Обжалование ареста недвижимости приставами, если обременение по ипотеке мы не снимали

Итак, у ООО есть недвижка. На ней ипотека, обеспеченный ипотекой кредит выплачен, но залог в ЕГРП не снят.

У ООО есть долги:

1) перед дружественным физиком - обязательство передать недвижку ему в собственность после снятия обременения (залога), так как он выплачивал кредит за ООО (такой ДКП).

2) долг по исполнительному листу - раз в 8 меньше стоимости недвижки, взыскатель не является залогодержателем, возник года через 3 после заключения ДКП.

Немножко истории. Пока висел кредит, приставы сначала запретили регистрационные действия по этой недвижке, потом наложили на нее арест и побежали в арбитраж с заявой об обращении на нее взыскания. В ответ дружественный физик подал иск об освобождении от ареста в районный суд. Приставы сняли арест добровольно. Физик отказалсся от иска и потребовал возмещения судебных расходов, которые ему удовлетворили. Потом и арбитраж отказал в обращении взыскания.

Приставы затаились (но ограничение регистрационных действий не отменили), дождались, когда кредит будет выплачен, и арестовали недвижку второй раз. Сейчас обжалуем арест.

Позиция такая:

1) ипотека не снята - значит, для всех третьих лиц она считается действующей (ст. 8.1, ст. 334 ГК РФ). значит, приставы нарушают ч. 3.1 ст. 80 закона об исполнительном производстве.

2) определение районного суда, которым физику судебные расходы возместили - имеет преюдициальное значение в ссилу определения КС РФ № 88-О-О, так как районный суд установил, что наш физик заявил правомерные требования.

кстати, тем временем этот физик подал иск о признании права собственности на недвижку в районный суд и заявил обеспечительные меры. суд обеспечительные меры принял и недвижку арестовал уже в интересах этого физика (считай в наших).

3) несоразмерность - имущество стоит намного больше, чем долг по исполнительному листу.

4) то, что запрет на регистрационные действия не отменили после снятия ареста - это незаконно. запрет надо было отменять в постановлении о снятии ареста.

5) наличие/отсутствие ипотеки - это спор о праве, его можно разрешить только в исковом производстве, а не в порядке главы 24 АПК.

В ответ приставы только повторяют, что фактически ипотека прекратилась, так как кредит выплачен и залогодержатель об этом сообщил, а на ЕГРП им чихать.

Как думаете, мы правильно действуем? Может, еще что придумать?