Создание совета многоквартирного дома
Планируем создать в своем доме совет многоквартирного дома. Есть несколько вопросов по процедуре создания:
1. Необходимо ли уведомлять каждого собственника о предстоящим общем собрании собственников и выборе состава совета под роспись или достаточно обычного уведомления (например размещенного в общедоступном месте или опущенном в почтовый ящик)? Если всех собственников уведомить не получается физически (отсутствие собственника в своем помещение, отсутствие почтового уведомления с адреса прописки собственника) может ли быть проведено общее собрание собственников?
2. Какие требования предъявляются к доверенности от собственника к другому лицу на голосование на общем собрании и на передачу полномочий председателю совета дома на подписание договора управления с УК? Это может быть простая рукописная доверенность или нужна нотариальная доверенность? В ЖК РФ сказано "...на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме ... заключает... договор управления многоквартирным домом..." Значит ли это, что достаточно одной доверенности с подписями собственников, желающих доверить председателю такое право?
3. Может ли общее собрание в форме заочного голосования быть проведено в форме обхода инициатором собрания всех собственников для сбора их письменного решения или письменные решения обязательно должны передаваться собственниками исключительно в указанное место?
4. Как понять формулировку ЖК "Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме". Что берется за 100 процентов голосов? Означает ли это, что если площадь помещения собственника 55 кв.метров, то он имеет 55 голосов?
5. В абзаце 5 пункта 5 статьи 161.1 ЖК про права совета МКД сказано "...осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;" Каким образом может осуществляться такой контроль и означает ли это, что УК обязана подписывать акты выполненных работ/оказанных услуг c советом МКД?
6. В абзаце 6 пункта 8 статьи 161.1 ЖК сказано, что председатель совета "...осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса".
Какие вопросы могут и не могут быть переданы председателю совета. Означает ли это, что если предусмотреть на общем собрании передачу максимального количества вопросов на решение председателя совета, то в дальнейшим председатель совета сможет единолично принимать решения по использованию общего имущества дома, порядку ремонта дома и т.п.?
7. В статье 45 п.3 сказано "Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов", а в статье 46 п.1 сказано "Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений". Означает ли это, что для выбора состава совета дома на общем собрании не нужно иметь 51% (большинство) голосов "за" от общего количества голосов в доме, а достаточно иметь всего 51% (большинство) голосов от общего числа голосов, которые приняли участие в общем собрании (которых должно быть 51% от общего числа голосов в доме). Т.е. если из 1000 голосов приняли участие 501 голос, а проголосовали из принявших участие "ЗА" 252 голоса этого достаточно для выбора состава совета дома?
Уважаемые юристы!
В статье 44.1 ЖК сказано. что общее собрание может быть проведено в следующих формах: очной, заочной, очно-заочной.
В статье 47.1 сказано, что "1. В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования"
Следует ли из этого однозначно, что изначально должно созываться очное собрание и лишь в случае его провала - заочное. Т.е. заочное собрание не может быть первичным (и если так то - 1) может ли быть первичным очно-заочное голосование, 2) в случае провала первого собрания - нужно ли снова уведомлять каждого собственника о втором собрании). Или формулировки этих 2 статей не являются логическим следствием друг друга, а статья 47.1 лишь описывает конкретный случай неуспешного очного голосования и не накладывает ограничений на возможность первичного заочного голосования?
Заранее спасибо!
4.
100% голосов — это общая площадь МКД. От нее нужно посчитать процент пропорционально площади каждого собственника, количество его голосов будет соответствовать такому проценту. Н-р, у гражданина квартира 55м2, что составляет 2% от площади дома с учетом его доли в общем имуществе, у него будет 2 голоса, у другого гражданина квартира, скажем, 26м2, это 1% — 1 голос. И т.д.
5. Акты подписывает председатель совета дома, он же сообщает о ненадлежащем качестве услуг, т.к. его полномочие закреплено в ЖК, ст. 161.1:
6. Вам нужно смотреть положения ЖК в части вопросов, отнесенных к ведению общего собрания и совета дома, чтобы их исключительные полномочия не отнести к ведению председателя совета. Н-р, вопрос передачи в пользование общего имущества решается только на общем собрании собственников в силу ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
5. Да.
Да. Обратите внимание, что по некоторым вопросам требуется 2/3 голосов, причем не от участвующих в собрании, а от общего количества голосов по дому:
По п. 1-3.1 нужно 2/3 голосов от общего количества, по остальным вопросам из ст. 44 — большинство голосов участвующих в собрании.