Реконструкция здания

Здравствуйте уважаемая Марина! Реконструкция объектов недвижимости, требует специального разрешения это следует из части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ. На практике очень часто здания и строения реконструируются без получения каких-либо документов. Как правило, это связано с тем, что разработка проектной документации, которая необходима для получения разрешения, отнимает немало времени и средств, как происходит и в вашем случае.

Поскольку в результате реконструкции изменяются технические характеристики объекта (площадь, количество помещений), то такие данные будут отличаться от тех, которые содержатся в органах Росреестра. По сути, у Вас будет уже не та недвижимость, что указана в ЕГРП. Органы власти могут попросить суд признать такое здание самовольной постройкой.

Частью 1 статьи 9.5 КоАП РФ, предусмотрена административная ответственность как за сам процесс самовольной реконструкции. А за эксплуатацию самовольно реконструированного объекта ответственность предусмотрена частью 5 статьи 9.5 КоАП РФ. В первом случае Вам может грозить крупный штраф если же вы являетесь ИП или юридическим лицом то может быть и приостановление деятельности для до 90 суток.

К ответственности по этой статье можно привлечь застройщика и подрядчика.

Желаю Вам удачи!

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, — влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 тыс. до 5 тыс. руб.; на должностных лиц — от 20 тыс. до 50 тыс. руб.; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от 20 тыс. до 50 тыс. руб. или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток; на юридических лиц — от 500 тыс. до 1 млн руб. или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток — п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации.

Вместе с тем, наибольшим риском в данной ситуации является признание реконструированного объекта самовольной постройкой.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет — ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если не нарушается целостность здания, то ответственность может быть минимальна. Однако в основном это относится к МКД. Все таки рекомендовал б вам согласовать. Так как прокуратура может подать иск о прекращение деятельности, со ссылкой на ФЗ «Об охране окружающей среды». Приставы начнут накладывать штрафы и могут привлечь еще к уголовной отв-ти.

Практика по вашей проблеме

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИПОСТАНОВЛЕНИЕМосква N 665/05 26 июля 2005 г.Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего — Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.; членов Президиума: Арифулина А.А., Вышняк Н.Г., Иванниковой Н.П., Киреева Ю.А., Козловой А.С., Козловой О.А., Нешатаевой Т.Н., Слесарева В.Л., Стрелова И.М. -рассмотрел заявление Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Самарской области о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23.09.2004 по делу N А55-13192/03-2 Арбитражного суда Самарской области.В заседании приняли участие представители: от общества с ограниченной ответственностью «Сити плюс» (истца) — Данченко В.В.; от открытого акционерного общества «ВолгоНИИгипрозем» (третьего лица) — Пахомова Г.А.Заслушав и обсудив доклад судьи Слесарева В.Л., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.Общество с ограниченной ответственностью «Сити плюс» по договору купли-продажи от 11.02.2002 приобрело у общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом „Перспектива“ нежилые помещения площадью 1309,1 кв. метра в 5-этажном здании, находящемся по адресу: г. Самара, Советский р-н, ул. Антонова-Овсеенко, д. 44а.После реконструкции здания ООО „Сити плюс“ обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к администрации города Самары о признании права собственности на нежилые помещения общей площадью 1235,4 кв. метра: 6-го этажа, литер А (комнаты N 1 — 18) и 7-го этажа (комнаты N 1 — 16).Определением от 10.12.2003 по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент по управлению государственным имуществом администрации Самарской области и ОАО „ВолгоНИИгипрозем“.Определением от 26.01.2004 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Минимущества России по Самарской области.Решением суда первой инстанции от 24.05.2004 в удовлетворении искового требования отказано по таким мотивам.В соответствии со статьей 61 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ (в редакции от 10.01.2003) строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, которая должна согласовываться с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора и которая, после её утверждения соответствующими органами, является основанием для выдачи разрешения на строительство. Пунктом 1 статьи 62 названного Кодекса предусмотрено, что разрешение на строительство — документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить, в числе прочего, реконструкцию здания, строения и сооружения.Утвержденная проектная документация и разрешение на строительство у истца отсутствуют.Постановлением суда апелляционной инстанции от 19.07.2004 решение суда первой инстанции оставлено без изменения по тем же мотивам.При этом суд указал: согласно пункту 6 статьи 3 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция и любые иные изменения недвижимости должны соответствовать утвержденной градостроительной документации, государственным градостроительным нормативам и правилам застройки; статьей 21 Федерального закона „Об архитектурной деятельности в Российской Федерации“ установлено, что изменения архитектурного облика осуществляются в соответствии с действующим законодательством и требуют разрешения на строительство.Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 23.09.2004 решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций отменил, иск удовлетворил, исходя из следующих обстоятельств.Истец по договору купли-продажи от 11.04.2002 приобрел в собственность помещения площадью 1309,1 кв. метра в указанном здании. Пропорциональная доля занятого зданием земельного участка, равная 288,4 кв. метра, была предоставлена постановлением главы города Самары от 06.05.1999 N 275 предыдущему собственнику помещения — городскому банку „Самара-банк“ в аренду с правом выкупа. Истец на основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации от 21.10.2001 N 137-ФЗ приобрел право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Поскольку при возведении помещений 6-го и 7-го этажей здания не требовалось дополнительного отвода земельного участка, а ответчик в силу закона обязан будет предоставить истцу земельный участок в арендное пользование с правом выкупа, суд кассационной инстанции при удовлетворении иска применил пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции, Территориальное управление Минимущества России по Самарской области просит его отменить как принятое с неправильным применением норм материального права.В отзыве на заявление ООО „Сити плюс“ просит оставить постановление суда кассационной инстанции без изменения, считая его законным и обоснованным.ОАО „ВолгоНИИгипрозем“ в отзыве на заявление просит постановление суда кассационной инстанции отменить как нарушающее единообразие в толковании и применении судами норм права.Проверив обоснованность доводов, содержащихся в заявлении и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что оспариваемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.Выводы суда кассационной инстанции сделаны без учета требований норм закона, на которые сослались суды первой и апелляционной инстанций, в связи с чем постановление суда кассационной инстанции не соответствует законодательству.Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
Согласно абзацу третьему пункта 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим постройку, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, реконструкция недвижимости проведена без получения на это необходимых разрешений, с нарушением градостроительных норм и правил.Реконструкция не согласована с балансодержателем и другими заинтересованными лицами. Сохранение постройки нарушает права и охраняемые интересы балансодержателя и других лиц, владеющих нежилым помещением на законных основаниях.При указанных обстоятельствах обжалуемый судебный акт подлежит отмене в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающий единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской ФедерацииПОСТАНОВИЛ: постановление Федерального арбитражного Поволжского округа от 23.09.2004 по делу N А55-13192/03-2 Арбитражного суда Самарской области отменить.Решение суда первой инстанции от 24.05.2004 и постановление суда апелляционной инстанции от 19.07.2004 Арбитражного суда Самарской области по указанному делу оставить без изменения.Председательствующий А.А. Иванов

forum.yurclub.ru/index.php?showtopic=140114