Согласование перепланировки нежилых помещений
Далеко не всегда планировочные решения, принятые при строительстве или реконструкции нежилого здания/помещения, устраивают владельца или подходят для функционального назначения объекта. Самым простым и очевидным решением проблемы становится проведение перепланировки. Но любые подобные мероприятия требуется в обязательном порядке узаконить, что объясняется двумя важными причинами.
Первая – обеспечение безопасных условий для дальнейшей эксплуатации объекта, так как изменение планировочных решений необходимо проводить в рамках действующих строительных норм и правил. Вторая – регистрация прав собственности на объект недвижимого имущества с измененными характеристиками. Учитывая важность и серьезность причин, становится понятным, почему согласование переустройства и перепланировки нежилого помещения выступает обязательным требованием для проведения подобных работ. Рассмотрим основные юридические особенности этой процедуры.
Как проходит согласование перепланировки нежилого помещения?
Актуальная на сегодня редакция отечественного законодательства допускает два варианта перепланировки нежилых помещений. Они достаточно сильно отличаются между собой и носят разный подведомственный характер.
В первом случае речь идет об отдельно стоящих зданиях нежилого типа. В подобной ситуации требуется согласование выполняемых работ с БТИ с последующим отражением их результата в техническом паспорте на постройку. Это позволит внести необходимые изменения в ЕГРН, что гарантирует юридически правильное оформление прав собственности на объект недвижимого имущества.
Вторая ситуация касается нежилых помещений, которые размещаются на первых этажах МКД (аббревиатура расшифровывается как «многоквартирный жилой дом»). Она встречается на практике наиболее часто, особенно – в крупных и средних российских городах. В этом случае требуется согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме со стороны жилищной инспекции, работающей при местном органе власти. Важным дополнительным условием становится получение письменного согласия жильцов МКД, без которого рассчитывать на получение одобрения со стороны контролирующего органа попросту не имеет смысла.
Согласование перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме производится либо предоставлением проекта, либо без разработки проектной документации. Второй вариант необходим при выполнении следующих видов работ:
снос и монтаж ненесущих перегородок;
монтаж систем кондиционирования и антенного оборудования на внешней части объекта;
замена заполнения оконных проемов с одновременным изменением конфигурации и используемых цветовых решений.
Разработка проекта требуется в том случае, если выполняются такие строительные и ремонтные работы:
-
монтаж новых перегородок в зданиях с перекрытиями из древесины или создающих дополнительную нагрузку на несущие конструкции постройки;
снос несущих перегородок, включая частичный демонтаж или устройство проемов;
объединение санузла и ванной комнаты;
устройство балконов и лоджий;
расширение площади кухни или санузла;
перенос места расположения отопительных приборов с заменой или установкой новых;
создание нового входа в здания с монтажом крыльца;
монтаж новых лестничных пролетов и площадок.
Важно. Далеко не все виды строительных и ремонтных работ подпадают под определение перепланировки и требуют обязательного согласования.
Некоторые из них вообще запрещены для выполнения в многоквартирных домах (их перечень приводится в специальном разделе статьи). Другие производятся без необходимости уведомления контролирующих органов. К числу последних, в частности, относятся такие:
выполнение косметического ремонта;
установка новой сантехники;
монтаж новой кухонной плиты – электрической или газовой;
замена или укладка нового напольного покрытия, в том числе – с выполнение дополнительных теплоизоляционных работы;
монтаж шкафов и любой встроенной мебели.
Документы для согласования
Перечень документов, предоставление которых требуется для согласования перепланировки нежилых помещений, зависит от двух факторов. Первый – это специфика конкретного объекта, которая заключается в том, является ли он многоквартирным жилым домом, или изначально нежилым зданием. Второй – перечень выполняемых в рамках перепланировки работ, от которого зависит, например, необходимость разработки проектной документации.
Наиболее часто требуется согласовать перепланировку нежилых помещений, расположенных на первом этаже МКД. В подобной ситуации в жилищную инспекцию требуется предоставить следующий комплект документов:
Заявление на получение согласования изменения планировочных решений.
Набор правоустанавливающих документов на объект недвижимого имущества. Речь идет о выписке из ЕГРН или свидетельстве о собственности. Для новых и строящихся домов допускается предоставление договора долевого участия. В этом случае также необходимо включить в пакет документов акт приема-передачи помещения от застройщика.
Техническая и кадастровая документация. Перечень определяется региональными нормативными актами. Например, для Москвы таковым является Постановление № 508-ПП, изданное столичным Правительством 25.10.2011 года.
Согласие остальных собственников объекта недвижимости, под которым понимается реконструируемое нежилое помещение.
При необходимости – проектная документация на реконструкцию или планировку помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме.
Документация, которая подтверждает право на использование или владением помещением.
Согласие других собственников помещений (жилых и нежилых), расположенных в МКД. Оно оформляется в виде протокола общего собрания.
Оперативная подготовка комплекта документов для согласования перепланировки нежилого помещения. Доступная цена, сжатые сроки, гарантия отсутствия проблем в контролирующих органах.
Порядок согласования
Пакет документов, сформированный в соответствии с приведенным выше перечнем, предоставляется в жилищную инспекцию. Для этого используется несколько способов:
личное посещение контролирующего органа;
подача документации через МФЦ;
дистанционное предоставление документов посредством функциональных возможностей портала Госуслуги.
Срок рассмотрения поданных документов составляет 30 рабочих дней. При необходимости допускается приостановка рассмотрения заявления на 15 рабочих дней. Основанием для подобного решения становится некомплектность предоставленной документации или необходимость запроса дополнительных сведений.
После получения согласования можно приступать непосредственно к работам. Результат перепланировки оформляется в виде акта выполнения и новых планировочных решений. Документы подписываются заинтересованными сторонами – управляющей компанией, проектной организацией, госпожнадзором, после чего предоставляются в БТИ для корректировки имеющихся об объекте сведений. Затем аналогичная информация должна быть внесена в ЕГРН.
Что делать, если сделана незаконная перепланировка?
Нередко работы перепланировке помещений проводятся без предварительного согласования. В Этом случае требуется узаконить результат их выполнения. Для этого требуется пройти процедуру с самого начала: собрать исходный комплект документов, согласовать запланированные работы, предоставить акт их выполнения. Последний документ подписывается заинтересованными сторонами и предоставляется в Росреестр и БТИ для внесения соответствующих изменений.
Цена за услугу для нежилых фондов в 2021 году
Стоимость услуги согласования перепланировки нежилых помещений определяется индивидуально. Итоговая цена работы специалиста зависит от нескольких факторов, включая:
площадь объекта недвижимого имущества;
месторасположение и другие характеристики помещения;
комплектность исходной документации;
перечень выполняемых работ;
необходимость разработки проектной документации;
срочность получения согласования и т.д.
Запрещенные изменения в помещении
Актуальный вариант строительных нормативов и правил определяет несколько работ, выполнение которых в помещениях многоквартирного дома (как жилых, так и нежилых) категорически запрещено. К ним относятся:
устройство ванной или санузла в жилой комнате;
объединение помещения с расположенным в нем газовым оборудованием (бойлером, котлом или плитой) с жилой комнатой без разделения дверным проемом с установленным заполнением;
демонтажные работы на системах вентиляции, даже в случае частичной разборки любого вытяжного канала;
установка приборов отопления, которые подключены к центральной системе обогрева, в тамбурах, лоджиях и других неотапливаемых помещениях.
Предоставим профессиональные консультации по вопросам проведения строительных и ремонтных работ в нежилых помещениях многоквартирного дома. Выгодные цены, оперативность оказания услуг, получение необходимых согласований.
Особенности согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме в 2021 году
Общий порядок получения согласования изменений планировки нежилых помещений в МКД в 2021 году не изменился. Но это вовсе не означает, что реализация мероприятия не требует досконального знания особенностей законодательства и опыта успешного выполнения подобных работ. Напротив, применяемая на практике процедура имеет множество юридических нюансов, а потому предусматривает привлечение к делу квалифицированного специалиста.
Штрафы за незаконную перепланировку
Самовольное выполнение работ по перепланировке нежилых помещений, расположенных в МКД, предусматривает административную ответственность. Она регламентируется положениями статьи 7.22 КоАП РФ. Физические лица наказываются штрафом на 4-5 тыс. руб., юридические – на 40-50 тыс. руб. Дополнительные санкции касаются обязанности восстановить исходное состояние помещения.
Резюме
Необходимость перепланировки нежилого помещения обычно возникает в ходе осуществления хозяйственной деятельности. Выполнение работ требует предварительного согласования, а в ряде случаев – еще и разработки проектной документации. Порядок получения разрешения и регистрации внесенных изменений жестко регламентируется действующим законодательством.
Комментарии
Добрый день, подскажите, какой порядок перепланировки нежилого помещения в жилом многоквартирном дом?
Здравствуйте,
Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 133-ФЗ)
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.12.2011 N 383-ФЗ)
3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))
4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))
5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ)
6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
У меня в собственности нежилое помещение на цокольном этаже в многоквартирном жилом доме. Первые этажи тоже нежилые. По проекту дома вход у нас через смежное помещение. Помещение 200м2 хотим сделать вход со двора через имеющееся окно и со стороны улицы на 1 линию:
1. Вопрос - при организации входа со двора какие и с кем нужны согласования?
2. Вопрос - организация входа в несущей стене со стороны улицы какие и с кем нужны согласования? Есть ли необходимость в 100% голосов собственников.
1. если земля в собственности домовладельцев, то надо их согласие на на строительство входной группы и/или реконструкцию.
Если
ваша доля в праве на общее имущества (=з.у.) не будет увеличена
(например аренда части з.у. на 100 лет для строительства пристроя), то
не будет уменьшения общего имущества, то 2/3 голосов.
Если ваша доля в праве на общее имущества (=з.у.) будет увеличена,
увеличиться площадь вашего помещения, то следовательно увеличиться ваша
доля на общее имущество (=з.у.). Если у вас увеличиться доля на общее
имущество, то у других собственников эта доля уменьшиться, тогда надо
согласие 100% собственников, при условии что з.у. находится в общей
долевой собственности.
2. если это переустройство дверь в окне — заявление в администрацию района о согласование переустройства.
3. организация входа в несущей стене( = реконструкция) со стороны улицы какие и с кем нужны согласования? с ДГА, необходим получить градплан и разрешение на реконструкцию.
Добрый день!
У меня следующий вопрос: в трехэтажном здании есть много нежилых помещений, которые занимают различные собственники и которые используются под офисы. Всего 16 собственников. В июне 2016 года был пожар в 4-х помещениях. Это был поджог, есть уголовное дело. В результате пожара пострадала крыша над этими помещениями. Эти 4 помещения в последствии были приобретены другой компанией. В ноябре 2016 года она, без уведомления других собственников и согласования с ними, провела ремонт крыши над этими помещениями на сумму 900000 р.. Теперь в октябре 2017 года, эта компания подала суд на других 15 собственников с требованием вернуть деньги (взыскать сумму неосновательного обогащения). Крыша, согласно ст. 249 ГК - общее имущество, доли определяются согласно Пост. Плен ВАС № 64. Мы не знаем, насколько необходимы были подобные затраты на ремонт и почему самовольно, без уведомления других собственников был произведен ремонт.
Насколько обоснованны требования? На чем основывать защиту в суде?
Спасибо!
В силу п. 1 ст. 980 ГК РФ действия без поручения, иного указания или заранее обещанного согласия заинтересованного лица в целях предотвращения вреда его личности или имуществу, исполнения его обязательства или в его иных непротивоправных интересах (действия в чужом интересе) должны совершаться исходя из очевидной выгоды или пользы и действительных или вероятных намерений заинтересованного лица и с необходимой по обстоятельствам дела заботливостью и осмотрительностью, также добросовестностью.
О совершенных в чужих интересах без поручения действиях необходимо поставить в известность лицо, в пользу и к выгоде которого они осуществлялись (ст. 981 ГК РФ). Если лицо, действующее в чужих интересах без поручения, своевременно не поставило в известность о них заинтересованное лицо, оно обязано представить доказательства уважительности этого, сообщить при первой возможности и обосновать, что раньше оно сделать этого не могло (Постановление ФАС ВВО от 11.12.2001 по делу N А29-4162/01-2э).
Если действия лица одобрены не были и о них не было сообщено лицу, в интересах которого они были совершены, оснований для взыскания с него уплаченных за ремонт денежных средств нет.
Ссылку истца на то, что он действовал в интересах ответчика без поручения, суд отклонил, отметив, что действия в чужом интересе, порождающие юридический результат, должны совершаться не по произвольному желанию любого лица, а лишь с соблюдением установленных законом требований. В ином случае они не получают признание закона и, следовательно, не влекут юридических последствий.
Ваша защита будет состоять из оспаривания затрат на ремонт, их целесообразность, обоснованность и необходимость. А также попробуйте вменить истцу злоупотребление правом.
Благодарю за помощь Андрей!
Здравствуйте Валентина.
При таких обстоятельствах требование вышеуказанного собственника правомерно. В Вашем случае я бы попробовал оспорить сумму проведенных работ, ее чрезмерность, если это будет установлено путем назначения оценочной экспертизы или путем сопоставления рыночных цен на аналогичные работы.