Общедолевая собственность

Question

Я владею встроенно-пристроенным нежилым помещением в многоквартирном жилом доме. В моем помещении протекала мягкая кровля. На мое обращение об осмотре, ремонте управляющая компания дала ответ (прилагается), что конструктивные элементы данного помещения не относятся к обще-долевой собственности и поэтому бремя по содержанию и ремонту лежит на собственнике. Мною произведен ремонт самостоятельно с привлечением подрядной организации. В то же время существует договор с управляющей компанией на размещение рекламной конструкции на обще-долевой собственности (на фасаде моего пристроенного помещения), по которому я плачу уже в течении 2-х лет. К тому же по неофициальной информации у управляющей компании отсутствует решение собрания собственников на делегирования ей прав на взымание данной платы. Являются ли конструктивные элементы данного пристроенного помещения обще-долевой собственностью? Если да, то как мне взыскать с управляющей компании расходы на ремонт кровли? Если нет, то как мне взыскать деньги уплаченные за размещение рекламы?

Анна Антипко · Answer

Здравствуйте, Евгений. Является ли ваша пристройка частью многоквартирного дома? У вас общие коммуникации с МКЖД? У вас есть договор с УК об обслуживании вашего нежилого помещения?

Евгений Урванцев · Answer

Добрый день! Согласно ст. 166 ЖК РФ: 1. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме , оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) утепление и ремонт фасада; 6) установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа); 7) ремонт фундамента многоквартирного дома. Также согласно ст. 40 ЖК РФ: 2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Т. е. в данном случае у Вас реконструкция, на которую требовалось согласие всех собственников помещений, так как в данном случае Вы использовали часть земельного участка, относящегося к жилому дому, соответственно данное помещение не является отдельным, а относится ко всему дому. Следовательно, если Вы исправно платите взносы на проведение ремонта, то в настоящее время у Вас есть возможность в судебном порядке взыскать стоимость, проведенного Вами ремонта с УК, приложив письменные подтверждения Ваших расходов. С уважением, Урванцев Евгений.

Вагиз Ахмадиев · Answer

Здравствуйте! На мой взгляд надо взять, надо взять Договор на управление с МКД, технический план дома, там указывается общая площадь всего дома. Если в эту общую площадь включена площадь Вашего помещения, тогда крыша будет общедомовым имуществом и соответственно ремонт обязан проводит УК. На этом основании надо обратиться в суд с иском о взыскании потраченных расходов на ремонт.

Александра Кагилева · Answer

Добрый день, Евгений! Ваше пристроенное нежилое помещение к многоквартирному дому, по своему роду является его неотделимой частью, а значит конструктивные элементы Вашего помещения (такие как крыша, фасад, инженерные коммуникации и другие) являются общим имуществом многоквартирного дома (данные вывод подтверждается ссылками на нормативные акты, изложенные выше коллегами, о чем не хотелось бы повторяться). В принципе по Вашей ситуации уже сложилась практика: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.04.2013 по делу N А33-9477/2012; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.06.2013 по делу N А11-5338/2012. Считаю необходимым обратиться в суд с требованием о возмещении расходов, понесенных на ремонт кровли Вашего пристроенного помещения. Вам в помощь Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 ноября 2010 г. N 4910/10, которое является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.

Марат Васфиев · Answer

Здравствуйте! Исходить нужно из того, платите ли вы за капитальный ремонт, и если платите то за сколько квадратов? Т.е. Вы если оплачиваете за капитальный ремонт, исходя из всей площади магазина, то обязаны произвести ремонт, т.к. УК ремонт производит не за свои деньги, а за счет ваших денег внесенных как взнос на капитальный ремонт, и по этому они не вправе отказывать в ремонте. Статья 189. Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме [Жилищный кодекс РФ] [Глава 18] [Статья 189] 1. Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. 2. Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе. Статья 166. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме [Жилищный кодекс РФ] [Глава 15] [Статья 166] 1. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Анна Проворова · Answer

Евгений, доброе утро. Ваша УК не права при отказе вам в ремонте крыши, они действительно все поворачивают так, как им нужно. Но дело в том, что список общедомового имущества с полным перечнем входящего в него — общедоступен и легко контролируем. Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» 1. Состав общего имущества определяется: а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений) — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества; в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. 2. В состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); б) крыши; ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Обратите внимание, крыши в множественном числе. Сведения о составе общедомогого имущества должны содержаться в ЕГРП и земельном кадастре, все, что находится на участке, принадлежащему МКД, является общим. 3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. 4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре. Так что ваша УК должна была вместе с Вами провести обследование и составить Акт, на основании которого и должны были выполниться ремонтные работы. 14. Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее — акт осмотра). Что именно ремонтируется за счет собственника единолично, перечень ограничен. 15. В состав услуг и работ не входят: а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования; б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования; в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков. Так же УК по Вашему требованию должна ознакомить вас с технической документацией, которую им передал застройщик. 24. Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; б) документы (акты) о приемке результатов работ; в) акты осмотра, проверки состояния (испытания)инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков. 26. В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются: а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; Рекомендую направить в адрес УК требование о возмещении средств потраченных на ремонт крыши, с обоснованием своей позиции согласно документации, в случае отказа обращаться в суд.

Игорь Сульдин · Answer

В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). В состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); б) крыши; в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) ; г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37, названы признаки единства здания: — фундамент и общая стена с сообщением между частями независимо от назначения последних и их материала; — общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение (при отсутствии сообщения между частями одного здания). единстве пристройки и дома основано на наличии общих конструкций — стены, фундамент, кровля- и подключение потребляющего оборудования к инженерным сетям многоквартирного жилого дома. Более того, ваш земельный участок не отводился для строительства и эксплуатации пристройки, а это было б в пользу признания самостоятельным строением.

Юрий Колковский · Answer

Помещение являлось встроенно-пристроенным с момента постройки дома. И является ли крыша именно пристроенного помещения обще-домовой собственностью если, по мнению УК, она обслуживает только одного собственника? Евгений Уважаемый Евгений. В соответствии с ОБЩЕРОССИЙСКИМ КЛАССИФИКАТОРОМ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ — «если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами». В соответствии Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме — кровля, ограждающие конструкции и т.п. пристроенной части не является общим имуществом. Хотелось бы знать как именно выставляет Вам плату за содержание общего имущества УК? Исходя из какой площади? Хотелось бы Вам предложить также ознакомиться с судебной практикой, которая затрагивает вопросы, поставленные Вами здесь. kad.arbitr.ru/PdfDocument/68543e80-4753-46dc-9022-a72c16c2303f/A74-2576-2010_20101229_Postanovlenie%20kassacii.pdf На самлм деле, по моему мнению УК поставила себя в весьма неудобное положение. Ей либо придется признавать, что ремонт кровли является их обязанностью и возмещать Вам оплату за него, либо возвращать неосновательное обогащение по пользованию фасадом — на двух стульях не усидеть. Давайте посмотрим, что у Вас с фактическими обстоятельствами — плата за содержание общего имущества, наличие собственного выделенного земельного участка и т.д.

Ирина Белоярова · Answer

Собственник встроенно-пристроенных помещений наравне с собственниками жилых помещений обязан платить за содержание и ремонт помещения, а также вносить плату за общедомовые нужды. Сделайте запрос в государственную жилищную инспекцию, ответ направьте управляющей организации. Наверняка ГЖИ укажет эти статьи. В силу ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В силу ч.1 ст. 37 ЖК РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. В силу п.2 ст. 39 ЖК РФ установлено, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. В силу ст. 249 Гражданского кодекса РФ установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. В силу п. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущества путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Пунктом 8 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…» установлено, что разъяснения о применении правил, утвержденных настоящим Постановлением, дает Министерство регионального развития РФ. Согласно официальных разъяснений, данных Министерством регионального развития РФ в письме от 06.03.2009 г. № 6177-АД/14, в «соответствии со статьями 39, 156 (частей 3, 7 и 8) и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (часть 2 статьи 154, статьи 155 — 158 Кодекса)». С учетом вышеуказанных норм права, собственник нежилого (встроенного, пристроенного) помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома, а также расходов на содержание принадлежащего ему на праве собственного нежилого помещения и расходов на коммунальные услуги. С 01.09.2012 года, на основании Постановления Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 года, собственники нежилых помещений несут обязательство по оплате коммунальных услуг на общедомовые нужды. Независимо от назначения помещения каждый собственник обязан оплачивать коммунальные услуги на общедомовые нужды, в соответствии с долей занимаемой площади.