C какого момента новая управляющая компания приступает к управлению домом

Добрый день.

1) Каков порядок передачи дома от старой УК к новой УК?
Вячеслав

Старая УК обязана передать все необходимые документы по управлению домом новой УК.

2) До какого момента СТАРАЯ УК может выставлять нам квитанции на оплату ком услуг.?
Вячеслав

До того момента, когда новая УК вступит в управление МКД. Однако в решении ОСС должно быть указано на расторжение договора со старой УК. То есть порядок следующий:

1. Принимается решение о расторжении договора со старой УК и о выборе новой УК.

2. Старая УК уведомляется о расторжении договора.

3. После этого она обязана передать документы новой УК.

4. Если п.3 не исполнен, то нужно обратиться в суд с иском об обязнаа старой УК передать документы новой УК.

Статья 162 ЖК РФ Договор управления многоквартирным домом
7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

2) С какого момента НОВАЯ УК должна приступить к обслуживанию нашего дома и выставлять, соответственно, счета за ком. услуги? ( НОВАЯ УК уверяет, что наши обязательства перед СТАРОЙ УК закончились в последний день голосования, 14.10.15. Так ли это?
Вячеслав

См. ответ на предыдущий вопрос.

3) Что делать нам, собственникам, если одновременно начнут приходить квитанции от двух управляющих компаний?
Вячеслав

От двух приходить не будут. Если что — жалуйтесь в жилищную инспекцию.

Если старая УК не будет добровольно передавать документы — обращайтесь в суд с иском об обязании УК передать документы новой УК.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Добрый день Вячеслав! Постараюсь ответить на Ваши вопросы:

1.

Согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом (далее — техническая документация). Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.
Согласно части 10 статьи 162 Кодекса управляющая организация обязана передать имеющуюся в ее распоряжении техническую документацию:
вновь выбранной управляющей организации;
товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу;
в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления, или, если собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Поскольку Кодекс не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно.
Согласно статье 162 Кодекса передача технической документации должна осуществляться за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом. В соответствии со статьей 7 Кодекса аналогичная обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержанию и (или) выполняющих работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме по основаниям, возникшим до введения в действие Кодекса. Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия:

— письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме

(письмо минрегион развития от 20 декабря 2006 г. N 14313-РМ/07)

Таким образом, «старая» управляющая компания обязана передать документацию на дом, и в случае отказа, сделать это, «новая» управляйка может обязать «старую» передать документы в судебном порядке, путем подачи искового заявления.

2.

Согласно ч. 7 ст. 162 ЖК РФ Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. Следовательно, желательно чтобы данная дата была оговорена в договоре управления с «новой» управляющей компанией.

3.

Это самый «больной» вопрос, как поступать в случае выставления 2 квитанций от разных управляек решать конкретно каждому собственнику, но главное сохранять все квитанции об оплате.

Здравствуйте!

1) Каков порядок передачи дома от старой УК к новой УК? 2) До какого момента СТАРАЯ УК может выставлять нам квитанции на оплату ком услуг.? 2) С какого момента НОВАЯ УК должна приступить к обслуживанию нашего дома и выставлять, соответственно, счета за ком. услуги? ( НОВАЯ УК уверяет, что наши обязательства перед СТАРОЙ УК закончились в последний день голосования, 14.10.15. Так ли это?
Вячеслав

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ
7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

3) Что делать нам, собственникам, если одновременно начнут приходить квитанции от двух управляющих компаний?
Вячеслав

Нужно будет обратиться в жилищную инспекцию.

Вы должны платить в ту управляющую компанию, с который заключали договор об управлении многоквартирным домом.

Здравствуйте, Вячеслав.

1) Каков порядок передачи дома от старой УК к новой УК?
Вячеслав

Согласно Письма Минрегиона от 20 декабря 2006 года N 14316-РМ/07

При смене управляющей организации или выборе иного способа управления многоквартирным домом, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, передача многоквартирного дома или общего имущества в многоквартирном доме по акту новой управляющей организации, товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу не производится.

Т.е. сам дом и имущество старая УК новой УК не передает. Передается только тех. документация и иные документы.

Согласно ст. 162 ЖК РФ

10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

Если старая УК откажется передавать документацию, новая УК решает этот вопрос через суд.

2) До какого момента СТАРАЯ УК может выставлять нам квитанции на оплату ком услуг.?
Вячеслав

Старая УК имеет право выставлять квитанции до того момента, пока не будет расторгнут договор управления. Решение о расторжении договора вы должны были принять на общем собрании, затем направить старой УК уведомление о расторжении договора с такой-то даты.

2) С какого момента НОВАЯ УК должна приступить к обслуживанию нашего дома и выставлять, соответственно, счета за ком. услуги? ( НОВАЯ УК уверяет, что наши обязательства перед СТАРОЙ УК закончились в последний день голосования, 14.10.15. Так ли это?
Вячеслав

Новая УК приступает к обслуживанию не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления с первым собственником (ст. 162 ЖК РФ).

Т.е. допустим, вы провели собрание 14.10.15, на котором решили расторгнуть договор управления со старой УК 13.11.15 и заключить договор с новой УК 14.11.15. До 14.11.15 в таком случае еще будет действовать старая УК, за этот месяц должны быть переданы новой УК все тех. документы. В это же время должны заключаться договоры управления с новой УК каждым собственником. И если к 14.11.15 будет уже заключен договор хотя бы с одним собственником, новая УК может приступать к управлению домом.

3) Что делать нам, собственникам, если одновременно начнут приходить квитанции от двух управляющих компаний?
Вячеслав

Такого быть не должно, но если будут приходить 2 квитанции, то платите той компании, с которой имеется ДЕЙСТВУЮЩИЙ договор управления. В то же время необходимо будет обратиться в жилищную инспекцию за разъяснением ситуации.

2) С какого момента НОВАЯ УК должна приступить к обслуживанию нашего дома и выставлять, соответственно, счета за ком. услуги? ( НОВАЯ УК уверяет, что наши обязательства перед СТАРОЙ УК закончились в последний день голосования, 14.10.15. Так ли это?
Вячеслав

Вячеслав, следует взглянуть установлена ли дата расторжения договора со старой УК и соответственно, дата заключения договора с новой в решении собрания. Если такая дата не установлена, на мой взгляд обязательства по договору управления заканчиваются с момента надлежащего уведомления старой УК о принятом решении расторгнуть с ней договор.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2012 N 17АП-12656/2012-ГК по делу N А71-7407/2012
Поскольку доказательств признания решения собственников об изменении способа управления многоквартирным домом недействительным ответчиком не представлено, требование об обязании передать техническую и иную связанную с управлением многоквартирным домом документацию удовлетворено судом правомерно.

…
Письмом от 08.08.2011 председатель собрания Камышева Л.А. уведомила общество УК «ИЖТЕХСЕРВИС» о состоявшемся собрании собственников помещений в многоквартирном доме N 31 по ул. Заречное Шоссе и выборе на указанном собрании в качестве управляющей организации кооператива «Надежда-2».
Письмом от 03.02.2012, подписанным уполномоченным представителем собственников помещений указанного многоквартирного жилого дома, общество УК «ИЖТЕХСЕРВИС» уведомлено о расторжении договора управления.
…
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, установив факт принятия собственниками многоквартирного жилого дома решения о выборе в качестве управляющей организации кооператива «Надежда-2», о расторжении договора управления с обществом УК «ИЖТЕХСЕРВИС», надлежащего уведомления последнего о состоявшихся решениях, руководствуясь положениями «ст. 450», «ст. 452» Гражданского кодекса Российской Федерации, «п. 8.2. ст. 162» Жилищного кодекса Российской Федерации, правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 22.11.2011 N 7677/11, пришел к выводу об утрате обществом УК «ИЖТЕХСЕРВИС» статуса управляющей организации в отношении многоквартирного жилого дома N 31 по ул. Заречное шоссе г. Ижевска и наличии у него обязанности передать техническую и иную документацию на дом кооперативу «Надежда-2».

Доброе утро, Вячеслав!

1) Каков порядок передачи дома от старой УК к новой УК?
Вячеслав

Старая УК за тридцать дней до прекращения договора управления МКД обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной УК.

Если такая передача не состоится, то судиться надо не Вам собственникам МКД, а вновь избранной УК со старой УК.

До какого момента СТАРАЯ УК может выставлять нам квитанции на оплату ком услуг.? Вячеслав

До того момента, пока старая УК обслуживает Ваш МКД. Далее может присылать только уведомления о погашении задолженности, но никак не квитанции.

Жалоба на квитанции от старой УК в прокуратуру ничего не даст, так работа обоих УК ставится в зависимость от Вашего протокола ОСС, который утвердит только суд по иску одной из УК.

2) С какого момента НОВАЯ УК должна приступить к обслуживанию нашего дома и выставлять, соответственно, счета за ком. услуги? ( НОВАЯ УК уверяет, что наши обязательства перед СТАРОЙ УК закончились в последний день голосования, 14.10.15. Так ли это?
Вячеслав

Нет, не так. Новая УК должна приступить к выполнению своих обязанностей с момента указанного в протоколе ОСС и в договоре, но не позже месяца.

3) Что делать нам, собственникам, если одновременно начнут приходить квитанции от двух управляющих компаний?
Вячеслав

Я советую Вам пока что не платить ни одной УК. Пусть дерутся между собой, а когда на поле боя останется одна УК, пока в УК вспомнят о Вашем долге, пока в суд соберутся, там глядишь и срок исковой давности по некоторым платежам истечёт.

Я на абоненте работаю с УК и почти у всех должников часть платежей за сроком исковой давности, учитывая инфляцию… так что не платить — выгодно.

Вячеслав, добрый день!

1) Собственники принявшие решение о смене УК должны в течение 5 раб. дней направить уведомление вместе с копий решения ОСС в старую УК и в региональную Гос.жил инспекцию, старая УК обязана передать тех. документацию и иные документы, состав которых определяется постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491. не позднее чем за 30 дней с до прекращения договора управления МКД (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).

Порядок передачи подробно прописан в разделе V Порядка управления МКД, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416

2) Тут надо смотреть сроки прекращения договора и соблюдение обоими сторонами требований о сроках направления уведомления о смене УК, сроках передачи документации на дом. Срок для начала работы новой УК (30 дней) применяется только в случае, если иной срок не установлен договором (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). По поводу последней даты голосования (14.10.2015) как даты начала обязательств новой УК и основания для взимая платы однозначно НЕТ

3) Учитывая что старая УК уходить не хочет и использует административный ресурс для собственников самым лучшим было бы не платить пока никому пока не будет вступивших в силу судебных актов. Однако примерные суммы ежемесячных платежей стоит отложить пока т.к. платить их все равно придется когда вопрос разрешится, рассчитывать на то что безвластие продлится 3 года пока не истечет срок исковой давности я бы не стал.

1) Каков порядок передачи дома от старой УК к новой УК ?

Согласно ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ управляющая организация обязана передать имеющуюся в ее распоряжении техническую документацию вновь выбранной управляющей организации за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом/

Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия:-
письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте
общего имущества в многоквартирном доме;
Если срок прекращения договора управления многоквартирным домом (иного договора) определить невозможно (в частности, если такой договор отсутствует или был заключен без указания срока), целесообразно осуществлять передачу технической документации за тридцать дней до дня возникновения у лиц, указанных в части 10 статьи 162 Кодекса, обязанности управлять многоквартирным домом.
<Письмо> Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14313-РМ/07«О передаче технической документации на многоквартирный дом»

3) С какого момента НОВАЯ УК должна приступить к обслуживанию
нашего дома и выставлять, соответственно, счета за ком. услуги? ( НОВАЯ УК
уверяет, что наши обязательства перед СТАРОЙ УК закончились в последний день
голосования, 14.10.15. Так ли это?

С момента уведомления старой УК о расторжении договора.

Изменение и расторжение договоров управления многоквартирным домом согласно ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации осуществляется в порядке,
предусмотренном гражданским законодательством.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не
предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.( ч.
2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ)

Вам необходимо уведомить о принятом решении (о расторжении договора) старую УК, а также орган государственного жилищного надзора. Для этого вам в течение 5
рабочих дней направить в адрес указанных выше лиц уведомление о принятом на
собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом. (п. 18
Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416)

Договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. Особое внимание обратите на адрес направления уведомления. Если иное не закреплено в договоре, то зайдите в ЕГРЮЛ ( egrul.nalog.ru/) по ИНН, ОГРН найдите нужную организацию и направляйте по указанному адресу. Даже если они по адресу не находятся, то все равно будет признано, что они уведомлены о расторжении договора.

3) Что делать нам, собственникам, если одновременно начнут приходить квитанции от двух управляющих компаний?

Оплачивать по платежкам новой УК.Довести эту информацию до
всех собственников. В случае перечисления денежных средств на расчетные счета
старой УК –писать её претензии с требованием перечислить на расчетный счет
новой УК с зачислением на лицевой счет многоквартирного дома полученные
денежные средства. Если не получится, то писать коллективную жалобу в прокуратуру или же обращаться в суд с иском к старой УК о взыскании неосновательного обогащения.

Существует положительная судебная практика, например Апелляционное определение Омского областного суда от 03.12.2014 по делу N 33-8002/2014, Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 06.06.2013 по делу N 33-5047

Коллеги указали Вам все необходимые нормы, но проблемы могут быть, т.к. расторжение договора происходит в соответствии и с требованиями ЖК РФ и ГК РФ. В соотвествии ЖК РФ Вы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке если УК не оказывает услуги, либо оказывает их надлежащего качества, а также если в договоре не указан вопрос продления договора после окончания срока его действия. В соответствии с ГК РФ договор расторгается по соглашению сторон, либо в случае существенного изменения обстоятельств о наличии которых стороны не знали и не могли знать, либо в случае неисполнения обязательств.
В Вашем случае, если старая УК не согласна с решением собственников о расторжении договора, она вправе обжаловать Ваше решение в суде или подтолкнуть к этом иных собственников, которые недовольны сменой УК. Суд может признать данное решение недействительным, в том числе и по процедурным основаниям, например отсутствие кворума, фальсифицированные данные о результатах голосования, не извещение надлежащим образом собственников о проведении собрания. Соответственно в этом случае старая УК не должна ничего никому передавать и любые действия новой УК по предоставлению услуг будут незаконными. Таким образом, Вам следует внимательно проверить правильность процедуры проведения собрания собственников и составления протокола общего собрания собственников. В противном случае, примерно через полгода Вы можете оказаться в нехорошей ситуации. Есть еще один неприятный момент. У новой УК могут отсутствовать договора с ресурсоснабжающими организациями по воде, газу, электроэнергии и следовательно она не имеет права собирать данные платежи, т.к. обязательства по оплате услуг до сих пор у старой организации. Увы таковы реалии нашего законодательства.
Вопрос оплаты в данном случае достаточно простой. Вы можете платить любой организации, только сохраняйте платежные документы. Суды в таких случаях всегда становятся на сторону потребителей, т.к. они оплатили услуги, вне зависимости от того какой организации, и если организация собирала их незаконно, то она неосновательно обогатилась за счет другой организации и спор в данном случае уже происходит между организациями.