Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Уменьшение налога при продаже квартиры 2 собственника
Ситуация:
Продажа квартиры, 2 собственника.
Собственнику А принадлежит 1/3 доли более 3 лет. Собственнику Б принадлежит 2/3 доли (из которых 1/2 доли квартиры более 3 лет, 1/6 менее 3 лет).
Квартира продается за 5 000 000 руб.
Каждый собственник продает свою долю одному покупателю по отдельному договору купли-продажи доли.
При этом собственник А (1/3) указывает в своем договоре купли-продажи доли 4 000 000 руб., собственник Б (2/3) - соответственно 1 000 000 руб.
Данный способ продажи осуществляется с целью уменьшить налог для собственника Б.
Вопрос:
Нарушает ли данный способ купли-продажи квартиры действующее налоговое законодательство?
Возможно ли в данной ситуации привлечение к ответственности (штрафу) со стороны налоговой службы?
Здравствуйте, Владимир!
Министерство Финансов РФ еще в 2010 году дало разъяснение, что 3-летний период не исчисляется отдельно на каждую долю. У второго продавца 3-летний период начал исчисляется с даты приобретения первой доли, хотя вторую он приобрел и значительно позже.
В вашем случае налог не возникает ни у одного из продавцов. К сожалению, даже в ИФНС не всегда консультируют правильно. В этом случае я распечатывать клиентам письма Минфина на и вопрос сразу снимается.
С уважением, Андрей.
Андрей, добрый день,
благодарю Вас за ответ.
Если у Вас есть реквизиты указанного письма Министерство Финансов РФ - укажите их пожалуйста.
С уважением,
Владимир
Здравствуйте, Владимир!
Письма Минфина России от 15.08.2014 №03-04-05/40976, от 17.07.2014 №03-04-05/35123, от 01.07.2013 №03-04-05/25012, от 17.12.2012 №03-04-05/7-1404, от 28.11.2011 №03-04-05/5-950, однако, письмо Минфина России от 20.05.2014 №03-04-05/23772: уточнило позицию ведомства «… поскольку одна доля в праве собственности на квартиру принадлежала налогоплательщику более 3 лет, то доходы от ее продажи не подлежат обложению НДФЛ. Что касается обложения НДФЛ другой доли в праве собственности на указанную квартиру, то поскольку указанная доля в праве собственности на квартиру принадлежала налогоплательщику менее 3 лет, то он имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса. Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13%».
Этот фрагмент Письма Минфина привел граждан в уныние, и даже многие специалисты восприняли новые разъяснения как кардинальную смену курса и возврат к жесткой позиции, существовавшей ранее.
Стельмах Николай Николаевич, советник государственной гражданской службы РФ 1 класса, прокомментировал указанное письмо:
«По закону имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из совладельцев в праве собственности (в долевой собственности). Под долей понимается не доля в имуществе, а доля в праве общей долевой собственности. Налоговый кодекс не исключает возможность продажи жилой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, как в качестве единого объекта, так и отдельными долями. При этом право на освобождение дохода, полученного от продажи доли, зависит от того, что является предметом конкретного договора купли-продажи. Поэтому Письмо Минфина России от 20.05.2014 №03-04-05/23772 не означает, что изменился в целом подход к ситуации. То есть если гражданин продает как единый объект недвижимости квартиру, доли в праве собственности на которую приобретены им в разное время, то срок нахождения этой недвижимости в собственности по-прежнему считается по дате первоначальной госрегистрации права собственности на первую из долей. Указанное же Письмо относится исключительно к случаю, когда продается не объект недвижимости как единое целое, а лишь отдельные доли в нем».
Итог: в вашем случае налог не возникает, если весь объект будет продаваться одним собственником, как единый объект.
По поводу продажи меньшей доли за большую цену, ИФНС безусловно имеет полное право заинтересоваться вашей сделкой, поскольку рыночная цена значительно отличается.
С уважением, Андрей