Продажа квартиры с задолжностью за коммунальные услуги

Здравствуйте, Владислав!

Как при продаже квартиры собственником перевести обязательства по уплате задолженности за коммунальные услуги, в том числе по открытому исполнительному производству, на покупателя (нового собственника)?
Владислав

Никак. Это сделать скорее невозможно, чем возможно. Исходить нужно из того, что по смыслу норм ГК РФ и ЖК РФ, а именно — положений ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственной реестр.

Таким образом, у нового собственника, обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг возникает только после регистрации перехода права собственности. До такой регистрации обязанность оплачивать услуги несет предыдущий собственник квартиры.

Кроме того, новый собственник не пользовался ранее оказанными коммунальными услугами и стороной договора о предоставлении коммунальных услуг не являлся.

Формально-юридически и теоретически возможен перевод долга по выполнению обязательства на другое лицо. Однако, во-первых, у Вас уже возбуждено исполнительное производство, а во-вторых, перевод долга в силу п. 2 ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Как при продаже квартиры собственником перевести обязательства по уплате задолженности за коммунальные услуги, в том числе по открытому исполнительному производству, на покупателя (нового собственника)?
Владислав

Здравствуйте. Никак — во первых — раз долг возник в период когда были владельцев вы — долг останется за вами. Во вторых — раз начато исполнительное производство- значит был суд, и вас признали должником — перевод исполнительного производства не делается. Должник гасит долг- производство прекращают. Вы его не переведете на нового собственника т.к. долг возник задолго до того как он купил квартиру, и поэтому просто не может нести расходы по жкх- за вас.

ст 153 жк

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

Поэтому до приобретения права собственности он не может отвечать за услуги жкх по оплате.

Владислав, а не рассматриваете вариант, оплаты долга путем выплаты аванса (части суммы за покупку квартиры) сразу при покупке квартиры у приставов?

Согласно

Статье 52.Закона об исполнительном производстве

1. В случае выбытия одной из сторон исполнительного производства (смерть гражданина, реорганизация организации, уступка права требования, перевод долга) судебный пристав-исполнитель производит замену этой стороны исполнительного производства ее правопреемником.
2. Судебный пристав-исполнитель производит замену стороны исполнительного производства:
1) на основании судебного акта о замене стороны исполнительного производства правопреемником по исполнительному документу, выданному на основании судебного акта или являющегося судебным актом;
3. О замене стороны исполнительного производства правопреемником судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем и копия которого не позднее дня, следующего за днем его вынесения, направляется взыскателю и должнику, а также в суд, другой орган или должностному лицу, выдавшим исполнительный документ.
4. Для правопреемника все действия, совершенные до его вступления в исполнительное производство, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для стороны исполнительного производства, которую правопреемник заменил.

Перевод долга осуществляется в обязательном порядке только с согласия кредитора, в вашем случае управляющей организации (ст.391 ГК РФ) и без этого согласия является ничтожным.

Сама схема у Вас получается достаточно сложная. Вам необходимо получить согласие кредитора, заключить соглашение с покупателем на перевод долга, потом покупателю обратиться в суд, вынесший решение, о замене должника в исполнительном производстве, дождаться вступления в силу определения суда и после этого обратися с определением к приставу, чтобы он заменил должника. Возможно, проще получить деньги от продажи квартиры и оплатить долг. Решать Вам.

Как при продаже квартиры собственником перевести обязательства по уплате задолженности за коммунальные услуги, в том числе по открытому исполнительному производству, на покупателя (нового собственника)?
Владислав

Здравствуйте, можно попробовать это сделать, включив соответствующий пункт в договор купли-продажи (если повезёт — покупатель согласится) однако, как указал коллега, эта обязанность устанавливается законом, договором эту обязанность не изменить.

Кроме того, поскольку исполнительное производство уже открыто, то все равно, субъектом взыскания будете Вы до окончания исполнительного производства.

Владислав! Перевод долга регулируется гражданским законодательством.

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 22] [Статья 313]
1. Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.
2. Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях:
1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства;
2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество.
3. Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.
4. В случаях, если в соответствии с настоящей статьей допускается исполнение обязательства третьим лицом, оно вправе исполнить обязательство также посредством внесения долга в депозит нотариуса или произвести зачет с соблюдением правил, установленных настоящим Кодексом для должника.
5. К третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса. Если права кредитора по обязательству перешли к третьему лицу в части, они не могут быть использованы им в ущерб кредитору, в частности такие права не имеют преимуществ при их удовлетворении за счет обеспечивающего обязательства или при недостаточности у должника средств для удовлетворения требования в полном объеме.
6. Если третье лицо исполнило обязанность должника, не являющуюся денежной, оно несет перед кредитором установленную для данного обязательства ответственность за недостатки исполнения вместо должника.

Образец договора можете найти на странице

www.quickdoc.ru/dogovor/dogovory_s_peremenoy_lits_v_obyazatelstve/dogovor_perevoda_dolga/?fullscreen=0

Как при продаже квартиры собственником перевести обязательства по уплате задолженности за коммунальные услуги, в том числе по открытому исполнительному производству, на покупателя (нового собственника)?
Владислав

Здравствуйте! Скажите, покупатель согласен оплатить долг?

Здравствуйте, Владислав!

Перевести долги за ЖКУ прежнего собственника и проживавшего с ним члена семьи на нового собственника (покупателя) не получится по той простой причине, что новый собственник не имеет никакого отношения к этому долгу и не является должником в возбужденном исполнительном производстве. Новый собственник должен платить за ЖКУ, потреблённые с момента госрегистрации перехода права собственности к нему, а не за прежних жильцов.

Юридически оформить перевод долга.при большом старании можно (с согласия УК), но сомневаюсь, что покупатель пожелает платить чужие долги.