72 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

72 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Увеличение площади строящегося здания

Доброго дня. Подскажите пожалуйста выход из ситуации.

Мне был выделен участок под строительство оздоровительного комплекса (ОК) в 2006 г. в 2014 году было получено разрешение на строительство (ОК) ( был проект, положительное заключение государственной экспертизы). в 2015 приступили к стройке, понял что размеры здания 1657 м2, для меня мало, решил увеличить здание на 5 метров. Сделали проект на 2127 м2, понесли его на согласование в архитектуру г. Рязани и получили отказ в том что в 2013 году на данный участок была нанесена санитарно-защитная зона, согласно которой не разрешается строить ОК. Подскажите как выйти из ситуации.

3.3.jpgjpg
3 (13 (1).jpg).jpg
31 Июля 2015, 12:19, вопрос №925252
600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

получен
гонорар
50%
Юрист - Андрей
3210
ответов
1744
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте!

А что, рядом промышленный объект? Ваш ОК целиком вошел в СЗЗ?

31 Июля 2015, 12:27
q Отблагодарить
0 0
Александр
клиент, г. Рязань

Да, неподалёку находится приборный завод, как раз по нашему участку заканчивается зона сзз, и дальше идёт жилой дом 5 этажей.

3.3.jpgjpg
31 Июля 2015, 12:32
3210
ответов
1744
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

1) Проверить ширину СЗЗ и класс опасности завода, руководствуясь Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25 сентября 2007 г. N 74 «О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 „Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов“. Хотя скорее всего она правильная.

2) Согласно п. 2.5. указанного СанПина, организации, промышленные объекты и производства, группы промышленных объектов и сооружения, являющиеся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, необходимо отделять санитарно-защитными зонами от территории жилой застройки, ландшафтно-рекреационных зон, зон отдыха, территорий курортов, санаториев, домов отдыха, стационарных лечебно-профилактических учреждений, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков. Если ОК не относится к перечисленному, СЗЗ не может влиять на строительство.

3) Продолжать строительство в соответствие с имеющимся разрешением.

31 Июля 2015, 12:47
Александр
клиент, г. Рязань

Андрей ок то есть получается, что они не законно наложили на нас СЗЗ

но так же согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03

V. Режим территории санитарно-защитной зоны.

5.1. В санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также других территорий с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и ОЗДОРОВИТЕЛЬНЫЕ учреждения общего пользования.

31 Июля 2015, 13:00
3210
ответов
1744
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Если и дальше будут возникать проблемы, то — взыскивать с завода все убытки, потому как проект СЗЗ, согласно п. 3.2. указанных правил, должен предусматривать бюджет на их покрытие:

3.2. В проекте санитарно-защитной зоны на строительство новых, реконструкцию или техническое перевооружение действующих промышленных объектов, производств и сооружений должны быть предусмотрены мероприятия и средства на организацию санитарно-защитных зон, включая отселение жителей, в случае необходимости. Выполнение мероприятий, включая отселение жителей, обеспечивают должностные лица соответствующих промышленных объектов и производств.
31 Июля 2015, 12:53
3210
ответов
1744
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Андрей ок то есть получается, что они не законно наложили на нас СЗЗ
Александр

Не совсем так, СЗЗ — это расстояние до опасного объекта и величина, которая не может быть меньше только потому, что «на пути» находится другой объект, который там не должен располагаться. Она нормативна. И кто попал на территорию СЗЗ, с тем необходимо все спорные вопросы урегулировать. С другой стороны, Ваше разрешение на строительство хронологически получено раньше и Вы все еще вправе строить до получения официальной реакции о запрете. Дело в размере убытков: чем дольше строите, тем они соответственно больше. Но убытки надлежит возмещать заводу. И с ним есть риск соответствующего суда по взысканию. Чем больше убытки, тем дольше их фактическое взыскание. При этом сдвинуть СЗЗ нельзя. Полагаю, для начала можно обратиться в прокуратуру, чтобы та собрала побольше информации, тем более, что она располагает соответствующими полномочиями. А после пообщаться с руководством завода, которое так нарушило ваши планы. Ну и в перспективе готовиться к суду.

31 Июля 2015, 13:11
3210
ответов
1744
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
К какому? Наличие СЗЗ — это императивная норма. С какими требованиями обращаться в суд и к кому? К заводу?
Горяинов Александр Александрович

СЗЗ делают при реконструкции и строительстве нового. Раньше ее не было. А Санпине и ЗК РФ (ст. 57) указано, что при проектировании (сам завод ее делает) СЗЗ он должен принять меры к ее реализации: оплатить убытки тем, кого надо «переселять» — это если коротко. Соответственно, надо будет решать проблемы с компенсацией, что очевидно будет в суде. О варианте иска пока говорить рано.

31 Июля 2015, 13:30
Александр
клиент, г. Рязань

Ок, сегодня был в Рязанском Роспотребнадзоре они сказали меняйте назначение земли с ОК на административное здание, в земельном департаменте сказли меняйте, у вас есть такая возможность

31 Июля 2015, 14:02
3210
ответов
1744
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Кроме того, убытки, понесенные застройщиком в связи с реальным осуществлением строительства на земельном участке, вряд ли могут быть взысканы с завода, так ка СЗЗ установлена в 2013 году
Янкина Наталья

Кстати, да, упустил этот момент.

Ок, сегодня был в Рязанском Роспотребнадзоре они сказали меняйте назначение земли с ОК на административное здание, в земельном департаменте сказли меняйте, у вас есть такая возможность
Александр

Тоже вариант.

31 Июля 2015, 14:04
Александр
клиент, г. Рязань

Меня не интересует ОК, в этом здании будет располагаться офис компании. Поэтому может целесообразнее строить пока так как есть, в это время менять назначение, а потом пристроить, и ввести в эксплуатацию уже как административное здание.

31 Июля 2015, 14:18
3210
ответов
1744
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Меня не интересует ОК, в этом здании будет располагаться офис компании. Поэтому может целесообразнее строить пока так как есть, в это время менять назначение, а потом пристроить, и ввести в эксплуатацию уже как административное здание.
Александр

С этого и надо было начинать. Целесообразнее именно так.

31 Июля 2015, 14:20
Александр
клиент, г. Рязань

Да вот ещё не задача выходит, в этом году у нас поменялся архитектор, и начал гнуть по своему: наше здание согласно правил землепользования и застройки города Рязани находится в зоне Ж4, согласно которой процент застройки равен 60 % от участака, тоесть тут мы проходим, коффициент плотности застройки равен 8500 м2/гектар плотность застройки определяется для элемента планировочной структуры квартала ( птт для данного района не разрабатывался) , на что она говорит вы на своем участке можете построить только здание расзмером 625 м2, кто вам выдал разрешение на 1657 м2, иди те от сюда, на что я говорю ведь есть СП 42.13330.2011 "СНиП 2.07.01-89 в котором прописано коэффициент плотности застройки - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка. При подсчете коэффициентов плотности застройки площадь этажей определяется по внешним размерам здания. Учитываются только надземные этажи, включая мансардные. Подземные этажи зданий и сооружений не учитываются (2127 м2/736=2,8) согласно правил не должен коэффициент превышать 3, мы проходим но устный ответ вы считаете так а я так. Чем апеллировать.

Причем архитектор района говорит что мы правильно считаем согласно сп, так как 8500 кофф. применим для разработки птт

31 Июля 2015, 14:34
3210
ответов
1744
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89
Александр

Согласно п. 7.6 СНиП,

Плотность застройки жилых, общественно-деловых и смешанных зон следует принимать в соответствии с региональными градостроительными нормативами

Если их нет, применяется СНиП, имеющий обязательную силу.

31 Июля 2015, 15:15
Александр
клиент, г. Рязань

А когда региональные не несут полной информативности, то как тут быть, и ещё в градостроительном плане у нас нет ограничений по плотности застройки, есть только по коэффициент застройки 442 м2., град план нам выдали при старом архитекторе

31 Июля 2015, 15:20
3210
ответов
1744
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
А когда региональные не несут полной информативности, то как тут быть, и ещё в градостроительном плане у нас нет ограничений по плотности застройки, есть только по коэффициент застройки 442 м2., град план нам выдали при старом архитекторе
Александр

Использовать этот СНиП.

31 Июля 2015, 17:05
получен
гонорар
50%
Юрист - Александр
986
ответов
587
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Оренбург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день. Не совсем понятно, СЗЗ попадает на тот участок, который вы хотите добавить к уже существующему или на весь?

31 Июля 2015, 12:42
q Отблагодарить
0 0
Александр
клиент, г. Рязань

Александр Александрович, участок я не добавляю. Размер здания раньше был 22,5*12 сейчас будет 22,5*17, всё в рамках участка, который не меняется, он 7,37 сотки. СЗЗ накрыло весь участок.

3 (13 (1).jpg).jpg
31 Июля 2015, 12:46
986
ответов
587
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Оренбург
Общаться в чате

Изменить размер СЗЗ вы не сможете, это процесс очень сложный, и РПН практически никогда не удовлетворяет подобные требования. Во всяком случае за три моих года работы в нашем областном РПН ни одно из заявлений об изменении СЗЗ для промышленных предприятий удовлетворено не было.

Размеры санитарно-защитной зоны могутбыть уменьшены при:
• объективном доказательстве стабильного достижения уровня техногенного воздействия на границе СЗЗ и за ее пределами в рамках и ниже нормативных требований по материалам систематических (не менее чем годовых) лабораторных наблюдений за состоянием загрязнения воздушной среды(для вновь размещаемых предприятий возможен учет лабораторных данных объектов -аналогов);
• подтверждении замерами снижения уровней шума и других физических факторов в пределах жилой застройки ниже гигиенических нормативов;
• уменьшении мощности, изменение состава, перепрофилировании предприятия и связанным с этим изменением класса опасности.
Не допускается сокращение величины санитарно-защитной зоны для действующих предприятий на основании данных, полученных только расчетным путем.

Какое именно производство осуществляется на этом заводе?

31 Июля 2015, 12:58
Александр
клиент, г. Рязань

Завод государственный, делают всё подряд какой контракт возьмут и сварочные аппараты и налаживают двигатели для самолётов миг.

31 Июля 2015, 13:04
986
ответов
587
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Оренбург
Общаться в чате
Завод государственный, делают всё подряд какой контракт возьмут и сварочные аппараты и налаживают двигатели для самолётов миг.
Александр

Видимо СЗЗ составляет 500 м…

Если честно, я больше склоняюсь к варианту, предложенным Натальей — прекратить стройку.
Как вариант можно попробовать взыскать убытки с администрации за незаконную выдачу разрешения на строительство, т.к. они не могли вам его выдать в 2014 году при установленной СЗЗ в 2013 г.

Здесь существенный вопрос с администрацией — как могли выдать в 2014 году разрешение, если в 2013 году была наложена СЗЗ??? А в 2015 году уже нельзя?
Можете отказ администрации выложить для обозрения?

Полагаю, для начала можно обратиться в прокуратуру, чтобы та собрала побольше информации, тем более, что она располагает соответствующими полномочиями.
Фролов Андрей

Это правильно. Жалобу нужно написать обязательно. Плюс обратиться с жалобой в Управление Роспотребнадзора с требованием провести проверку правильности определения СЗЗ этого завода.

Ну и в перспективе готовиться к суду.
Фролов Андрей

К какому? Наличие СЗЗ — это императивная норма. С какими требованиями обращаться в суд и к кому? К заводу? Он там стоит видимо уже полвека. И в данном случае это проблемы лица, которое решило строиться рядом с этим заводом и администрации, которое этому способствовало выдачей разрешения на строительства и сдачей земли в аренду с соответствующим видом разрешенного использования.

31 Июля 2015, 13:18
986
ответов
587
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Оренбург
Общаться в чате
СЗЗ делают при реконструкции и строительстве нового.
Фролов Андрей

Санитарно-защитная зона существует в силу требований СанПиН. То есть если есть объект, у которого есть СЗЗ, значит есть и СЗЗ.
А проект СЗЗ, сан-эпид заключение на этот проект и регистрация СЗЗ в ГКН — это уже другая тема. Если есть объект, значит есть СЗЗ. Дата регистрации СЗЗ не говорит о дате создания объекта и уж тем более не влечет за собой обязанность возмещать какие-либо убытки.

и ввести в эксплуатацию уже как административное здание.
Александр

Разрешение на строительство выдано на строительство оздоровительного комплекса или административного здания?

Вы не сможете ввести здание в эксплуатацию как административное, если разрешение выдано на строительство ОК.

кто вам выдал разрешение на 1657 м2, иди те от сюда,
Александр

Что значит «идите отсюда»? Разрешение на строительство выдано, и уже не может быть отменено, т.к. отсутствуют основания, предусмотренные п. 21.1 ст. 51 ГрК РФ.

Чем апеллировать.
Александр

На устный ответ — ничем. Пусть официально отказывает во внесении изменений в разрешение на строительство.

31 Июля 2015, 16:28
Александр
клиент, г. Рязань

Александр спасибо. Получается так изменяю назначение участка, и подаю заявление на внесение изменений в разрешение на строительство тем самым изменится площадь здания и его назначение.

А правомерность отказа Администрации будет, если они мне откажут из-за плотности застройки, повторюсь у меня в град плане нет такого ограничения.

31 Июля 2015, 16:49
986
ответов
587
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Оренбург
Общаться в чате
Александр спасибо. Получается так изменяю назначение участка, и подаю заявление на внесение изменений в разрешение на строительство тем самым изменится площадь здания и его назначение.
Александр

Верно. Но я думаю будет правильней попытаться одновременно изменить назначение участка и внести изменение в строительство.

Иначе получится замкнутый круг. Сейчас и участок и здание по документам — для ОК. Администрация может отказать в смене вида разрешенного использования ЗУ по причине того, что на участке ведется строительство здания ОК.
Такие случаи бывают.

31 Июля 2015, 18:37
Александр
клиент, г. Рязань

Ок. Всем Спасибо как будет какая инфо отпишусь расскажу.

31 Июля 2015, 18:42
Юрист - Наталья
2577
ответов
1732
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Александр, получается Вы сейчас получили отказ от того же органа, который в 2014 году выдал Вам разрешение на строительство? При том, что СЗЗ определена ещё в 2013 году?

31 Июля 2015, 12:52
q Отблагодарить
0 0
2577
ответов
1732
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате

Полагаю, не стоит начинать строительство на таком участке. Земельный участок у Вас в собственности или в аренде?

31 Июля 2015, 12:57
Александр
клиент, г. Рязань

В аренде, строительство ведется по действующему разрешению пока без увеличения.

31 Июля 2015, 13:02
Александр
клиент, г. Рязань

Наталья доброго дня, да всё верно.

31 Июля 2015, 13:00
2577
ответов
1732
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате
В аренде, строительство ведется по действующему разрешению пока без увеличения.
Александр

Ой, какая у Вас ситуация… Ваш объект подпадает под государственный строительный надзор? Вы подавали в департамент архитектуры области извещение о начале строительства объекта капитального строительства? Я вот больше переживаю не за возможность или невозможность увеличения площади, а за то, не возникнут ли у Вас проблемы при вводе объекта в эксплуатацию в предыдущих размерах. Понятно, что в данной ситуации вина полностью лежит на Администрации, которая, во-первых, предоставила в аренду участок, который не предназначен для целей строительства подобных объектов, во-вторых, выдала разрешение на строительство. Я прямо в растерянности. Разрешение на строительство не должно было выдаваться. Увеличить площадь у Вас сейчас не получится ни в каком виде (моё мнение).

31 Июля 2015, 13:15
2577
ответов
1732
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате
Дело в размере убытков: чем дольше строите, тем они соответственно больше. Но убытки надлежит возмещать заводу. И с ним есть риск соответствующего суда по взысканию. Чем больше убытки, тем дольше их фактическое взыскание. При этом сдвинуть СЗЗ нельзя. Полагаю, для начала можно обратиться в прокуратуру, чтобы та собрала побольше информации, тем более, что она располагает соответствующими полномочиями. А после пообщаться с руководством завода, которое так нарушило ваши планы. Ну и в перспективе готовиться к суду.
Фролов Андрей

По-поводу взыскания убытков с завода в законе имеется несоответствие. Согласно ст.57 Земельного кодекса РФ:

1. Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные:

1) утратил силу с 1 апреля 2015 года. — Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ;
2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;
3) временным занятием земельных участков;
4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;
5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.
(пп. 5 введен Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ)
2. Убытки возмещаются:
1) землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи;
2) собственникам земельных участков в случаях, предусмотренных подпунктами 2, 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.
3. Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых ограничиваются права на земельные участки, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.
(в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ).

То есть, с одной стороны законодатель пишет о том, что при ограничении прав на землю убытки возмещаются только собственникам (а собственник в данном случае муниципальное образование), и тут же ниже указывает, что убытки возмещаются в случае ограничения прав собственников, арендаторов и т.д. Если буквально толковать закон, то получается, что в случае ограничения прав землепользователей, в т.ч., арендаторов, собственник участка вправе взыскать убытки с лица, деятельность которого вызвала необходимость установления СЗЗ.

Соответственно, в нашем случае арендатор вправе взыскать убытки с Администрации на основании ч.1 ст.612 ГК РФ:

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

И на основании ст.16 ГК РФ:

Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В данном случае уже на момент принятия закону не соответствовало Разрешение на строительство, выданное Администрацией в 2014 году.

31 Июля 2015, 13:27
2577
ответов
1732
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате
Дело в размере убытков: чем дольше строите, тем они соответственно больше. Но убытки надлежит возмещать заводу.
Фролов Андрей

Кроме того, убытки, понесенные застройщиком в связи с реальным осуществлением строительства на земельном участке, вряд ли могут быть взысканы с завода, так ка СЗЗ установлена в 2013 году, а разрешение на строительство выдано в 2014. Соответственно, ущерб в этой части причинен не действиями завода, а незаконными действиями Администрации, которая не имела права выдавать разрешение на строительство.

31 Июля 2015, 13:59
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

72 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут