Купля-продажа квартиры при договоре аванса со штрафом

Question

Здравствуйте! При подписании договора аванса при покупке квартиры риэлтор предлагает оговорить штраф в пользу продавца в размере аванса в случае, если покупатель отказывается от заключения ДКП. В реальности сумма аванса остается у продавца. Нужно ли оговорить штраф в размере аванса в пользу покупателя, если продавец откажется продавать квартиру? В реальности продавец возвращает аванс и платит штраф в размере аванса. Я выступаю в роли и продавца, и покупателя, потому что продаю свою квартиру и покупаю другую, но эти сделки не связаны между собой. Если я продаю, то мне выгодно оговорить штраф для покупателя, потому что в случае его отказа я теряю время. Можно ли заключить договор аванса со штрафом только в пользу одной из сторон? И вообще, имеет ли право договор называться договором аванса, если в нем прописаны такие штрафы? Может, правильнее этот договор назвать договором о намерениях, а сумму не называть авансом, прописать условия возврата/невозврата и все?

Алексей Горшков · Answer

Российское право не знает такого вида договоров как «договор аванса». Соответственно, отношения из такого договора будут регулироваться общей частью ГК РФ. Вероятнее всего (точно не видя текст сказать невозможно, но вряд ли он очень отличается от тех договоров, которые риэлторы обычно навязывают сторонам), это предварительный договор, устанавливающий обязанность заключить договор купли-продажи в будущем и предусматривающий в качестве обеспечительной меры выплату аванса. Если внесенная сумма будет названа задатком, то тогда последствия неисполнения предварительного договора будут распространятся правила о задатке: если договор не заключен по вине продавца, он возвращает задаток в двойном размере; если договор не заключен по вине покупателя, он теряет задаток. Если внесенная сумма названа авансом, таких жестко установленных последствий нет и стороны вправе определить их на свое усмотрение. Вероятно, именно с целью каким-либо образом перераспределить ответственность, указанная сумма в вашем договоре и не названа задатком. Нужно ли оговорить штраф в размере аванса в пользу покупателя, если продавец откажется продавать квартиру? Ирина Стороны вправе это сделать. Можно ли заключить договор аванса со штрафом только в пользу одной из сторон? Ирина Да, можно И вообще, имеет ли право договор называться договором аванса, если в нем прописаны такие штрафы? Ирина Да, можно такой договор назвать договором аванса Может, правильнее этот договор назвать договором о намерениях, а сумму не называть авансом, прописать условия возврата/невозврата и все? Ирина Нет, не правильнее