Как продать квартиру, купленную за маткапитал?
Как продать квартиру, купленную за маткапитал?

Как продать квартиру, купленную за маткапитал?

Можно ли продать такую квартиру, и что для этого нужно?
Автор статьи: Юлия Меркулова Юлия Меркулова
Автор статьи
Практикующий юрист с 2012 года

Государственная помощь, это, конечно, всегда хорошо. Но она может создавать и ненужные препятствия. Вот, например, маткапитал, потраченный на покупку жилья. Купить-купили, а если нужно продать – дудки, устанете собирать документы. Впрочем, не все потеряно. Мы в Правовед.RU изучили существующую практику и рассказываем, как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу. Пособие для родителей!

Продать – можно, но сложно

Собственно, в законе нет ни слова о запрете на продажу жилого помещения, приобретенного с привлечением маткапитала. Уже на следующий день после оформления квартиры в собственность можно выставить ее на Авито, пускать потенциальных покупателей и договариваться о сумме. Ни ПФР, ни прокуратура претензий к вам по этому поводу иметь не должны и не будут.

Но если вы использовали материнский капитал и продаете квартиру, вам ЖИЗНЕННО НЕОБХОДИМО знать об одной сложности.

Вспомните: вы наверняка давали ПФР нотариально заверенное обязательство, что в течение полугода (если жилье куплено по ДДУ или в ипотеку) после оформления права собственности, оформите жилье в общую собственность детей и супругов с определением долей по соглашению (п. 4 ст.10 ФЗ № 256 «О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей»). Так вот первое, что вы должны сделать – это исполнить это обязательство. Но после этого продать квартиру станет гораздо сложнее.

Читайте также
Алименты за прошедший период
Дело в том, что ее сособственниками точно станут несовершеннолетние дети. А продать жилье, частично принадлежащее несовершеннолетнему, можно только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК). Даже если их доля в праве собственности незначительна.

Выдают такое разрешение только при условии, что жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшаться. Другими словами, сделку одобрят только если ребенок в итоге получит равноценную долю в новой квартире, а в идеале – улучшенное жилье. Главное, чтобы не хуже» и «не меньше». И одного лишь обязательства сделать это в будущем органам опеки может быть мало.

В практике есть случаи, когда продажу детской доли разрешали лишь после оформления в собственность ребенка доли в новой квартире, а также регистрации его по новому адресу! В других случаях, наоборот, суды считают достаточным одного лишь предварительного договора дарения на покупаемое в будущем жилье (решение Юргинского городского № 2-1760/2011 от 28.09.2011).

Все это говорит о большом разбросе позиций государственных органов, как и о том, что вопрос продажи такой квартиры нужно согласовывать с органами опеки еще до подачи заявления на выдачу разрешения. Но об этом позже.

Читайте также
Как ограничить общение ребенка с отцом: 3 законных способа

Можно ли продать квартиру с маткапиталом без выделения детских долей?

А что, если отказаться от выделения долей в пользу детей? Казалось бы, все просто: и разрешение не нужно, и с покупкой другого жилья можно не спешить. Но не тут-то было. Государство выделяет деньги на улучшение жилищных условий всей семьи и хочет, чтобы дети тоже были ее владельцами. Вы обещаете, что так и будет, но обязательство не выполняете. Что вас ждет? В практике встречается 3 варианта развития событий:

  1. Пенсионный фонд потребует вернуть маткапитал. Мол, вы распорядились господдержкой не так, как планировало государство, а значит, необоснованно обогатились. А потому деньги нужно вернуть. Пример: решение Добрянского районного суда Пермского края № 2-1482/2018 от 27.11.2018.
  2. Сделку признают недействительной. И на это есть законные основания. Пример – решение Верхнеуральского районного суда Челябинской области № 2-1379/2014 от 19.12.2014.
  3. Вас привлекут к уголовной ответственности по ст. 159 УК за мошенничество.

Но в некоторых случаях продажа квартиры с выделением долей попросту невозможна. Например, если она была куплена по ДДУ и продана до сдачи дома в эксплуатацию: права собственности еще нет, а значит и детям выделять еще нечего. Чтобы избежать претензий от Пенсионного фонда в будущем, рекомендуем выделить детские доли в новой квартире, купленной за вырученные от продажи деньги.

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу: пошаговая инструкция

Представим, что сложности вас не пугают и вы, оценив свои силы, решились продать квартиру. С чего начать и что делать дальше? Разбираем рекомендуемый порядок действий.

Шаг 1. Обращаемся в органы опеки

Интересуемся, на каких условиях в вашем регионе орган опеки готов согласовать сделку по продаже недвижимости, где один из собственников – несовершеннолетний. Возможно, ему будет достаточно предварительного договора купли-продажи, где несовершеннолетний получает долю. Либо, наоборот, несовершеннолетний должен изначально получить долю в новой квартире еще до согласования сделки. Еще один вариант – перечисление суммы, эквивалентной стоимости доли ребенка, на его счет в банке. Но найти покупателя, который согласиться авансировать такую сумму, сложно.

По нашему мнению, самый удобный вариант – одновременная продажа и покупка новой квартиры. Если орган опеки согласен на такой вариант – переходим к шагу № 2.

Шаг 2. Ищем покупателей и новую квартиру

Как только покупатели и новая квартира найдены, а суммы – согласованы, договариваемся об одновременной сделке. Рекомендуем оформить задаток и предварительный договор покупки нового жилья – тем самым подтверждаем для органов опеки намерение выделить доли в новой квартире.

Шаг 3. Получаем разрешение на сделку

Заранее узнайте, какие документы могут потребоваться. Согласно Письму Минобрнауки № 09-М от 20.02.1995 и Письму № 244/26-5 от 09.06.1999, у вас должны попросить

  • заявление о выдаче разрешения;
  • свидетельство о браке, если заявитель в браке;
  • паспорт;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • заявление ребенка, если он старше 14 лет;
  • выписку из ЕГРН + технический план на продаваемое и приобретаемое жилье;
  • копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений;
  • разрешение банка, если квартира в ипотеке;
  • выписка из Росреестра о кадастровой стоимости жилья;
  • выписки из домовой книги для старой и новой квартиры;
  • предварительный договор купли-продажи и иные документы по требованию.

В 15-дневный срок орган опеки либо выдает разрешение на сделку, либо мотивированно отказывает в ее согласовании (ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Если в сделке отказано, решение можно обжаловать в суде.

Шаг 4. Оформляем сделку у нотариуса

Сделки с долями требуют обязательного нотариального оформления, потому и продажу, и покупку новой квартиры нужно оформлять у нотариуса. Предварительно согласовываем со сторонами и нотариусом дату, берем разрешение от органов опеки, и прикладываем к нему:

  • выписку из ЕГРН о правах;
  • технический план, экспликацию и поэтажный план на продаваемую квартиру;
  • паспорта и свидетельства о рождении собственников;
  • единый жилищный документ;
  • выписку из домовой книги;
  • справку об отсутствии долгов по коммуналке из УК;
  • копию финансового лицевого счета.

Подписываем договоры, получаем нотариально удостоверенные экземпляры.

Шаг 5. Регистрируем право собственности в Росреестре

Это может сделать и нотариус, но если он не оформил вам регистрацию в ЕГРН – обращаемся в Росреестр самостоятельною. Документы можно подать непосредственно в подразделение Росреестра, через МФЦ, направить их по почте либо удаленно через сайт службы. Вам потребуется нотариально удостоверенный договор, техплан и договор купли-продажи. Предварительно оплачиваем госпошлину в 2 тыс. руб. Через 3-5 дней получаем выписку из ЕГРН.

При продаже новой квартиры вам снова придется пройти этот путь сначала. Но бывалым проще – теперь вы знаете, что вам нужно для сделки, где и на каких условиях ее согласуют.

Редактор: Людмила Разумова Людмила Разумова
Редактор
Практикующий юрист с 2006 года

Содержание

Продать – можно, но сложно
Можно ли продать квартиру с маткапиталом без выделения детских долей?
Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу: пошаговая инструкция
Шаг 1. Обращаемся в органы опеки
Шаг 2. Ищем покупателей и новую квартиру
Шаг 3. Получаем разрешение на сделку
Шаг 4. Оформляем сделку у нотариуса
Шаг 5. Регистрируем право собственности в Росреестре

Вам может быть интересно

Недействительный полис ОСАГО
Недействительный полис ОСАГО
Недействительный полис ОСАГО
Что делать, если у виновника ДТП поддельный полис ОСАГО?
Как привлечь к ответственности за оскорбление личности?
Как привлечь к ответственности за оскорбление личности?
Как привлечь к ответственности за оскорбление личности?
Заставить ответчика извиниться и выплатить штраф
«Паспорт за язык»: как за год получить российское гражданство?
«Паспорт за язык»: как за год получить российское гражданство?
«Паспорт за язык»: как за год получить российское гражданство?
Порядок упрощенного получения гражданства для носителей русского языка
Опека или патронаж: как оформить уход за пожилым человеком?
Опека или патронаж: как оформить уход за пожилым человеком?
Опека или патронаж: как оформить уход за пожилым человеком?
Что делать, если пожилой родственник не может обслуживать себя самостоятельно?
Гарантия на сумки: выдумка или реальность?
Гарантия на сумки: выдумка или реальность?
Гарантия на сумки: выдумка или реальность?
Сроки, условия и порядок гарантийного обслуживания сумок
Порядок отключения электричества за неуплату
Порядок отключения электричества за неуплату
Порядок отключения электричества за неуплату
При каких условиях могут отключить свет?