Как действовать другим собственникам при смене УК?

Как мы уже отметили, способ управления многоквартирным домом выбирается собственниками помещений в этом доме. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, что установлено ч. 3 ст. 161 ЖК РФ. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), ч. 2 ст. 161 ЖК РФ избрание способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников жилья.

Многоквартирный дом в соответствии с ч. 9 ст. 161 ЖК РФ может управляться только одной управляющей организацией. При этом управляющая организация должна иметь лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

То есть, вы должны считать не квартиры в собственности, а количество человек, являющихся собственниками.

Здравствуйте!

Конечно, «считать не квартиры в собственности, а количество человек, являющихся собственниками» Вам не нужно.

Если муниципалитете обладает более чем 50% голосов (по площади), то при условии соблюдения необходимой процедуры проведения общего собрания (а его должны проводит во всех случаях, за исключением случая, когда у всех помещений один собственник ч.5 ст. 46 ЖК РФ) он может принимать решения по которым требуется кворум 50%+1 голос фактический единолично. К таким решениям относится и смена УК.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
ст. 45 ч 3 ЖК РФ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

У меня несколько иная позиция.

В соответствии с ч. 2 ст. 163 ЖК РФ :

«Управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса.»

В совокупности необходимо учитывать ч. 4 ст. 161 ЖК РФ :

"… Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано."

На основании изложенного, в связи с тем, что доля муниципальной собственности более 50 % в доме, управляющая компания будет определена не общим собранием собственников.

По вопросу «подсчета квартир» следует руководствоваться ст. 37 и ст. 48 ЖК РФ:

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Соответственно площадь квартиры имеет приоритет.

Завершая ответ рекомендую собственникам выяснить как именно ранее заключен договор управления так как правило о 50 % действует с 2011 года. Дополнительно выяснить точную долю муниципальной собственности, так как несмотря на то, что в большинстве случаев более половины квартир в доме действительно соответствуют такой доле, но, возможно, в Вашем случае эта половина квартир окажется исключительно однокомнатными и их площадь будет составлять в доме менее 50 %. Ну и напоследок учесть изложенный в Вашем договоре порядок его расторжения, срок действия и порядок пролонгации (продления).