Нарушение сроков договора купли-продажи

Здравствуйте.

Каким образом сформулирован пункт договора о передаче квартиры (дословно)? Какие последствия невыполнения обязательств согласованы в договоре? По возможности прикрепите договор без личных данных, чтобы Вам была оказана квалифицированная юридическая помощь.

Что можно сделать в данной ситуации?
Наталия

Учитывая, что переход права собственности уже произошел, Вы можете в принципе его выселять. А он в проданной квартире еще и зарегистрирован небось? Судя по тому как это все произошло...

Здравствуйте!

Чтобы однозначно ответить на Ваш вопрос, нужна скан-копия договора купли-продажи.

Добрый день.

Если в договоре четко указаны сроки передачи квартиры и порядок ее передачи (по акту), а вторая Ваша сторона по договору избегает контактов и прочее — то вам необходимо в их адрес направить соответствующее требование о необходимости надлежащим образом исполнить обязанности по передаче квартиры — указать при этом все ваши контакты и предложить назначить встречу, либо самим обозначить дату и время когда вы придете для приемки квартиры (придется ехать в указанное время на «авось»).

Письмо направляете заказным с описью вложения, а еще лучше направить такое требование телеграммой заказной.

Если в течение разумного срока после получения письма с вами не выдут на связь, то конечно придется подключать либо юриста, либо уже обращаться в суд с соответствующим иском.

Наталия, подписан ли передаточный акт к договору?

В силу ч.1 ст. 457 и ст. 314 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не определяет этот срок, то обязательство по передаче товара должно быть исполнено в разумный срок. Следует учитывать, что «разумный срок» является оценочным понятием и определяется исходя из тех обстоятельств, при которых обычный средний должник в обычных условиях выполняет свои обязательства перед кредитором.

Если продавец не исполняет обязательства по передаче недвижимости покупателю, то покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца на предусмотренных обязательством условиях.

Не видя договор предлагаю следующие варианты:

1. После последнего дня указанного в договоре, например 25.12.2015, 26.12 подать в суд на принудительное выселение

2. Расторгать договор купли-продажи и требовать возврат денег+неустойку

3. Так как квартира уже считай ваша предложите ему взамен отсрочки платить посуточно, пока не съедет)

Добрый день, Наталия!

Прежде всего нужно видеть условия договора. Если там есть условия о неустойке, штрафах, то можете их взыскать.

Сразу скажу, что неосновательное обогащение Вы с него взыскать не сможете

Судебная практика на эту тему:

Постановление ФАС Уральского округа от 21.06.2010 N Ф09-3997/10-С6 по делу N А07-9242/2009
"… Как установлено судами, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 09.11.2006 общество «ОйлТрейдинг» приобрело у общества «Фирма „Заря“ нежилые помещения комбината бытового обслуживания общей площадью 1913,30 кв. м (1-й, 2-й этажи, цоколь), расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, д. 149, а именно: на 1-ом этаже — помещения N 1, 3, 3а, 4, 5 — 9, 11 — 14, 16 — 26, 31 — 33, 33а, 34, 35, 35а, 36 — 43, 43а, 44, 44а, 45 — 50, 50а; на 2-ом этаже — помещения N 15а, 16 — 36, 42 — 47; на цокольном этаже — помещения N 1 — 7, 9 — 26, 16а, 17 — 19, 19а, 20 — 25, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.11.2006 серии 04АА N 716502.
Поскольку помещения, отчужденные по договору от 09.11.2006, не были переданы в указанный срок, общество „ОйлТрейдинг“ обратилось в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование указанными помещениями без установленных законом или договором оснований и об обязании освободить занимаемые помещения. При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе согласно ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать либо передачи ему этой вещи на предусмотренных договором условиях, либо возмещения причиненных убытков (п. 2 ст. 463 Гражданского кодекса Российской Федерации). При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что в рассматриваемом случае подлежат применению положения ст. 398, 463, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие обязательственные отношения сторон, основанные на договоре купли-продажи, и устанавливающие специальные последствия неисполнения продавцом обязанности по передаче проданной вещи.
С учетом этого суд апелляционной инстанции обоснованно признал неверными выводы суда первой инстанции о наличии неосновательного обогащения на стороне покупателя в связи с несвоевременной передачей помещений продавцом по договору купли-продажи...»

То есть Вы, согласно ГК РФ вправе требовать только передачи вещи и возмещения убытков. Убытки в данном случае необходимо будет документально доказать.

Статья 463. Последствия неисполнения обязанности передать товар

2. При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 настоящего Кодекса.

Статья 398. Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь
В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Как вариант, обратиться в полицию с заявлением, что принадлежущую Вам квартиру занимает другое лицо.

Здравствуйте, необходимо обратиться к положениям регулирующим данный вид правоотношений.

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса РФ:

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором,
обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В таком случае необходимо подать иск в суд с требованием обязать продавца передать квартиру, при том, что регистрация перехода прав на нее уже произошла.

РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
<данные изъяты>
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению С. к М. об обязании передать недвижимое имущество, регистрации перехода права собственности,
у с т а н о в и л:
С. обратилась в суд с исковым заявлением к М., в котором просила обязать ответчика произвести передачу проданного по договору купли-продажи имущества – квартиры <адрес> в Санкт-Петербурге, путем подписания передаточного акта, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию договора купли-продажи, произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности от М. к С.
В обоснование заявленных требований истец указывал, что <дата> года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>, <дата> стороны договора обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с целью государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, однако <дата> года ответчик уклонился от исполнения обязательств по государственной регистрации права путем подачи заявления о прекращении регистрационных действий в отношении вышеуказанного договора купли-продажи и выдаче ему предоставленных на регистрацию документов.
Истица и ее представитель в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержал представленный ранее письменный отзыв на иск.
Представитель третьего лица — Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее — Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела, ранее представил письменный отзыв на иск, в котором просил рассмотреть дело в свое отсутствие. Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя третьего лица.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.
Из материалов дела судом установлено, что <дата> между М. и С. заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого М. продал С. Принадлежащую ему квартиру <адрес> в Санкт-Петербурге; стороны оценили отчуждаемые доли в <данные изъяты>, которые уплачены продавцу до подписания договора.
<дата> стороны договора обратились в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.
Письмом от <дата> регистрирующий орган уведомил сторон договора о приостановлении государственной регистрации сделки и права собственности, указав, что основанием для приостановления регистрационных действий послужило заявление М., содержащее просьбу прекратить регистрационного действия по договору купли-продажи и произвести выдачу представленных документов.
Управление Росреестра по Санкт-Петербургу ввиду отсутствия волеизъявления одной из сторон договора на совершение сделки и в связи с истечением срока регистрационных действий отказало в государственной регистрации на объект недвижимого имущества.
Из пояснений представителя ответчика в судебном заседании следует, что основанием для подачи М. заявления о прекращении регистрационных действий послужило неполучение им от С. денежных средств по договору купли-продажи в размере <данные изъяты>, при этом на момент подачи в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации перехода права собственности М. был введен истцом в заблуждение.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Оценивая доводы ответчика и его представителя о неполучении указанных в п. 5 договора купли-продажи денежных средств в размере <данные изъяты>, суд приходит к выводу об их несостоятельности по причине их недоказанности относимыми и допустимыми доказательствами.
<данные изъяты>
Принимая во внимание, что договор купли-продажи заключен в требуемой форме, не оспорен, не расторгнут, денежные средства в размере стоимости квартиры переданы М. до подписания договора, а продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, доказательств обратному не представлено, истица вправе требовать вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в связи с чем суд полагает заявленные С. требования о государственной регистрации перехода права собственности обоснованными и подлежащими удовлетворению.
<данные изъяты>
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 2, 3 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
<данные изъяты>
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось судебное решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
С. просит взыскать в свою пользу расходы по оплате услуг представителя в сумме <данные изъяты>
<данные изъяты>
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК Российской Федерации,
р е ш и л:
Исковые требования С. удовлетворить.
Обязать М. передать по акту приема-передачи квартиру <адрес> в Санкт-Петербурге на основании договора купли-продажи.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру <адрес> в Санкт-Петербурге, за С. <данные изъяты> на основании договора купли-продажи, заключенного <дата> между С. И М.
Взыскать с М. в пользу С. расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>, расходы по оформлению доверенности на представителя в размере <данные изъяты>, расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>.

Надеюсь, что смог Вам помочь в решении вопроса. Желаю успеха!

«Что можно сделать в данной ситуации ?»

Наталья, деньги, я полагаю в ячейке. Если Вам нужна Квартира, то скажу, что переход прав предусмотрен с момента государственной регистрации в росреестре. Сейчас Вы — Хозяин квартиры. Есть ли у Вас копии расписок в получении денег, на сделке Вы их составляи?

К чему, это? — К тому, что они являются приложением к договору аренды сейфа. К примеру, Ваш исчезнувший Продавец посетит депозитарий, произведет выемку ценностей, а оригиналы расписок «забудет» передать. Тогда Вы всегда подтвердите факт исполнения существенных условий Договора — Оплату. Для посещения ячейки Продавцу нужен ДКП с отметкой Росреестра о регистрации сделки + паспорт (+ еще некоторые документы, которые прописываются в доступ к ячейке — надо посмотреть Условия к договору аренды банковского сейфа). Если они у него будут, деньги он получит.

Вопрос физического освобождения решается Актом нового собственника, составляемом на месте в присутствии свидетелей (лучше Участкового), но это пока рано.

В настоящий момент, поскольку, связь с Продавцом имеется и он, скорее всего, находится в проданной квартире, Вы можете его навестить и на месте подписать Доп Соглашение на дату освобождения квартиры, передачи ключей. Во всяком случае с расписками Вы вопрос решите при посещении. Заодно, поинтересуйтесь в Банке на счет его выемки, а если срок аренды сейфа истекает, у Вас, как у Арендатора № 1 есть право посещения сейфа в течение одного дня, после истечения срока посещения Арендатором № 2 — Продавцом. Вам надо произвести обратную выемку, иначе, деньги «зависнут» до совместного посещения или Решения Суда и Согласия Управляющего Банком. А это, знаете ли не дешевый вопрос с точки зрения пролонгации (уже опечатанной службой Банка ячейки. Причем, ячейка опечатывается с одновременным вскрытием и проверкой ценностей, имейте ввиду) — Кто у Вас по Договору аренды сейфа оплачивает штраф и/или утерю Ключа от сейфа, Чьи деньги внесены в залог за утерю — скорее всего деньги того, кто может произвести обратную выемку, то есть Ваши?

И так Вам до истечения срока обратной выемки надо:

— навестить и на месте подписать Доп Соглашение на дату освобождения квартиры, передачи ключей, расписок и т.д

— решить на месте (в своей квартире) вопрос о возмещении расходов за утерю ключа, штрафы в свете истечения аренды сейфа, если этот вопрос не урегулирован договором аренды сейфа

— произвести регистрацию свою в указанной квартире, но только после решения вопроса с деньгами в Банке, а то Паспорт свой на регистрацию сдадите и… в Банк не попадете.

Задумываться о расторжении и возвращении Сторон в первоначальное положение пока не стоит. Думаю, это техничесий вопрос, это обычная рабочая ситуация. Но, если, что, то конечно, сразу на сайт, Мы здесь!