Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Какой установлен срок договора найма и как прописывать его в договоре?
Сняла квартиру.
.
В договоре найма написано
- "Договор найма жилого помещения заключён на срок 11 месяцев или до того дня, когда наниматель задержит на три дня срок внесения арендной платы за жилое помещение, что раньше наступит."
.
Законен ли данный пункт договора?
.
И почему?
Здравствуйте, Владимир! Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. ст. 683 ГК РФ предполагает, что стороны имеют возможность заключать договор найма на любой срок, не превышающий 5 лет.
При заключении договора найма стороны берут на себя определенные обязательства. А именно: Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю жилое помещение, а Наниматель обязуется оплачивать пользование данным жилым помещением. Согласно ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает день его исполнения. то обязательство должно быть исполнено в этот день. Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В данном случае соглашение уже достигнуто сторонами в договоре. Данный пункт закону не противоречит.
При просрочке оплаты Нанимателем на три дня Наймодатель имеет право отказаться от исполнения договора (расторгнуть договор), письменно уведомив Нанимателя о своем намерении воспользоваться своим правом отказа от исполнения договора. Договор считается расторгнутым с момента получения Нанимателем такого уведомления. Если при наличии оснований (просрочка оплаты) Наймодатель не уведомит Вас о расторжении договора, то договор будет продолжать действовать. И при следующей просрочке оплаты Наймодатель уже не сможет расторгнуть договор найма по основаниям просрочки оплаты.
Статья 421. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Статья 314. Срок исполнения обязательства
1. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.Статья 450.1. Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору
1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310)может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
2.В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
5.В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.
Уважаемая Елена.
Вы написали что наймодатель имеет право по данному условию расторгнуть договор найма.
Но у нас в договоре речь идёт не о расторжении договора , а об окончании срока действия договора.
Скажите пожалуйста это одно и то же?
Здравствуйте, Владимир! Данный пункт договора некорректен. В договоре может быть установлен срок, который выражается в конкретной дате, либо срок может быть указан срок, который выражается в наступлении какого-либо события (обстоятельства). Данное условие договора устанавливает сразу наступление двух событий: одно событие-это окончание 11 месяцев, другое событие-неуплата аренды в течение 3 дней.Один срок от другого не зависит. Это если толковать договор буквально, без пояснений сторон.
Если стороны имели ввиду, что договор действует в течение 11 месяцев, но при задержке оплаты, срок договор прекращает свое действие, тогда применяется нормы об отказе от исполнения договора (если будете судиться и стороны пояснят суду, что имели ввиду в договоре этот вариант). В любом случае есть почва для спора о сроке договора.
Поскольку данное условие некорректно, стороны должны его уточнить в приложении к договору, либо обращаться в суд для изменения договора.