И с уведомлением. А можете вручить лично под расписку.

В суде Вы вправе ходатайствовать о назначении строительно-технической экспертизы.

Здравствуйте. Необходимо понимать при этом, что в данной ситуации Вы состоите в правоотношениях с продавцом квартиры по сделке купли — продаж и банком в отношениях по кредитованию.

В связи с этим, необходимо признавать сделку недействительной или требовать расторжения договора купли продажи в связи с нарушением условий договора одной из сторон, в судебном порядке.

Статья 178 Гражданского кодекса РФ:

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Или расторжения договора, в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. Утратил силу.
4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Потребовать с продавца возмещения причиненных Вам в связи с расторжением договора убытков, в соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса РФ:

5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

При наличии вышеуказанных оснований, для признания сделки недействительной или оснований для расторжения договора, которые будут являться существенными, Вы вправе, ссылаться в отношениях с банком на статью 451 Гражданского кодекса РФ и требовать расторжения кредитного договора:

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Надеюсь, что смог Вам помочь в решении вопроса. Желаю успеха!

Есть судебная практика по возвратам некачественных квартир, правда там плохо пахло, но суть та же.

www.online812.ru/2014/07/08/007/
– Жить в той квартире было невозможно, приходилось снимать жилье, – пояснил истец по имени Максим. – Странно, что мои соседи не подали аналогичный иск: решили, видимо, не связываться. Для меня вся эта судебная тянучка длилась больше двух лет. Очевидно, застройщик ждал, что запах все-таки выветрится и я передумаю и въеду-таки в новый дом.
Жилой массив в поселке Кальтино Всеволожского района был сдан в 2012 году. Это монолитные разноэтажные дома, стоимость квартир в них не превышала 53 тысяч за метр. Осматривая квартиру один раз, второй, Максим обратил внимание на запах нашатырного спирта и отказался подписывать акт приема-передачи. Он попросил предоставить ему другую квартиру аналогичного метража, где запах чувствовался бы не так сильно. Ему отказали: все квартиры были распроданы. Покупатель попросил вернуть деньги за некачественный, по его мнению, товар – 3,6 млн рублей. Потом суммы иска возросли. Заявление в суд поступило год спустя после переговоров, и теперь вместо 3,6 млн истец запросил в три раза больше. Дело в том, что деньги за некачественный товар положено возвращать в течение 20 дней, а иначе будет начислена неустойка. В суде подсчитали, что задержка составила 760 дней.
Еще полтора миллиона истец попросил в счет разницы между стоимостью квартиры в момент взноса денег (2011 год) и датой процесса, поскольку сейчас на 3,6 млн жилье аналогичного метража купить уже невозможно. Судья, правда, выяснила, что жилье за два года подорожало, но не более чем на 600 тысяч рублей. В заявление также были включены расходы на экспертизу.
Делало ее ООО ЦНПЭ «Петроэксперт» в феврале 2014 года. Там установили, что концентрация аммиака в квартире превышает допустимую норму в 12 раз, в связи с чем проживание в квартире невозможно. Но чтобы получить такой результат, адвокату и его клиенту пришлось отлавливать представителей застройщика на подходе к квартире: те пытались попасть туда заранее и устроить проветривание. При этом у сотрудников строительной компании имелись ключи от двери, а у самого покупателя не было: те, что ему выдали, не подошли.
«Мы думаем, это застройщик поменял замок, а потом приехал сюда, открыл окна на несколько дней. В феврале!» – говорит адвокат Антон Лебедев. В конце концов рамы не просто заклеили, но и опечатали. И только тогда эксперт смог приступить к работе. По правилам, забор проб воздуха (специальным насосом в колбу с солью) проводится несколько раз в течение суток. Потом пробы уезжают в лабораторию.
Кроме того, истец доказывал, что вынужден был снимать жилье. Получился многомиллионный иск, который в суде рассматривали год. Арендные платежи истцу компенсировать не стали: суд установил, что договор аренды квартиры был заключен еще до того, как дом должны были сдать по срокам, и вообще – в собственности у Максима есть квартира в Петербурге. В итоге получилось 3,6 млн за квартиру, 650 тысяч за разницу в цене, 1,5 миллиона за неустойку, 50 тысяч – моральный вред, 28 тысяч за оценку и пошлину. Расходы на адвоката и аренду квартиры суд оплачивать отказался. Зато с застройщика высчитали штраф – 500 тысяч. Обе стороны обжаловали решение.
Справка
История с запахом аммиака в квартирах стала известна в апреле 2011-го: запах присутствовал в домах разных застройщиков, в том числе очень крупных. Речь шла о сотнях квартир. Все застройщики пытались справиться с запахом. Но окончательную победу долго одержать не удавалось. С наступлением холодов запах становился слабее, с началом теплого сезона жалобы повторялись.
В 2011-м все обвиняли в случившемся производителя бетона, который использовал противоморозную добавку, но в итоге никаких исков в суд ни от одной пострадавшей компании-застройщика не последовало. То есть никто не смог точно установить, откуда аммиак взялся.
Таким образом, все расходы по урегулированию конфликтов с покупателями квартир легли на плечи застройщиков. Решились вопросы по-разному. Иногда покупателям квартир предлагали пожить год в другом месте – и компенсировали деньги за аренду. Иногда застройщики предлагали вернуть покупателю деньги с небольшой компенсацией. Иногда покупатели оставляли себе квартиру, но требовали компенсаций. Одна покупательница квартиры добилась через суд компенсации в размере 55% от стоимости жилья.

А по поводу ипотеки нужно смотреть договор. Мы тут можем разное гадать

Писать претензию направлять заказным с уведомлением и описью ценного вложения — что бы доказать потом, что в конверте была претензия, а не просто лист бумаги.

Статья 450 ГК РФ Основания изменения и расторжения договора по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только — при существенном нарушении договора другой стороной;

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

.Статья 452. ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок. -срок можете указать свой.

Статья 556. ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора".

Статья 557.ГК РФ Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статья 475. ГК РФ Последствия передачи товара ненадлежащего качества

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;…

Возможно получиться применить нормы закона о защите прав потребителей ведь сделка была между физ.лицом и юр.лицом — настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и продавцами при продаже товаров, продавец — организация независимо от ее организационно-правовой формы.

Тогда проще в претензии указываете ст.18 закона о защите прав потребителей — потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе — отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы.

Проведении экспертизы сейчас на Ваше усмотрение, суд в любом случае будет назначать судебную экспертизу трещины — зафиксируйте на фото, видео.

В суде придется привлекать застройщика — возможно в качестве соответчика.

Здравствуйте, Алексей и Ольга!

Претензию направлять необходимо, коллеги об этом подробно написали. Но на мой взгляд, экспертизу необходимо провести до обращения в суд, чтобы доказать, что недостатки являются существенными. Если эксперт ничего убедительного не сможет указать в отчете, возможно потребуется сначала требовать устранения трещины, как у Ваших соседей, и чтобы недостаток проявился вновь. Очень часто повторное появление недостатка свидетельствует о его существенности. Это долго, но Вы будете знать чего ожидать в судебном заседании.

Если же Вы обратитесь в суд, не заручившись мнением эксперта, и Вам откажут, то после устранения трещин и проявления недостатка вновь, Вы уже не сможете обратиться в суд по такому же основанию.

Расходы по проведению экспертизы тоже подлежат взысканию с ответчика.

А как быть с банком-кредитором? На какой стадии его ставить в известность о желании расторгнуть договор?
Алексей и Ольга

Необходимо смотреть условия договора залога. Очень часто банки предусматривают обязанность залогодателя уведомлять банк о каждом своем шаге.

«Квартиру перед подписанием акта приема
передачи не осматривали. Подписали просто в банке. Нам сказали „да там
за месяц ничего и не изменилось“ мы и подписали. Так бы может и заметили
дефекты...»
Алексей и Ольга

Здесь придется доказывать, что недостатки были умышленно скрыты продавцом