Налогообложение при продаже недвижимости

Question

Купил квартиру за 3 млн разделил на 2 получил свидетельства и продаю. Вопрос какие налоги (как физик) должен заплатить после продажи? Основной вопрос можно ли из суммы продажи вычесть сумму затрат на приобретение? Налоговики говорят что нельзя, т.к. это новые объекты.... Правомерно ли это??

Владимир Балашов · Answer

Вопрос какие налоги (как физик) должен заплатить после продажи? Александр Здравствуйте — ндфл — 13% от суммы продажи. А давно покупали и продали? — тут важно сколько квартира была в собственности- больше 3-х лет или меньше ст. 207-232 НК Статья 208. Доходы от источников в Российской Федерации и доходы от источников за пределами Российской Федерации 1. Для целей настоящей главы к доходам от источников в Российской Федерации относятся: 1) дивиденды и проценты, полученные от российской организации, а также проценты, полученные от российских индивидуальных предпринимателей и (или) иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения в Российской Федерации; 2) страховые выплаты при наступлении страхового случая, в том числе периодические страховые выплаты (ренты, аннуитеты) и (или) выплаты, связанные с участием страхователя в инвестиционном доходе страховщика, а также выкупные суммы полученные от российской организации и (или) от иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения в Российской Федерации; 3) доходы, полученные от использования в Российской Федерации авторских или смежных прав; 4) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации; Информация об изменениях: 5) доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации; в Российской Федерации акций или иных ценных бумаг, а также долей участия в уставном капитале организаций; в Российской Федерации акций, иных ценных бумаг, долей участия в уставном капитале организаций, полученные от участия в инвестиционном товариществе; прав требования к российской организации или иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения на территории Российской Федерации; иного имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу; Основной вопрос можно ли из суммы продажи вычесть сумму затрат на приобретение? Налоговики говорят что нельзя, т.к. это новые объекты… Правомерно ли это?? Александр все верно они говорят — физ лица затраты такие списывать не могут. можно потом получить налоговый вычет. — но это совсем иное и там определенная сумма ( до миллиона вроде) при этом получить ее за покупку жилья можно только раз в жизни. Статья 220. Имущественные налоговые вычеты 1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей: 1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством); 2) имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд; 3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

Дарья Петрашкеевич · Answer

Здравствуйте, Александр. При продаже квартиры, которая была в собственности менее 3-х лет, необходимо платить налог на доходы в размере 13% от стоимости квартиры. Вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, связанных с покупкой этой квартиры. Статья 220. Имущественные налоговые вычеты [Налоговый кодекс РФ] [Глава 23] [Статья 220] 2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Таким образом, налог надо будет платить с разницы между полученными от продажи доходами и оплаченными расходами. В том случае если квартиру вы продали дешевле, чем купили (то есть расходы больше доходов), налог с продажи не надо платить. Если же квартира продана дороже, чем куплена (то есть расходы меньше доходов), налог платить надо.

Юрий Колковский · Answer

Ситуация обратная, но формальный вывод, изложенный в данном письме может применяться и в обратном варианте: МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 10 апреля 2014 г. N 03-04-05/16457 Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее. В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса в редакции, действовавшей до 1 января 2014 г., при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб. Из рассматриваемого обращения следует, что жена и сын приватизировали квартиру в 1999 г., в 2001 г. была куплена мужем и женой соседняя квартира. В 2006 г. квартиры перепланированы, и в 2012 г. указанные квартиры объединены в одну с выделением долей по 1/3 каждому собственнику. В 2013 г. объединенная квартира была продана. То есть в результате объединения двух квартир возникнет новый объект права собственности. Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Следовательно, право собственности на новую квартиру возникнет с момента государственной регистрации права собственности на данную квартиру. Поскольку данная квартира находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет, он имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, не превышающей 1 000 000 руб. Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Сумма дохода, превышающая размер примененного имущественного налогового вычета (сумму произведенных расходов), облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов. Директор Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики И.В.ТРУНИН

Руслан Григорьев · Answer

Здравствуйте! Основной вопрос можно ли из суммы продажи вычесть сумму затрат на приобретение? Александр В данном случае нет, так как Вы не сможете документально подтвердить расходы, связанные с получением дохода от продажи вновь созданного объекта. Но, если квартира, которая была разделена на две квартиры находилась в собственности более трех лет, то налог платить не нужно, так как момент возникновения права собственности на созданные 2 квартиры — день первоначальной госрегистрации права собственности на квартиру из которой они созданы, а не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на данные квартиры (при условии, что границы не изменились). Письмо Минфина России от 26.06.2012 N 03-04-08/7-166 По налогообложению, то в данном случае Вы вправе использовать имущественный налоговый вычет 1 000 000 рублей в год. Если продажа квартир пройдет в разных налоговых периодах, то следовательно на обе квартиры. То есть, если продажа одной квартиры за 2 000 000 рублей, то налог составит 2 000 000 — 1 000 000 = 1 000 000 *13%= 130 000 рублей (сумма налога).

Андрей Власов · Answer

Александр, добрый день! Поскольку доли еще не проданы, к сказанному коллегами добавлю, что с 01.01.2016 начнет действовать новая редакция Налогового кодекса в соответствии с которой срок владения объектом в целях получения вычета увеличивается с 3 до 5 лет. Согласно ст. 217.1 НК РФ срок три года сохранится только для нескольких случаев получения имущества 3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. 4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.