Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Доверительное управление наследуемой нежилой недвижимостью
После смерти отца осталось нежилое помещение, его собственность, я единственный наследник. На аренду помещения между отцом (был оформлен как ИП) и арендатором заключен долгосрочный договор, зарегистрированный в регпалате. Разрывать отношения после смерти арендодателя не собираемся.
Арендатор (представитель федеральной компании) просит оформить договор доверительного управления, он хочет добросовестно выполнять условия договора (платить аренду), но ему нужно правильное документальное оформление с учетом изменившихся обстоятельств.
Нотариус готов оформить всё необходимое, но такой случай в областном центре первый. Будем учиться вместе.
Прошу консультации о моих действиях в период до вступления в наследство:
1. Взаимоотношения с налоговой и другими госорганами.
2. Взаимоотношения с банком.
3. Могу ли я быть доверительным управляющим?
Это впрямую написано в ст. 1015 и не было бы предметом консультации, но я предполагал в консультации получить возможные обходные пути этой нормы. Речь-то идёт не об имуществе предприятия, а об имуществе частного лица.
И ещё. ответ на самую простую часть вопроса прозвучал. А если назначается другое лицо, то интересует ответ на пункты 1 и 2 основного вопроса с учётом имеющейся практики.
Уважаемый Владимир!
Согласно п. 1 ст. 1012 ГК РФ, по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лиц (выгодоприобретателя).
По общим нормам о доверительном управлении, доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения (п. 1 ст. 1015 ГК РФ). Есть ограничение в отношении кандидатуры доверительного управляющего, согласно в п. 3 ст. 1015 ГК РФ, в соответствии с которой, доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом. Таким образом, назначить доверительным управляющим наследника нельзя.
Доброго дня, как уже пояснили выше, доверительный управляющий действующий в интересах учредителя управления (Вас) выступает стороной во внешних взаимоотношениях (по договорам и т.п. обязательно с указанием что он является управляющим конечно же). Вы такого права в силу ст.1015 не имеете.
Что значит другое лицо? другое лицо и назначается… что значит обходные пути… Вам во что бы то ни стало хочется лично быть таковым? поясните пожалуйста.
Да не то чтобы хочется, просто есть помещение, есть арендатор, которого устроило бы доверительное управление, причём им, как они говорят - не важно, но лучше был бы я, чтобы не иметь дело с другими лицами, тем более что речь идёт об одной операции в месяц - перечислении арендной платы и оформлении соответствующих документов, я понимаю, что расчётный счет будет блокирован, я до вступления в наследство всё равно не смогу ничем воспользоваться, но коммунальные платежи надо платить, да и прочие вопросы эксплуатации помещения могут возникать, да и помещение небольшое, сумма ежемесячная тоже, нанимать "дядю" не хочется.
Во-первых, индивидуальная предпринимательская деятельность неразрывно связана с личностью предпринимателя. Если он умирает, все правоотношения должны быть прекращены (в т.ч. договора) и налоговые органы должны быть поставлены об этом в известность незамедлительно, чтобы ни налоги, ни штрафные санкции более не начислялись и чтобы ИП был снят с учёта автматически. Обычно это делается в течение 10 дней после смерти ИП органами ЗАГС (ст.85 НК РФ). Поэтому Вам делать ничего не надо. К наследникам долги по ИП не переходят. Как только Вы подаёте нотариусу заявление о вступлении в наслество, Вы можете получить от него Справку о том, что Вами заявлены права на наследство. На основании этой справки Вы можете вести переговоры с налоговой (на всякий случай) и с контрагентами Вашего отца. Совершенно очевидно, что ни один контрагент не захочет иметь дело с несуществующим ИП, поэтому их первое желание —
переоформить документы. Если недвижимость была в собственности Вашего отца как физического лица (он просто сдавал её как ИП), то нотариус согласно ст.1171 ГК РФ по ВАшему заявлению может назначить доверительного управляющего на срок, пока ВЫ не вступите в права наследования. Именно на него должен быть переоформлен Договор аренды. А когда ВЫ вступите в права наследования, Договор придётся оформлять по новой уже на Вас. В этом случае Вы также можете оформить себя как ИП, чтобы платить 6%, а не 13% подоходного налога.
А если Вы, не переоформляя Договор, продолжите получать деньги по Договору за ИП, то вот тут налоговая очень удивится и может назначить проверку.
ТО же самое и с банком. В банк ВЫ должны сообщить, что ИП умер. Все деньги на счету будут заморожены до той поры, пока ВЫ не вступите в наследство, т.к. управлять счётом от имени умершего ИП невозможно. Для получения платежей по Договору аренды доверительному управляющему и Вам в последующем придётся открыть новый счёт.
Поэтому действуйте в рамках законодательства, как и было изложено выше. Не надо слушать нотариуса, который, как Вы сами и писали, никогда с такой ситуацией не сталкивалась. Кроме того, необходимо отметить, что когда речь идёт о доверительном управлении недвижимостью, Договор на управление подлежит регистрации в ЕГРП как обременение, где указываются все данные доверительного увправляющего. (ст.4 и 30 Закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ст.1017 ГК РФ), который несёт ответственность за имущество.
Уважаемый Владимир!
Ответ на вопрос — Могу ли я быть доверительным управляющим?, я думаю Вам понятен, что в силу закона Вас не могут назначить доверительным управляющим.
Ответы на вопросы: Взаимоотношения с налоговой и другими госорганами, Взаимоотношения с банком — Вам коллега изложила. Хочу немного дополнить со ссылками на нармы закона.
Согласно п. 3 ст. 85 НК РФ, органы, осуществляющие регистрацию (учет) физических лиц по месту жительства (месту пребывания), регистрацию актов гражданского состояния физических лиц, обязаны сообщать соответственно о фактах регистрации физического лица по месту жительства, постановки на учет (снятия с учета) по месту пребывания иностранного работника, о фактах рождения и смерти физических лиц в налоговые органы по месту своего нахожденияв течение 10 дней после дня регистрации (постановки на учет, снятия с учета) указанных лиц или дня регистрации актов гражданского состояния физических лиц.
В соответствии с ч. 10 ст. 22.3 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» государственная регистрация физического лица в качестве индивидуального предпринимателя утрачивает силу с момента его смерти.
Смерть индивидуального предпринимателя не прекращает исполнения обязательств по заключенным им договорам, учитывая наследственное правопреемство. Согласно ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства.
В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности(хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Назначайте доверительного управляющего, составляйте дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды, в связи с изменившимися условиями договора, либо расторгайте существующий договор и заключайте новый договор с доверительным управляющим, что будет являться более трудоемким. Только тогда, когда Вы вступите в права наследования и станете собственником помещения, Вы оформите новый договор аренды, где Вы будете являться Арендодателем. За это время, Вы можете зарегистрировать ИП.
Спасибо, очень понятно.
Но нотариус, понимая норму п. 3 ст. 1015 ГК РФ, готова учредить ДУ в моём лице, так как речь идёт об одной операции в месяц - перечислении арендной платы и оформлении соответствующих документов и об эксплуатации помещения. Арендатор в лице юрисконсульта пока тоже вроде говорит, что можно.
Я боюсь, что когда дойдёт до дела - регистрация в налоговой, открытие р/с в банке и чего-то, чего я не знаю, то такое ДУ в моём лице будет признано недействительным как несоответствующее ГК РФ и вся суета у нотариуса начнётся с начала.