432 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

432 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Налоговое право

Уплата налога при продаже имущества ИП

ИП с 2013 года работает на патенте на сдачу в аренду недвижимости, иная деятельность ведется на УСН 6%. В 2010 году была куплена нежилая площадь в Торговом центре. Данная площадь сдавалась в аренду, был заключен и зарегистрирован долгосрочный договор аренды до 2020 года. В июне 2014 года ИП продал эту площадь.

Какие налоги должен заплатить ИП по этой сделке?

22 Апреля 2015, 14:19, вопрос №813792
Клиент оставил отзыв о сервисе
показать
1200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (7)

Адвокат - Дмитрий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12723
ответа
4656
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Адвокат, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день.

В 2010 году была куплена нежилая площадь в Торговом центре. Данная площадь сдавалась в аренду, был заключен и зарегистрирован долгосрочный договор аренды до 2020 года. В июне 2014 года ИП продал эту площадь. Какие налоги должен заплатить ИП по этой сделке?
Андрей

Поскольку данное имущество использовалось для целей предпринимательской деятельности (сдавалось в аренду), то ИП необходимо с дохода оплатить налог как ИП.

Что касается размера налога, то поскольку Вы на УСН 6%, то налог необходимо оплатить в размере 6% с суммы дохода.

Министерство финансов Российской Федерации
П и с ь м о
08.09.2011
№ 03-11-11/226
Вопрос: Я, Индивидуальный предприниматель, нахожусь на УСН (6%) с основным видом экономической деятельности: сдача внаем собственного жилого и нежилого недвижимого имущества. Будучи индивидуальным предпринимателем и находясь на УСН (6%) с основным видом экономической деятельности: сдача внаем собственного жилого и нежилого недвижимого имущества, купил несколько квартир и нежилых помещений и сдавал в аренду, ежемесячно получая арендную плату на свой расчетный счет. Сейчас я хочу продать часть жилого и нежилого недвижимого имущества. Какой налог я должен заплатить с продажи недвижимости: как физическое лицо по ставке 13% или как индивидуальный предприниматель по ставке 6%?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо от 10 августа 2011 г. по вопросу определения доходов индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.
Согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики — индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.
В том случае, если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и в соответствии с требованиями Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указаны такие виды экономической деятельности как «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества», «Сдача внаем собственного недвижимого имущества» и т.п. (соответственно коды 70.12 и 70.20 раздела «К» Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного постановлением Госстандарта России от 6 ноября 2001 г. N 454-ст.), а также в том случае, если недвижимое имущество используется им в предпринимательской деятельности, в отношении которой применяется упрощенная система налогообложения, доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением данной системы налогообложения. В том случае, если индивидуальный предприниматель применяет вышеназванный специальный налоговый режим с объектом налогообложения в виде доходов, в отношении полученных им доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов (пункт 1 статьи 346.20 Кодекса).
При этом в случае, когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система налогообложения, такие доходы освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц на основании пункта 24 статьи 217 Кодекса.
Заместитель директора Департамента
С.В. Разгулин

С УВажением,
Васильев Дмитрий.

22 Апреля 2015, 14:23
q Отблагодарить
1 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12723
ответа
4656
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Москва
Общаться в чате
ИП в 2010 году уже был зарегистрирован. Но помещение покупалось не ИП, а физическим лицом. Потом это помещение использовалось в коммерческой деятельности — сдавалось в аренду от ИП. Доходы от сдачи в аренду учитывались в книге доходов ИП на патенте.
Андрей

Все равно. Хотя и покупали на физ. лицо, но поскольку использовали в предпринимательской деятельности, то платить налог будете как ИП.

22 Апреля 2015, 15:44
получен
гонорар
50%
Юрист - Наталья
9,8
Рейтинг Правовед.ru
2467
ответов
1670
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Андрей, здравствуйте. Вы учитывали доходы от сдачи в аренду указанного нежилого помещения в книге учета доходов индивидуального предпринимателя, применяющего патентную систему налогообложения?

22 Апреля 2015, 14:27
q Отблагодарить
0 0
9,8
Рейтинг Правовед.ru
2467
ответов
1670
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате

Согласно ч.10 ст.346.43 НК РФ Применение патентной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате:

1) налога на доходы физических лиц (в части доходов, полученных при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения).

В Вашем случае такими доходами являются доходы от сдачи в аренду недвижимости, но не от продажи недвижимости. Продажа недвижимости относится к осуществляемым Вами видам предпринимательской деятельности?

22 Апреля 2015, 14:44
Андрей
клиент, г. Москва

Здравствуйте, Наталья. Продажа недвижимости не относится к осуществляемым мной видам предпринимательской деятельности.

22 Апреля 2015, 15:35
9,8
Рейтинг Правовед.ru
2467
ответов
1670
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате

Андрей, к сожалению, мои выводы неутешительны. Как я уже написала, применение патентной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в части доходов, полученных при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения). Согласно ч.3 ст.346.11. НК РФ применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности.)

Учитывая тот факт, что доходы от сдачи в аренду учитывались в книге учета доходов индивидуального предпринимателя, применяющего патентную систему налогообложения, а продажа недвижимости вообще не относится к осуществляемым Вами видам предпринимательской деятельности (по УСН, в том числе), я считаю, что Вы должны платить НДФЛ — 13% с продажи. При этом имущественными вычетами Вы воспользоваться не вправе, так как недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности.

22 Апреля 2015, 15:47
9,8
Рейтинг Правовед.ru
2467
ответов
1670
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате

Если квартира (или другая недвижимость) у продавца (при условии, что он налоговый резидент РФ) находилась в собственности более трех лет, то доход с продажи квартиры налогом не облагается (220 ст. Налогового Кодекса РФ).

Черницова Юлия Анатольевна

Нет, это не так. Согласно ч.17.1) ст.217 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Нежилое помещение непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, поэтому налог платить придется.

23 Апреля 2015, 08:52
9,8
Рейтинг Правовед.ru
2467
ответов
1670
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате
использовавшегося для осуществления предпринимательской деятельности, как объектом налогообложения в режиме УСН.
Голиков Иван Вадимович

Указанное решение суда касается случая, когда имущество использовалось в предпринимательской деятельности, доходы от которой облагались единым налогом по УСН. В нашем случае предпринимательская деятельность по сдаче имущества в аренду облагалась налогом в соответствии с патентной системой налогообложения.

23 Апреля 2015, 09:11
Адвокат - Юлия Анатольевна
205
ответов
73
отзыва
Общаться в чате

Здравствуйте! поясните недвижимость была оформлена на физическое лицо?

22 Апреля 2015, 14:28
q Отблагодарить
0 0
205
ответов
73
отзыва
Общаться в чате
Адвокатское бюро, г. Энгельс
Общаться в чате

Письмо Управления МНС РФ по г. Москве от 23 декабря 2002 г. N 27-08н/62778 «Об ответах на вопросы»: полученный предпринимателем доход от деятельности по указанному в свидетельстве о государственной регистрации предпринимателя виду является доходом, полученным от предпринимательской деятельности, налогообложение которого осуществляется в соответствии с установленным порядком, даже в случае, если квартира, приобретена им до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Письмо МНС РФ от 11.06.2003 г. N СА-6-22/657 «О разъяснении отдельных вопросов применения глав 26.2 и 26.3 Налогового кодекса Российской Федерации» (с изменениями от 21 июня 2004 г.): налогоплательщики — индивидуальные предприниматели при определении объекта налогообложения учитывают доходы, полученные от предпринимательской деятельности.К доходам от предпринимательской деятельности относятся все поступления как в денежной, так и в натуральной форме от реализации товаров (работ, услуг), реализации имущества, используемого в процессе осуществления предпринимательской деятельности, стоимость такого имущества, полученного на безвозмездной основе, а также иные доходы от предпринимательской деятельности, аналогичные доходам, предусмотренным статьей 250 Налогового кодекса Российской Федерации.

Письмо МНС РФ от 06.07.2004 г. N 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)»: в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную регистрацию, вправе осуществлять те виды экономической деятельности, которые указаны в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей и их свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя.С учетом указанных норм, если у индивидуального предпринимателя в свидетельстве о государственной регистрации значится такой вид экономической деятельности, как «Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг», то доходы, полученные им в качестве арендодателя, считаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. Если в свидетельстве у индивидуального предпринимателя такой вид деятельности не значится, то он не вправе заключать договоры на сдачу принадлежащего ему недвижимого имущества в аренду в качестве индивидуального предпринимателя.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 11 июля 2006 г. N 03-05-01-05/140: в случае если недвижимое имущество использовалось индивидуальным предпринимателем в целях предпринимательской деятельности, облагаемой в рамках упрощенной системы налогообложения, то выручка от реализации такого имущества подлежит налогообложению по упрощенной системе налогообложения. Если доход от реализации недвижимого имущества учитывается в рамках предпринимательской деятельности, при налогообложении которой применяется упрощенная система налогообложения, то в отношении такого дохода не может быть применен имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц.

22 Апреля 2015, 14:41
205
ответов
73
отзыва
Общаться в чате
Адвокатское бюро, г. Энгельс
Общаться в чате

В данном случае, покупка и продажа имущества была осуществлена физическим лицом. если с момента покупки и до момента продажи прошло более 3 лет, то никаким налогом не облагается.

22 Апреля 2015, 15:56
205
ответов
73
отзыва
Общаться в чате
Адвокатское бюро, г. Энгельс
Общаться в чате

Если квартира (или другая недвижимость) у продавца (при условии, что он налоговый резидент РФ) находилась в собственности более трех лет, то доход с продажи квартиры налогом не облагается (220 ст. Налогового Кодекса РФ).

22 Апреля 2015, 16:36
Юрист - Елена
1836
ответов
663
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день!

Вы должны будете уплатить налог в размере 6% как ип, поскольку данное имущество использовались в предпринимательской деятельности.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 20 января 2014 г. N 03-11-11/1390

Об учете при применении УСН доходов от продажи недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо о порядке применения упрощенной системы налогообложения и исходя из содержащейся в письме информации сообщает следующее.
Согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики, индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.
В случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов.
При этом в случае, когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система налогообложения, такие доходы освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц на основании пункта 3 статьи 346.11 Кодекса.
Заместитель директора Департамента Р.А. Саакян

В большинстве случаев мнение официальных органов сводится к тому, что в том случае, если имущество использовалось ИП для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности (письма Минфина России от 21.02.2012 N 03-04-05/3-198, УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 N 20-14/013870@).

В таком случае доходы, получаемые ИП от продажи недвижимого имущества, используемого им в процессе осуществления предпринимательской деятельности, при налогообложении которых применяется УСН, не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц на основании п. 24 ст. 217 НК РФ.

22 Апреля 2015, 14:30
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
50%
Юрист - Виктор
7,1
Рейтинг Правовед.ru
2701
ответ
978
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте!

В соответствии с пунктом 1 статьи
346.43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) патентная система налогообложения устанавливается Кодексом, вводится в
действие в соответствии с Кодексом законами субъектов Российской Федерации и
применяется на территориях указанных субъектов Российской Федерации.

Патентная система налогообложения применяется
индивидуальными предпринимателями наряду с иными режимами налогообложения,
предусмотренными законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Согласно подпункту 19
пункта 2 названной статьи Кодекса патентная система
налогообложения может применяться в отношении предпринимательской деятельности
в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач,
земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве
собственности.

Статьей 346.47
Кодекса определено, что объектом налогообложения при патентной системе
налогообложения признается потенциально возможный к получению годовой доход
индивидуального предпринимателя по соответствующему виду предпринимательской
деятельности, установленный законом субъекта Российской Федерации.

В соответствии со статьей 346.48
Кодекса налоговой базой является денежное выражение указанного дохода.

Подпунктом 1 пункта 10 статьи
346.43 Кодекса установлено, что применение патентной системы
налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение,
в частности, от налога на доходы физических лиц (в части доходов, полученных
при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых
применяется патентная система налогообложения).

Таким образом, денежные средства, поступившие
индивидуальному предпринимателю в 2014 г. от продажи недвижимого имущества в
период применения им патентной системы налогообложения, должны облагаться
налогом на доходы физических лиц.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи
208 Кодекса к доходам от источников в Российской Федерации в
том числе отнесены доходы от реализации находящегося на ее территории
недвижимого имущества.

Данная позиция выражена в письме
Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 18
апреля 2013 г. N 03-11-11/13271 О налогообложении доходов от продажи
недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем, применяющим патентную
систему налогообложения

22 Апреля 2015, 14:31
q Отблагодарить
1 0
7,1
Рейтинг Правовед.ru
2701
ответ
978
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Коллеги, еще раз обратите внимание, ИП на УСН по другому виду деятельности, а по сдаче имущества в аренду — патент. Поэтому ИП освобожден от НДФЛ.

22 Апреля 2015, 14:35
7,1
Рейтинг Правовед.ru
2701
ответ
978
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Данное имущество не использовалось в деятельности по УСН, поэтому такой вопрос клиент и задает. А раз этот вид деятельности по патенту, то ИП освобождается от НДФЛ, поэтому налогов платить не должен. Если бы имущество использовалось в рамках деятельности по УСН, то тогда да — налог 6 %.

22 Апреля 2015, 14:43
Андрей
клиент, г. Москва

Здравствуйте, Виктор.

Патент получен на сдачу недвижимости в аренду. На продажу недвижимости патента нет.

22 Апреля 2015, 15:38
7,1
Рейтинг Правовед.ru
2701
ответ
978
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Здравствуйте, Виктор.
Патент получен на сдачу недвижимости в аренду. На продажу недвижимости патента нет.

Если доход от продажи данного имущества не относится к деятельности ИП ни по патенту, ни по УСН, то платить налог с продажи придется как физ. лицу — НДФЛ 13%. МинФин в вышеуказанном мною. письме это подтверждает. смотрите еще раз во вложении...

Письмо Департамента налоговойПисьмо Департамента налоговой и там~.docx и там~.docx
22 Апреля 2015, 16:02
Юрист - Иван
400
ответов
132
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Андрей, добрый день,

Я понимаю, что с 2013 года ИП работает на патенте, в 2010 году на момент покупки нежилой площади ИП уже был зарегистрирован.

При определении объекта налогообложения у ИП учитываются доходы от реализации товаров и выручка от реализации имущественных прав.

Статья 346.15 НК РФ:

1. Налогоплательщики при определении объекта налогообложения учитывают следующие доходы:
доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 настоящего Кодекса;

Статья 249 НК РФ:

1. В целях настоящей главы доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

В таком случае, ИП должен включить доход от продажи недвижимого имущества в доход ИП и уплатить с него 6% от суммы дохода.

22 Апреля 2015, 14:34
q Отблагодарить
0 0
Андрей
клиент, г. Москва

Здравствуйте, Иван Вадимович. ИП в 2010 году уже был зарегистрирован. Но помещение покупалось не ИП, а физическим лицом. Потом это помещение использовалось в коммерческой деятельности - сдавалось в аренду от ИП. Доходы от сдачи в аренду учитывались в книге доходов ИП на патенте.

22 Апреля 2015, 15:33
400
ответов
132
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Андрей, спасибо за уточнение.

Изучив судебную практику, я пришёл к выводу, что вне зависимости от того, в чьём качестве – физического лица или ИП – было приобретено имущество, суды признают доходы от продажи недвижимого имущества, использовавшегося для осуществления предпринимательской деятельности, как объектом налогообложения в режиме УСН.

Пример такого судебного решения – kad.arbitr.ru/PdfDocument/be889d57-c940-4ca0-9b9c-c0fb14d040fb/A03-6430-2007_20080207_Postanovlenie%20kassacii.pdf

22 Апреля 2015, 16:36
Юрист - Олег
8670
ответов
3231
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Соглашусь с коллегами, налог составит 6% от суммы сделки.

22 Апреля 2015, 14:34
q Отблагодарить
0 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

432 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут