Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Несовершеннолетний собственник нежилого помещения
Собственником нежилого помещения заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения. ( зарегистрирован в ФРС) После Отец переоформил данное нежилое помещение на несовершеннолетнего сына. возникла необходимость переоформления договора. вопрос:
1. договор заключается с ребенком, с отцом или ребенком в лице отца?
2. Может ли отец (будучи ИП) получать арендные платежи на свой расчетный счет или должен быть открыт специальный счет на ребенка?
3. может ли теперь отец уменьшить арендные платежи в разы- не будет ли это считаться ущемлением прав ребенка, и необходимо ли согласие органов опеки (участвуют ли они вообще в данных правоотношениях)?
Дарья, добрый день.
Вам действительно нужно все решать через органы опеки, т.е. получать от них разрешение на сдачу в аренду помещения, счет может открыть и отец.
Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
[Гражданский кодекс РФ][Глава 3][Статья 37]
1.Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в
том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его
имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе
распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с
предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы
алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда,
понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на
содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми
подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на
отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в
соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или
попечителем без предварительного разрешения органа опеки и
попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании
сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке,
установленном Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и
попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение
сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества
подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или
в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав,
раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других
действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Здравствуйте, Дарь
1. договор заключается с ребенком, с отцом или ребенком в лице отца?
Дарья
Договора заключает с ребенком (как собственником), но договор подписывает его законный представитель (отец).
Но для заключения сделки необходимо получить согласие органов опеки.
Закон «Об опеке и попечительстве»
Статья 8. Полномочия органов опеки и попечительства
1. К полномочиям органов опеки и попечительства относятся:
1) выявление и учет граждан, нуждающихся в установлении над ними опеки или попечительства;
2) обращение в суд с заявлением о признании гражданина недееспособным или об ограничении его дееспособности, а также о признании подопечного дееспособным, если отпали основания, в силу которых гражданин был признан недееспособным или был ограничен в дееспособности;
3) установление опеки или попечительства;
4) осуществление надзора за деятельностью опекунов и попечителей, деятельностью организаций, в которые помещены недееспособные или не полностью дееспособные граждане;
5) освобождение и отстранение в соответствии с настоящим Федеральным законом опекунов и попечителей от исполнения ими своих обязанностей;
6) выдача в соответствии с настоящим Федеральным законом разрешений на совершение сделок с имуществом подопечных;
2. Может ли отец (будучи ИП) получать арендные платежи на свой расчетный счет или должен быть открыт специальный счет на ребенка?
Дарья
Деньги должны поступать именно на счет ребенка.
3. может ли теперь отец уменьшить арендные платежи в разы- не будет ли это считаться ущемлением прав ребенка, и необходимо ли согласие органов опеки (участвуют ли они вообще в данных правоотношениях)?
Дарья
Если платежи будут очень занижены, органы опеки могут не дать согласие на сделку.
Вообще в связи с тем, что не существует четкого определения в каких случаях могут отказать в дачи согласия на сделку, каждый случай очень субъективен и зависит от личности сотрудников органов опеки.
Но в случае отказа от дачи согласия, этот отказ можно обжаловать в суде.
а как быть с тем, что уже зарегистрирован долгосрочный договор аренды этого помещения с отцом? ведь нарушаются права арендатора
Дарья
Если размер платежей сохранится, то оснований для отказа в дачи согласия органов опеки не будет.
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 34] [Статья 617]
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицуне является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Добрый день!
1. договор заключается с ребенком, с отцом или ребенком в лице отца?
Дарья
По общим правилам, если ребенок старше 14 лет, то с ребенком, действующим с согласия одного из родителей. Если младше, то один из родителей действует за ребенка. ст. 617 ГК РФ: 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. Может ли отец (будучи ИП) получать арендные платежи на свой расчетный счет или должен быть открыт специальный счет на ребенка?
Дарья
Должен быть открыт счет на ребенка.
3. может ли теперь отец уменьшить арендные платежи в разы- не будет ли это считаться ущемлением прав ребенка, и необходимо ли согласие органов опеки (участвуют ли они вообще в данных правоотношениях)?
Дарья
Согласие от Органов Опеки необходимо получить, также, чтобы снять деньги со счета ребёнка согласие от Опеки потребуется.
С уважением, Урванцев Евгений
Уважаемая Дарья! Здравствуйте! Если здесь действует родной отец ребенка, то при чем здесь органы опеки и попечительства?
В общем, договор аренды заключаете: ребенок в лице законного представителя — отца.
Но вопрос вот какой: а где мать ребенка и есть ли ее согласие на сдачу в аренду имущества ребенка?
Если есть ее согласие на использования квартиры ребенка в целях ИП, то с ней заключаете соответствующее соглашение либо о безвозмездном использовании квартиры ребенка либо об аренде (соответственно, тогда договор субаренды).
Если субаренда, то арендные платежи ИП спокойно получает на свой расчетный счет в банке.
Согласно ст.60 Семейного кодекс РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Дарья, здравствуйте. Ситуация не такая простая, как кажется на первый взгляд. Вообще закон не обязывает заключать дополнительное соглашение к договору аренды в случае смены собственника помещения. При регистрации перехода права на объект недвижимости в силу положений гражданского кодекса в записи об обременении имущества правом аренды в графе «Лицо, чьи права обременяются» автоматически произвели замену на нового собственника — несовершеннолетнего. Таким образом, если другие условия договора аренды не меняются — заключать дополнительное соглашение никто Вас обязать не может.
Кроме того, на момент дарения недвижимости несовершеннолетнему, имущество уже было обременено правом аренды, т.е. имущество было подарено с обременением. Ввиду того, что для дарения имущества несовершеннолетнему, разрешение органов опеки не требуется, эта сделка прошла. И органы опеки, по-моему мнению, не вправе вмешиваться в сделку, которая уже состоялась, и сохраняет силу при смене собственника помещения. Другое дело, если Вы решите уменьшить размер арендных платежей. В общем, я думаю, если обратитесь в органы опеки, они сами сходу не ответят на Ваш вопрос: нужно ли их разрешение.
а как быть с тем, что уже зарегистрирован долгосрочный договор аренды этого помещения с отцом? ведь нарушаются права арендатора
Вам нужно получить разрешение органов опеки, не думаю, что они откажут, оснований нет, ведь это не отчуждение недвижимости, составить дополнительное соглашение к договору, где просто сменить собственника и зарегистрировать это соглашение в ФРС. Номинальный счет на ребенка открывается только при перечислении на него пособий, пенсии и других социальных выплат. Согласие органов опеки на распоряжение деньгами не нужно.