Как лучше оформить часть квартиры на жену, чтобы при этом не понести потери?

Здравствуйте! Поскольку квартира приобретена до брака, то является Вашим личным имуществом. Это говорит о том, что Вы можете им распоряжаться по своему усмотрению без нотариального согласия супруги.

Так, например Вы вправе подарить 1/3 долю в праве квартиры супруге.

При этом никаких налогов платить не нужно, так как при дарении недвижимости близкому родственнику одаряемый освобождается от уплаты НДФЛ.

Договор дарения заключается в простой письменной форме, а переход права подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Единственная проблема это то, что квартира под обременением и находится в залоге.

Распорядиться такой квартирой, либо долей можно только с согласия залогодержателя (банка), либо после снятия обременения, то есть выплаты кредита.

(п. 2 ст. 346 ГК РФ Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.)

В случае дарения 1/3 доли супруге в дальнейшем квартира не будет полежать разделу, так как перейдет в долевую собственность.

Уважаемый Антон! Здравствуйте! Можно изменить в порядке ст.452, 453 ГК РФ кредитный договор и соглашение о залоге, включив туда и Вашу супругу касательно уже ее обязательств в оплате 30% стоимости квартиры (оформление заложенных обязательств).

Также Вы можете заключить (будучи в браке) и брачный договор (соглашение), определив режим владения, пользования и распоряжения имуществом.

Соответственно, далее уже Вы с супругой получите новые свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности.

Если брак будет расторгнут, то брачный договор снимет спорные вопросы по тому же кредиту.

Как лучше поступить, чтобы не платить большие взносы государству? Как будет вестись диалог в случае расторжения брака? Включает ли 30% ипотечные средства, или только площадь квартиры, а ипотека вся лежит на мне?
Антон

Добрый день.

Если жилье получено Вами до брака, то оно является исключительно Вашим имуществом. Однако если часть ипотеки погашается в период брака за счет совместно нажитого имущества, то в этом случае супруга может взыскать с Вас половину суммы, оплаченной по ипотеки в период брака.

Что касается налогов, то оно не платятся, так как дарение происходит между близкими родственниками.

Однако нужно учитывать, что пока ипотека не погашена жилье находится под залогом у банка и в этом случае без согласия банка Вы не сможете ничего подарить или продать, в том числе нельзя подарить и долю Нужно согласие банка.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте, Антон!

Если квартира приобретена Вами до вступления в брак, то она является Вашей собственностью. Чтобы переоформить квартиру на жену в размере 30% вам необходимо заключить гражданско-правовой договор, в данном случае дарение представляется самым лучшим вариантом, так как не будет облагаться налогом.

Как будет вестись диалог в случае расторжения брака? Включает ли 30%
ипотечные средства, или только площадь квартиры, а ипотека вся лежит на
мне?

В случае расторжения брака квартира перейдет в собственность вашу и вашей жены соответственно в процентном отношении 70 и 30 %. Так как стороной ипотечного кредитования выступали вы, то оплачивать кредит так же должны вы, независимо от того что половину квартиры в подарили своей супруге.

Как лучше поступить, чтобы не платить большие взносы государству? Как будет вестись диалог в случае расторжения брака? Включает ли 30% ипотечные средства, или только площадь квартиры, а ипотека вся лежит на мне?
Антон

Государству платить Вы ничего не будете, поскольку сделки дарения между близкими родственниками (супругами) налогами не облагаются.

Думаю, что сейчас Вам нет смысла осуществлять какие-то действия по распоряжению квартирой в том числе и потому, что банк вправе не разрешить Вам их совершение.

При этом в любом случае, если Вы соберетесь расторгать брак, то там и решите как делить уплаченные в браке взносы. А по окончании выплаты ипотеки жена и так будет претендовать примерно на те же 30%.

Как лучше поступить, чтобы не платить большие взносы государству?
Антон

Чтобы не платить никаких налогов оформите договор дарения

Статья 217 НК РФ. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Как будет вестись диалог в случае расторжения брака?
Антон

Т.к. сделка будет происходить через дарение, то Вам останется Ваша доля, а супруге ее Т.е. разделу ничего подлежать не будет, т.к. квартира уже будет разделена в долях

Включает ли 30% ипотечные средства, или только площадь квартиры, а ипотека вся лежит на мне?
Антон

А в связи с чем возникла необходимость в таком делении?

Т.к. сделка будет происходить через дарение, то никакой обязанности у нее по оплате ипотеки не будет в случае развода, т.к. доля к ней перейдет по безвозмездной сделке.

Я бы порекомендовала внести обязанность супруги по выплате доли за ипотеку в кредитный договор, но на это потребуется согласие банка

В случае развода обязанность по оплате ипотеке ляжет на Вас

Наврядли банк пойдет на передачу доли в праве собственности на Вашу жену, поэтому смысла в Ваших действиях до погашения ипотеки не вижу. Поскольку погашение ипотеки будет происходить в браке, жена вправе рассчитывать впоследствии на 1/2 затрат по ипотеке в период брака

Квартира находится в залоге у банка. Соответственно, пока вы не погасите свои долговые обязательства перед банком, вы (без согласия банка) не сможете распорядиться данной квартирой и переоформить 30% на жену.

Так, согласно части 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель (вы) не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

У меня имеются большие сомнения, что банк разрешит переоформить часть собственности на супругу, если только она не возьмет на себя обязательство перед банком по погашению ипотеки (заключит с ним договор).

В любом случае возможность переоформления вам стоит обговорить с представителями банка. Если они дадут согласие, то вы подарите супруге долю в квартире, оформив это договором дарения, который составляется в простой письменной форме и нотариального удостоверения не требует.

Налогом данное дарение не облагается, как как операция совершается между близкими родственниками (статья 217 НК, пункт 18.1):

Как видите, процедура передачи супруги доли достаточно сложная, поэтому я советую просто заключить с супругой брачный договор в котором оговорить имущественные вопросы, в том числе и то, что после погашения обязательств перед банком по ипотеке жене будет принадлежит доля в квартире (30%), а вам — все остальное.