Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

304 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
304 юриста сейчас на сайте
  1. Гражданское право
  2. Договорное право

Признание недействительным предварительного договора аренды

Согласно п. 1.1. Договора Наше ООО и другое ООО обязуются в срок и на условиях, определенных предварительным договором, заключить договор аренды (основной договор) помещений общей площадью не менее 5740 кв.м, которые будут расположены на первом этаже одноэтажного дома по адресу: ..., ул. ..... В п. 1.4. Договора определено, что стороны обязаны заключить основной договор датой, указанной в письме арендодателя к арендатору с уведомлением о готовности к заключению основного договора, при этом в любом случае стороны обязаны заключить основной договор не позднее 30 дней с момента ввода объекта в эксплуатацию. В любом случае основной договор аренды должен быть заключен не позднее, чем через один год с момента заключения предварительного договора аренды. Если стороны через год с момента заключения предварительного договора, не заключили основной договор аренды, в связи с невведением объекта в эксплуатацию или неполучением свидетельства о праве собственности на объект, стороны обязуются перезаключить предварительный договор на тех же условиях, изложенных в настоящем договоре на срок до заключения основного договора, но не более чем на год с момента его заключения. В указанный срок Договор аренды между нами заключено не было в связи с невведением объекта в эксплуатацию и неполучением свидетельства о праве собственности на объект. Арендатор прислал нам письмо с предложением перезаключить предварительный договор на тех же условиях, которые изложены в предварительном договоре. Наше ООО не согласно с предложением о перезаключении предварительного договора и ответило, что считает предварительный договор недействительным. Поскольку Предварительный договор не содержит конкретизированных положений об объекте аренды (состав и стоимость имущества с учетом индексации), точного описания объекта аренды (отсутствуем номер здания, в котором расположен объект аренды), стоимость объекта аренды, порядок согласования состава и стоимости имущества с учетом его индексации, индексации арендной платы, положений о порядке использования амортизационных отчислений, положений о порядке согласования восстановление арендованного имущества, в связи с чем содержание предварительного договора подлежит признанию недействительным. Фирма арендатор с нами не соглашается и требует перезаключения предварительного договора на старых условиях. Мы этого делать не намерены. На какие законы мы можем рассчитывать, чтобы признать этот договор недействительным?

05 Июня 2012, 09:28, вопрос №8833 Пользователь, г. Москва
280 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (5)

  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Добрый день.

    У меня возникает вопрос, а зачем Вам признавать предварительный договор не действительным. Полагаю, что в данном случае возможно и лучше будет, чтобы Ваш контрагент сам обращался в суд с исковым заявлением о понуждении Ваше ООО заключить предварительный договор.

    Статья 429 ГК РФ:

    1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
    3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
    4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
    Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
    5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4статьи 445 настоящего Кодекса.
    6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

    В приложении Вы найдете хорошую статью по тому как должен быть заключен и на каких условиях предварительный договор, и почему его можно признать незаключенным, со ссылкой на практику.

    • Документ Microsoft Office Word.docx
    05 Июня 2012, 09:43
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Спирина Римма
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Коломна
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

    В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

    Вас могли бы в судебном порядке принудить заключить основной договор на основании предварительного, но ни кто Вас не может понудить заключить еще один предварительный договор.

    05 Июня 2012, 10:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    то есть Вы рекомндуете ничего больше не делать, поскольку мы уже отказались в письменной форме заключать новый предварительный договор?

    05 Июня 2012, 10:10
  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Добрый день!

    А вашей компании и не нужно совершать каких-либо действий для признания его недействительным.

    Как гласит ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Это является существенным условием предварительного договора.

    Такими существенными условиями основного договора являются указание имущества, подлещащего передаче арендатору (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ).

    В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

    Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

    На основании ст. 432 предварительный договор аренды можно считать незаключенным, поскольку договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

    05 Июня 2012, 10:13
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дюкарев Алексей

    Добрый день!

    Согласно статье 429 Гражданского кодекса:


    6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

    Одним из обязательств, предусмотренным предварительным договором, являлась необходимость снова заключить предварительный договор, если основной договор не будет заключен в течении года. Так как основной договор не был заключен в течении предусмотренного срока, то, на мой взгляд, обязательство снова заключить предварительный договор прекратилось.

    Следовательно, Вы имеете право не заключать новый предварительный договор, даже без учета того, что первый предварительный договор, как указали коллеги выше, является недействительным.

    05 Июня 2012, 10:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

    Здравствуйте!

    В вашей ситуации, логика арендатора не лишена правовой основы.

    В соотвествии со ст. 429 ГК РФ, Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
    Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

    Согласно с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

    В силу ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

    Таким образом, формулировка, которая содержится в настоящем предварительном Договоре "....заключить договор аренды (основной договор) помещений общей площадью не менее 5740 кв.м, которые будут расположены на первом этаже одноэтажного дома по адресу: ..., ул. ....." не позволяет установить предмет Договора, а именно имущество подлежащее передаче в аренду, что противоречит вышеуказанным нормам.

    В соответствии со ст. 168 ГК РФ, Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

    Следовательно, данный предварительный Договор считается ничтожным.

    Таким образом, Вы имеете право заключить новый предварительный Договор в целях защиты собственных интересов без сохранения условий указанных в недействительном Договоре.

    Сейчас Вам следует направить арендатору письмо со ссылками на законодательство и разъяснением своей позиции, а также с предложением заключить Новый предварительный Договор (или Договор аренды или отказаться от заключения какого-либо Договора).

    Смогу оказать услугу в составлении надлежащего требования арендатору с учетом особенности урегулирования данных вопросов в до судебном порядке, а также проконсультировать по дальнейшим действиям в случае обращения арендодателя в суд.

    С уважением Ф. Тамара

    05 Июня 2012, 19:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats