Поставьте столбы, нарисуйте границы: как сделать межевание земельного участка?

Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года

Забор - отнюдь не главный маяк для определения границ земельного участка. Вы можете передвинуть его, снести или поставить на его месте «стены Кремля» - границы участка от этого не изменятся. Все потому, что граница - это величина в первую очередь нормативная, и далеко не всегда она будет совпадать со сложившимся порядком землепользования.

Поверьте, может легко оказаться, что ваш забор на самом деле стоит на соседской земле. А что, если соседский забор стоит на вашей? А если на вашем участке чужой соседский гараж или, того хуже, жилой дом?! Узнать это наверняка поможет межевание. О чем идет речь и что такое границы земельного участка? Ликбез от Правовед.RU для землевладельцев.

Зачем нужна граница?

Государственный реестр недвижимости (ЕГРН) содержит информацию о более чем 60 млн земельных участков. Из них, по информации Росреестра, лишь 56% имеют установленные границы. Что же с остальными? Сведения об их местоположении, в том числе конкретные координаты на местности, в ЕГРН отсутствуют.

Но что по закону считается границей? Это индивидуализирующий признак земельного участка как объекта прав. Его можно представить и как в виде некой контурной линии на местности, так и в виде координат, определяющих местоположение конкретного участка на кадастровой карте.

Определить, что входит в границы земельного участка, позволяет межевание - комплекс кадастровых работ по установлению границ и их закреплению на местности межевыми знаками. Поговорим о нем подробнее.

Размежуй меня полностью

Межевание нельзя провести самостоятельно. Единственный, кто определяет границы земельного участка по закону - это кадастровый инженер. Его можно нанять по договору в любом государственном БТИ либо частной геодезической конторе. Естественно, на платной основе за счет заказчика - бесплатно кадастровые работы вам никто не проведет. Его услуги нужны вам, если:

• вы собираетесь выделить земельный участок из уже существующего, получить новый или объединить в один несколько старых;
• вы намерены продать, подарить, обменять или иным образом передать права на землю;
• у вас возникли межевые споры с соседями;
• ранее уже проводилось межевание, но межевание знаки или иные признаки границ были утрачены на местности;
• у собственника есть желание установить границы, если ранее права на земельный участок были оформлены без их определения.

• определение границ, их согласование и закрепление межевыми знаками;
• определение координат межевых знаков;
• расчет площади земельного участка;
• составление плана участка и плана границ;
• формирование и утверждение землеустроительного дела и т.д.

Все это обойдется в 5-20 тыс. руб. в зависимости от размера участка и его целевого назначения. В результате кадастровый инженер выдаст заказчику межевой план, изготовленный в электронном, а если это нужно - и в бумажном виде. На его основании сведения о местоположении вносятся в ЕГРН.

Как определить границы участка и оставить в живых соседей?

С межеванием понятно. Но откуда берутся эти самые границы, которые впоследствии будут определены кадастровым инженером? С 16 сентября 2019 года, согласно п. 10 ст. 22 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости», они могут быть взяты:

• из документа, подтверждающего права на земельный участок, например, договор купли-продажи или свидетельство о праве;
• при отсутствии правоустанавливающего документа - из документа, определяющего местоположение границ при образовании участка, например, выписка из похозяйственной книги.

Если и в них координаты отсутствуют, границы определяются по существующему порядку землепользования, при условии, что такие границы сложились 15 и более лет назад и закреплены объектами природного или искусственного происхождения, например, живой изгородью или забором.

Другими словами, если границы нигде не определены, они действительно устанавливаются по забору, при условии, что он существует 15 и более лет. Но не все так просто, обязательный этап - согласование границ с соседями (п. 1 ст. 39 ФЗ № 221 «О кадастровой деятельности»). Они - заинтересованные лица, так как результат межевания может нарушать их права. Мало ли, может быть вы решили «оттяпать» у них кусок драгоценной земли?! Если и так, то без согласования все равно не обойтись - межевание в таком случае можно легко признать недействительным (Определение ВС РФ № 58-КГ15-14 от 24.11.2015).

Соседи «учуяли неладное» и отказываются согласовывать границы? Это проблема. Заставить их можно только через суд, и только при условии, что они отказывают в согласовании необоснованно. Если же окажется, что в результате межевания действительно будут нарушены права соседей (например, им будет закрыт проход к дому или они потеряют часть своего участка) - вам откажут и в суде (Определение Мособлсуда по делу № 33-27942/2013 от 20.01.2014).

Так что путь один - договариваться с соседями.

Как сделать межевание: пошаговый алгоритм

Несмотря на возможные проблемы, в самой процедуре межевания для заказчика сложного ничего нет. Учитывая сложившуюся практику, она будет включать 5 ключевых этапов.

Шаг 1. Сбор документов

Вам потребуется:

1. Выписка из ЕГРН на землю, решение суда, договор купли-продажи или иной правоустанавливающий документ.
2. Копия паспорта.

Собственно, всё.

Шаг 2. Заключение договора с кадастровым инженером

Найдите кадастрового инженера, оговорите с ним стоимость и объем работ, и заключите договор подряда. Такой договор должен обязательно предусматривать изготовление межевого плана и его помещение в электронное хранилище, а также конкретную стоимость работ.

Шаг 3. Проведение кадастровых работ

Все, что требуется от заказчика - предоставить доступ к земельному участку и подписать акт согласования у всех соседей по периметру.

Шаг 4. Получите межевой план

Кадастровый инженер изготовит межевой план в электронном виде, подпишет усиленной квалифицированной подписью и представит заказчику на диске. По желанию может быть изготовлен и бумажный вариант.

Шаг 5. Обратитесь в Росреестр

Финальный этап - подача в Росреестр заявления о внесении сведений о границах участка в ЕГРН. В заявлении необходимо указать идентификатор межевого плана в электронном хранилище. На этом основании Росреестр внесет координаты участка в реестр недвижимости и выдаст заявителю выписку-подтверждение.

После этого юридическую границу земельного участка можно считать установленной, а межевание завершенным. Теперь земля в безопасности, а «границы на замке»!

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года