Учет расходов на приобретение нежилой недвижимости

Здравствуйте. Позиция государственных органов по данному поводу изложена в приведенном ниже документе.

Письмо Минфина России от 08.12.2014 N 03-11-11/62822
«Об учете расходов на приобретение жилых и нежилых помещений, предназначенных для реализации, а также доходов от продажи данных помещений при исчислении налога, уплачиваемого при УСН»
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу применения упрощенной системы налогообложения и сообщает следующее.
В соответствии с подпунктом 23 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину расходов, указанных в подпункте 8 пункта 1 статьи 346.16 Кодекса), а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе на расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров.
Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 346.17 Кодекса расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров.
Пунктом 1 статьи 39 Кодекса предусмотрено, что реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем (за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 39 Кодекса) признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу — на безвозмездной основе.
При этом согласно пункту 2 статьи 39 Кодекса место и момент фактической реализации товаров, работ или услуг определяются в соответствии с частью второй Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 346.17 Кодекса налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, датой получения доходов (в том числе доходов от реализации товаров) признают день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) иным способом (кассовый метод).
Вместе с тем в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 № 808/10 указано, что расходы на оплату товаров, предназначенных для дальнейшей реализации, признаются в составе расходов при исчислении налога по упрощенной системе налогообложения после фактической передачи товаров покупателю независимо от того, оплачены они покупателем или нет.
В соответствии с пунктом 3 статьи 38 Кодекса товаром для целей Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
Таким образом, расходы на приобретение жилых и нежилых помещений, предназначенных для дальнейшей реализации, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, учитываются в составе расходов после передачи права собственности на данные помещения. При этом доход от продажи данных жилых и нежилых помещений должен включаться в состав доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) иным способом вне зависимости от даты перехода права собственности на вышеуказанные помещения.

Добрый день, Анастасия!

Минфин и налоговые органы считают, предприниматель не может учитывать в расходах стоимость имущества, купленного до регистрации в качестве предпринимателя, поскольку в момент приобретения физ.лицо еще не являлось предпринимателем и, следовательно, расходы не были связаны с предпринимательской деятельностью (См. например, письмо Минфина РФ от 25 августа 2009 г. N 03-04-05-01/659).

Поэтому вероятнее всего вам откажут в признании этих расходов что по УСН, что по ОСНО.

Я бы в вашей ситуации ссылался на то, что платежи «с личного банковского счета и наличными на основании Предварительного договора» еще не являлись расходами в прямом смысле этого слова, так как платежи по предварительному договору нельзя считать оплатой за товар, поскольку предварительный договор не является договором купли-продажи объекта, а лишь обязывает стороны заключить его в будущем.

Поэтому эти платежи носили скорее всего обеспечительный характер. А моментом, когда эти платежи приобретут статус расходов, был или будет день, когда покупатель или продавец объекта подпишут соглашение о зачете этих платежей в счет цены объекта. Если покупатель в этот момент уже станет ИП, то тогда можно попробовать убедить нал.орган в том, что это расходы предпринимателя. Либо через суд доказывать.

Что касается НДС: если вы зарегистрируете ИП на общей системе до момента заключения основного договора (то есть в договоре купли-продаже в качестве покупателя будет указан ИП), то проблем к заявлению налоговых вычетов быть не должно. Так как право на вычет возникает независимо от факта оплаты товара, и если на момент выставления счет-фактуры покупатель будет ИП, то он правомерно может заявить предъявленную ему сумму НДС к вычету. При реализации объектов недвижимости счет-фактуры должны выставляться после государственной регистрации права собственности.

С уважением, Роман.