Варианты субаренды городской недвижимости

Здравствуйте.

У Вас в общем то договором аренды не запрещено сдать в суб. аренду, но с согласия арендодателя.

5.3.1. Совершать сделки с правом Объекта аренды в пределах срока договора аренды в соответствии с порядком, предусмотренным законодательством, настоящим Договором и решениями полномочных органов власти с последующей государственной регистрацией
(в случаях, предусмотренных законодательством), при условии согласия Арендодателя с указанием вида сделки, сторон и условий сделки с приложением комплекта документов по сделке.
Положения данного пункта не распространяются на случаи, при которых Арендатору установлена арендная плата, отличная от рыночной оценки.
При этом ответственным за исполнение условий настоящего Договора перед Арендодателем остается Арендатор.

То же самое и в законе указано:

ГК РФ

Статья 615. Пользование арендованным имуществом
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Так что согласовывайте с арендодателем суб.аренду и если арендодатель даёт согласие, сдавайте.

Здравствуйте, Виктор!

В проекте договора указано

7.6. Арендатор
признается недобросовестным в случае, если в отношении использования Объекта
аренды им было допущено хотя бы одно из следующих нарушений:
в) передача Объекта аренды полностью или его части в субаренду, передача третьим лицам иным образом, а также иное распоряжение правом аренды без согласия Арендодателя;

…
7.7. В случае
нарушения, предусмотренного п. 7.6 настоящего Договора, Арендатор, которому Объект
аренды передан на льготных условиях, утрачивает право на применение пониженной
ставки арендной платы, при этом арендная плата устанавливается в особом
порядке, установленном действующими нормативными правовыми актами Правительства
Москвы на дату выявления такого нарушения.

7.8. В случае
нарушения, предусмотренного подпунктом «г» п. 7.6 настоящего Договора,
Арендодателем принимается решение о расторжении договора аренды с уплатой
штрафа в размере годовой арендной платы за Объект аренды. Арендатор обязан
уплатить неустойку (штраф) в течение 5 (пяти) банковских дней после получения
от Арендодателя соответствующего уведомления.

.......................

7.10. В случае
выявления Арендодателем факта передачи Объекта аренды Арендатором (как целого,
так и его части) другим лицам по какому-либо основанию без согласия
Арендодателя, Арендатор обязан в течение 5 (пяти) банковских дней после
получения от Арендодателя соответствующего уведомления уплатить Арендодателю
неустойку в размере

50% (пятидесяти процентов) годовой арендной платы за Объект аренды.

Т.е. сдавать Вы можете помещения в суб аренду, только с согласия Арендодателя.

С учетом того, что в Москве вводится торговый сбор, то не исключено, что сотрудники налоговой инспекции и сотрудники администрации города, буду выявлять неофициальные точки аренды (субаренды) для занятия бизнесом.

Если в ходе проверки выяснится что вы не официально без ведома Арендодателя позволили использовать помещение по не целевому назначению, К Вам могут применить штрафные санкции.

Так что думаю не стоит рисковать, договаривайтесь с Арендодателем и получайте согласие на передачу части помещений в субаренду.

Могу ли я сделать это официально и нужно ли регистрировать этот договор с конкретным ип? или можно просто получить обезличенное согласие на субаренду.
Виктор

Да, можете, но согласно условий договора, вы обязаны получить согласие арендодателя, зарегистрировать договор в Росреестре и передать данный догвоор арендодателю, в противном случае данный догвоор будет недействительным и могут возникнуть проблемы

5.4.11. В случае совершения в установленном порядке сделки с правом аренды Объекта аренды Арендатор обязан:
— получить письменное согласие Арендодателя;
— зарегистрировать соответствующий договор в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случаях, установленных законодательством;
— направить Арендодателю копию соответствующего договора в течение 14 (четырнадцати) дней после его подписания/государственной регистрации.

Т.е. проблем со сдачей в субаренду у Вас не будет, т.к. скорее всего согласие на сдачу в субаренду Вам дадут

7.6. Арендатор признается недобросовестным в случае, если в отношении использования Объекта аренды им было допущено хотя бы одно из следующих нарушений:
в) передача Объекта аренды полностью или его части в субаренду, передача третьим лицам иным образом, а также иное распоряжение правом аренды без согласия Арендодателя;
г) использование Объекта аренды по назначению, не предусмотренному п. 1.3 настоящего Договора.
,

детский центр и торговля.
Виктор

Т.е. если будет сдано под маникюрный савлон, то думаю, согласие не получите, т.к. не будет соответствовать назначению, не подпадает не под торговлю, ни под детский центр

здравствуйте!

Для того, чтобы вам сдавать в субаренду, необходимо согласие арендодателя

Согласно ст.615 гк рф

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем),

Вам нужно согласовать субаренду с Админитстрацией. Для этого обратитесь в администрацию города Москвы со следующими документами:

1) заявление о предоставлении нежилого помещения в субаренду;

2) документ, удостоверяющий личность заявителя, — паспорт гражданина Российской Федерации либо иной документ, предусмотренный законодательством Российской Федерации в качестве удостоверяющего личность гражданина (для физических лиц и индивидуальных предпринимателей);

3)договор субаренды нежилого здания, помещения муниципальной собственности, подписанный заявителем и субарендатором, в 3 экземплярах.

Ваш договор содержит достаточно противоречивые положения.

Так, в п.13.8 указано, что Передача в субаренду объекта нежилогофонда не допускается.

Затем в п.7.6. Арендатор признается недобросовестным в случае, если в отношении использования Объекта аренды им было допущено хотя бы одно из следующих нарушений: в) передача Объекта аренды полностью или его части в субаренду, передача третьим лицам иным образом, а также иное распоряжение правом аренды без согласия Арендодателя;

г) использование Объекта аренды по назначению, не предусмотренному п. 1.3 настоящего Договора.

Кроме того, в п.7.16 указано, что В случае непредставления Арендатором Арендодателю копий договоров о передаче Объекта аренды или его части в субаренду или безвозмездное пользование в срок более одного месяца с даты подписания указанных договоров, Арендатор обязан оплатить Арендодателю неустойку (штраф) в размере 20% (двадцати процентов) от годовой арендной платы за Объект аренды.

Полагаю, вам нужно обратиться к Арендодателю с соответствующим запросом о возможности сдачи в аренду и желательно в письменной форме с требованием письменного ответа. Так, хоть подстрахуетесь.

Следует особое внимание обратить на подп.г п.7.6 договора.Главное, чтобы арендодатель не счел использование объекта вашей подругой и супругой не по назначению. Поэтому также полагаю с арендодателем нужно согласовать для каких целей имущество будет сдано в аренду.

Согласие на субаренду безусловно нужно, также вы обязаны направить договоры субаренды арендодателю.

Желаю удачи!

Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых – ст. 615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.

Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если договор аренды продлевается, то согласно п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Здравствуйте!

По данному вопросу есть разъяснение федеральной антимонопольной службы:

ФЕДЕРАЛЬНАЯ АНТИМОНОПОЛЬНАЯ СЛУЖБА
РАЗЪЯСНЕНИЯ
РАЗЪЯСНЕНИЯ
ФАС РОССИИ ПО ПРИМЕНЕНИЮ СТАТЬИ 17.1 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
ОТ 26.07.2006 N 135-ФЗ «О ЗАЩИТЕ КОНКУРЕНЦИИ»
1. Порядок заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, в том числе договоров субаренды и перенайма
В соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции заключение любых договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения торгов, за исключением установленных в частях 1 и 4 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции случаев.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Следовательно, заключение договоров субаренды, перенайма в отношении государственного или муниципального имущества также должно осуществляться в порядке, установленном статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.