Какие действия необходимо предпринять для защиты прав на з/у?

Здравствуйте!

В результате переговоров с владелицей садового участка К. 4 мая 2015 г. в присутствии свидетелей (соседей по участку) было принято решение о продаже участка гражданину Ж. (Т.к. К. преклонного возраста, не может работать на участке, а дочь не здорова).

Гражданину Ж. были переданы:

- свидетельство о праве собственности на землю;

- книжка садовода;

- ключи от дома, находящегося на участке.

Была оформлена расписка в получении 12 тысяч рублей бывшей хозяйкой садового участка К. Договор купли-продажи не оформлялся. В конце июля 2015 г. гражданка К. попросила у гражданина Ж. свидетельство о праве собственности якобы для оформления кадастрового паспорта, поскольку ей пришло уведомление об уплате налога за участок, а также с целью дальнейшего оформления договора купли-продажи. 01.08.2015 г. гражданка К. заявила о желании вернуть участок в связи с возникшей ностальгией по нему. Я, гражданин Ж., отказываю гражданке К., т.к.:

1. Передача участка 04.05.2015 г. была добровольной.

2. В участок мною вложены определенные усилия и затраты, растет урожай.

Подскажите, пожалуйста, какие действия мне предпринять для положительного решения в мою пользу.