организация "А" заключила соглашение о передачи прав и обязанностей аренды земельного участка для строительства жилого дома с организацией "Б". Цена за передачу прав фиксированная.Облагается ли эта передача НДС ?
Эта же организация "А" заключила договор об инвестировании строительства сетей с организацией "Б". Облагается ли сумма НДС по этому договору?
организация «А» заключила соглашение о передачи прав и обязанностей аренды земельного участка для строительства жилого дома с организацией «Б». Цена за передачу прав фиксированная.Облагается ли эта передача НДС?
Татьяна
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА ПИСЬМО от 1 августа 2011 г. N ЕД-4-3/12444@
Федеральная налоговая служба, рассмотрев письмо по вопросу определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость по операциям уступки права аренды земельного участка, сообщает следующее.Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации дается следующее определение сущности договора аренды: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Соответственно, на основании ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права (права на временное владение и пользование или на временное пользование имуществом) и обязанности (по уплате арендной платы и по содержанию арендованного имущества) по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. Эти права становятся самостоятельным имущественным объектом, который может быть предметом самостоятельных сделок.Таким образом, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем осуществляется с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования и переводе долга.В соответствии со ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемой к основной сделке, включая государственную регистрацию. При уступке права требования новый обладатель права требования занимает место прежнего кредитора в обязательстве, содержание которого остается неизменным.В соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В этом случае ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 гл. 21 ''Налог на добавленную стоимость'' Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) одним из объектов обложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по передаче на территории Российской Федерации имущественных прав.На основании п. 5 ст. 155 Кодекса при передаче арендных прав налоговая база определяется в порядке, предусмотренном ст. 154 Кодекса. Пунктом 1 ст. 154 Кодекса установлено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 Кодекса, без включения в них налога на добавленную стоимость. Согласно п. 8 ст. 167 Кодекса при передаче имущественных прав моментом определения налоговой базы по НДС является день их передачи.Учитывая, что особенностей при определении налогооблагаемой базы по операциям передачи прав по договорам аренды земельных участков ст. 154 Кодекса не предусмотрено, обязанность исчислить НДС возникает у бывшего арендатора в том налоговом периоде, в котором эта передача состоялась, исходя из договорной стоимости уступленного права без учета налога на добавленную стоимость.
Советник государственной гражданской службы Российской Федерации
2 класса Д.В. ЕГОРОВ 01.08.2011
Если же в качестве арендодателя выступает организация или физическое лицо, арендная плата за землю подлежит обложению налогом на добавленную стоимость на общих основаниях (разумеется, если арендодатель является плательщиком налога на добавленную стоимость). Такие разъяснения приведены в письмах Минфина России от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21, от 15 января 2010 г. № 03-07-11/05, ФНС России от 1 августа 2011 г. № ЕД-4-3/12444.
www.audit-it.ru/articles/account/tax/a34/360619.html
Эта же организация «А» заключила договор об инвестировании строительства сетей с организацией «Б». Облагается ли сумма НДС по этому договору?
Татьяна
Не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер.
Статья 39. Реализация товаров, работ или услуг
[Налоговый кодекс РФ] [Глава 7] [Статья 39]
4) передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), договору инвестиционного товарищества, паевые взносы в паевые фонды кооперативов);
Облагается ли эта передача НДС?
Татьяна
Да, облагается, основание В общем случае передача имущественных прав облагается НДС. Основание – подпункт 1 п. 1 ст. 146 НК РФ
Статья 146. Объект налогообложения
1. Объектом налогообложения признаются следующие операции:
1) реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.
www.consultant.ru/popular/nalog2/3_1.html#p293
© КонсультантПлюс, 1992-2015
нет, НДС не нужен, основание — п.п. 4 п. 3 ст. 39, п. 1 ст. 146 НК РФ, где
п… п. 4 пункт 3 ст. 39 РК РФ
3. Не признается реализацией товаров, работ или услуг:
4) передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), договору инвестиционного товарищества, паевые взносы в паевые фонды кооперативов);
www.consultant.ru/popular/nalog1/2_14.html#p1574
© КонсультантПлюс, 1992-2015
Здравствуйте!
В соответствии с п. 1 ст. 146 гл. 21
«Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса Российской
Федерации (далее — Кодекс) передача имущественных прав является объектом
налогообложения налогом на добавленную стоимость.
Согласно п. 1 ст. 153
Кодекса при передаче имущественных прав налоговая база по налогу на добавленную
стоимость определяется с учетом особенностей, установленных данной главой
Кодекса.
Особенности
определения налоговой базы при передаче имущественных прав установлены ст. 155
Кодекса. При этом данной статьей
Кодекса особенности определения налоговой базы при передаче прав на нежилые
помещения не установлены.
Таким образом, при
передаче указанных прав налоговая база, определяется в порядке, предусмотренном
п. 2 ст. 153
Кодекса, согласно которому при определении налоговой базы по налогу на
добавленную стоимость выручка от передачи имущественных прав исчисляется исходя
из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате
имущественных прав.
Данную позицию выразил Минфин России в письме от 07.02.2013 N
03-07-11/2927) .
Что касается инвестирования, то согласно пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер, не признается реализацией товаров, работ или услуг. При этом пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ предусматривает, что операции, указанные в п. 3 ст. 39 НК РФ, не признаются объектом налогообложения по НДС. То есть передача денежных средств от инвестора заказчику-застройщику в рамках договора инвестирования не признается объектом налогообложения по НДС.
Татьяна, добрый день.
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина
РФ от 1 февраля 2011 г. N 03-07-11/21 О применении НДС в отношении платы
за право на заключение договора аренды земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности
17 февраля 2011
Справка
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше
письмо о применении налога на добавленную стоимость в отношении платы за право на заключение договора аренды земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, и сообщает следующее.
На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса
Российской Федерации (далее — Кодекс) передача имущественных прав
признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.
При этом пунктом 2 статьи 146 и статьей 149 Кодекса установлены перечни
операций, соответственно не признаваемых объектом налогообложения и
освобождаемых от налогообложения налогом на добавленную стоимость.
В соответствии с подпунктом 17 пункта 2 статьи 149 Кодекса от
налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождены операции по реализации услуг, оказываемых государственными органами, органами
местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам прав, за которые взимаются пошлины и сборы, в том числе платежи в бюджет за право пользования природными ресурсами. В связи с этим арендные платежи за право пользования земельными участками налогом на добавленную стоимость не облагаются.
Что касается прав на заключение договора аренды земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, то данные
права вышеуказанными перечнями не предусмотрены. Поэтому плата за
предоставление данных прав включается в налоговую базу по налогу на
добавленную стоимость в общеустановленном порядке.
Пунктом 3 статьи 161 Кодекса установлены особенности уплаты налога на
добавленную стоимость при предоставлении на территории Российской
Федерации органами государственной власти и управления и органами
местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества
субъектов Российской Федерации и муниципального имущества, а также при
реализации (передаче) на территории Российской Федерации имущества, не
закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями,
составляющего казну. В указанных случаях налог на добавленную стоимость в
бюджет уплачивают арендаторы и покупатели (получатели) указанного
имущества.
При реализации прав на заключение договора аренды земельных участков,
находящихся в государственной и муниципальной собственности,
особенностей уплаты налога на добавленную стоимость Кодексом не
установлено.
Пунктом 2 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации
установлено, что в качестве продавца права на заключение договора аренды
земельного участка выступает исполнительный орган государственной
власти или орган самоуправления.
Учитывая изложенное, при осуществлении вышеуказанных операций
исполнительные органы государственной власти или органы местного
самоуправления, по нашему мнению, должны уплачивать налог на добавленную стоимость в бюджет.
На основании вышеизложенных норм статьей 146 и 149 Кодекса при
передаче арендатором прав по указанному договору аренды третьему лицу
также исчисляется налог на добавленную стоимость. При этом согласно
пункту 5 статьи 155 Кодекса при передаче прав, связанных с правом
заключения договора, и арендных прав налоговая база по налогу на
добавленную стоимость определяется в порядке, предусмотренном статьей
154 Кодекса.
Одновременно сообщаем, что направляемое мнение имеет
информационно-разъяснительный характер и не препятствует
руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в
понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора Департамента
Н.А. Комова
ГАРАНТ.РУ: www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/12082549/#ixzz3fNxdJfNX
Причем исчислить налог и перечислить его в бюджет должна организация Б, удерживая его из платы за предоставление права аренды.
Эта же организация «А» заключила договор об инвестировании строительства сетей с организацией «Б». Облагается ли сумма НДС по этому договору?
Татьяна
По второму вопросу, в связи с выходом Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», некоторое время были сомнения, как будут трактовать инвестиционные договора налоговые органы, но вышло письмо Минфин по этому вопросу, что все таки НДС платить не нужно.
ПИСЬМО
от 15 августа 2012 г. N 03-03-06/1/411
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу о порядке налогообложения операций, возникающих в связи с исполнением инвестиционного договора, и сообщает следующее.
Согласно п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.
В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Пунктом 1 ст. 1043 ГК РФ установлено, что имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной
деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не
предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа
обязательства.
В соответствии с п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ и применительно к ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.
Если объект недвижимости возведен на земельном участке, оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество, на основании ст. 219 ГК РФ, может возникнуть у товарища с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).Если объект недвижимости возведен на земельном
участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в
аренду с множественностью лиц на стороне арендатора), право
собственности на вновь созданное недвижимое имущество, на основании ст.
219 ГК РФ, может возникнуть у товарища, имеющего права на названный
земельный участок. Право собственности на вновь созданное недвижимое
имущество на основании ст. 219 ГК РФ может возникнуть у иных товарищей с
момента государственной регистрации этого права в ЕГРП, в том числе на
основании судебного акта об удовлетворении требования о признании права
собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение
которого являлось общей целью договора простого товарищества.
На основании п. 3 ст. 39 Налогового кодекса Российской Федерации не признается реализацией товаров, работ или услуг: передача
имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в
частности, вклады по договору простого товарищества (договору о
совместной деятельности)); передача имущества в пределах первоначального взноса участнику договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) в случае выдела его доли из имущества, находящегося в общей собственности участников договора, или раздела такого имущества.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
15.08.2012
Здравствуйте, Татьяна.
организация «А» заключила соглашение о передачи прав и обязанностей аренды земельного участка для строительства жилого дома с организацией «Б». Цена за передачу прав фиксированная.Облагается ли эта передача НДС?
Татьяна
Фактически у Вас произошла уступка прав требования.
Уступка не указана в ст. 149 НК РФ в качестве операции, не облагаемой НДС.
Следовательно, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка жилого дома облагается НДС.
При этом налоговая база определяется по особому. Способ раскрыт в ст. 155 НК РФ.
Аналогичное мнение содержится в Письме ФНС России от 01.08.2011 № ЕД-4-3/12444@.
Эта же организация «А» заключила договор об инвестировании строительства сетей с организацией «Б». Облагается ли сумма НДС по этому договору?
Татьяна
Татьяна, к сожалению, не совсем понятно сформулирован Ваш вопрос. Кто Инвестор, кто застройщик, кто заказчик, кто подрядчик?
Как происходит по факту:
Организация А (как я понимаю Инвестор) заключает договор об инвестировании строительства сетей с организацией Б (как я понимаю Заказчик).
Далее организация либо сама строит сети, либо привлекает подрядчика (ов).
Как правильно указали коллеги, передача Инвестору от Заказчика построенных сетей не облагается НДС. Однако есть много нюансов:
1) Чаще всего в договоре выделяется сумма вознаграждения Заказчику. Эта сумма облагается НДС.
2) Чаще всего Заказчик не сам осуществляет строительство, а в качестве девелоперской организации привлекает подрядчика. Это делается для того, чтобы Инвестор смог принять НДС к вычету. Ведь схема Инвестор-Заказчик не выгодна тем, что ни Заказчик, ни Инвестор не может принять НДС к вычету по материалам, работам, приобретенным Заказчиком в ходе строительства с НДС.
То есть самой распространенной в РФ схемой является Инвестор-Заказчик-Ген.подрядчик-Подрядчики.
В итоге ген. подрядчик выставляет счета-фактуры на выполненные строительные работы с НДС в адрес Заказчика. Далее Заказчик перевыставляет счета-фактуры на Инвестора и составляет сводный счет-фактуру в адрес Инвестора. А уже Инвестор принимает НДС к вычету на основании счетов-фактур от ген. подрядчика и Инвестора.
