Здравствуйте.
Ситуация следующая: в мае 2014 г. я купил квартиру в ипотеку. Ипотека оформлена на родную сестру (сестра не замужем и не была замужем; детей нет). Я созаёмщик. Что будет с квартирой, если сестра выйдет замуж ? Какие здесь есть опасности и подводные камни (не хотелось бы делить свою квартиру с третьим лицом) ? Какие меры лучше предпринять, и можно ли вообще предпринять, чтобы избежать возможных проблем ?
Здравствуйте, Роман. Если право на квартиру зарегистрировано на вашу сестру, а не на вас, нельзя говорить, что купили квартиру вы. Купила квартиру сестра. Т.к. единственным подтверждением наличия права собственности является внесение сведений о праве в ЕГРП. А свидетельство о праве собственности выдано вашей сестре. Как созаемщик, вы участвуете в финансовых вопросах. Но это не создает право собственности на квартиру.
Общее правило таково, что имущество, принадлежащее супругу до брака — его личная собственность и поэтому не делится. Однако в случае, когда стоимость квартиры будет погашаться после регистрации брака, то супруг собственника вправе претендовать на признание за ним доли в праве собственности на квартиру, пропорциональную внесенным в браке средствам.
Кроме того, дети, родители и супруги относятся к наследникам первой очереди.
Все эти вопросы необходимо продумывать до оформления недвижимости.
Можете оплатить стоимость квартиры до вступления в брак, тогда сестра будет единоличным собственником квартиры, а муж не сможет претендовать на нее. Либо продумать какое-то соглашение, либо брачный договор между сестрой и ее мужем.
Супруг может претендовать на долю в совместно нажитом имуществе. Если хотя бы доля в праве собственности на квартиру оформлена на сестру и она будучи замужем вносит платежи по ипотеке, то существует вероятность ее долю признать совместно нажитой при разделе общего имущества супругов. Данное обстоятельство подлежит доказыванию в суде. Возможное решение, оплачивать ипотеку в банке всегда самому с паспортом, чтоб в дальнейшем не возникло вопросов с определением того кто вносил средства.
Да, все квитанции, которые на данный момент есть, за моей подписью, т.е. выплачиваю ипотеку только я.
Существует ли возможность как-то юридически с сестрой заключить какой-либо договор о передаче квартиры мне после выплаты ипотеки, независимо от того будет ли она в браке или нет ?
Из Вашего ответа выходит, что право собственности оформлено на сестру. Тогда не имеет значения кто вносит платежи по кредиту. Собственник она. Передать квартиру в Вашу собственность, например по договору дарения, мешает залог на данную квартиру. Таким образом, Вам можно попробовать обсудить вопрос с банком и обеспечить залог другим объектом недвижимости, а сестра сможет передать Вам данную квартиру. Так же, возможно составить договор, как пишет коллега, по которому Вы обязуетесь вносить платежи, а сестра обязуется в дальнейшем передать квартиру Вам в собственность. Оба варианта не идеальны, дарение — возникнут налоги. Соглашение — могут возникнуть ситуации не оговоренные в соглашении, например Вы не сможете платить. Кроме того, стоит подумать о завещании.
Вносить платежи может, кто угодно — сосед, друг, родственник. От этого право собственности на недвижимость не образуется. Можно составить, например, предварительный договор, или соглашение, продумав все условия по оплате и перехода права собственности к вам.