доброго времени!
При продаже вами квартиры, дома, земельного участка и пр., а также долей в них полученные доходы облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 НК РФ).
Однако закон предоставляет определенные льготы, которые связаны со сроком владения недвижимостью.
Продажа недвижимости (доли), которая находилась в собственности три года и более
Если вы продаете недвижимость, которая была в вашей собственности три года и более, то доходы от продажи НДФЛ не облагаются. Поэтому налог платить не нужно (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Кроме того, вам также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию (п. 4 ст. 229 НК РФ).
Если же вы владели недвижимостью меньше трех лет, то вам нужно самим рассчитать налог (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ), а также подать в налоговую инспекцию декларацию.
Определить срок нахождения недвижимости в вашей собственности вам помогут следующие правила.
Общий порядок
Срок нахождения недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации вашего права собственности на это имущество или долю в нем (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на недвижимость.
С 1 июля 2014 г. при реализации недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения и т.п.) НДС начисляется на день ее передачи покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости (п. п. 3, 16 ст. 167 НК РФ).
Налоговая база определяется в порядке, установленном п. 1 ст. 154 НК РФ. Сумма НДС исчисляется по ставке 18 процентов с полной продажной стоимости (без учета НДС) реализованной недвижимости (п. 3 ст. 164 НК РФ). В течение пяти календарных дней со дня передачи недвижимости следует выставить на имя покупателя счет-фактуру (п. 3 ст. 168, пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).
Внимание! Продавец вправе не составлять счет-фактуру при передаче недвижимости лицу, не являющемуся налогоплательщиком НДС или освобожденному от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС. Счет-фактура не составляется при наличии соответствующего письменного согласия сторон сделки (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).
Дополнительно см. также Практическое пособие по НДС.
Счет-фактура может быть выставлен на бумажном носителе и (или) в электронной форме (абз. 2 п. 1 ст. 169 НК РФ). При организации электронного документооборота применяется формат электронных счетов-фактур (в том числе корректировочных), утвержденный Приказом ФНС России от 05.03.2012 N ММВ-7-6/138@. О счетах-фактурах в электронной форме подробнее см. Практическое пособие по НДС.
До 1 июля 2014 г. подписание сторонами передаточного акта (или иного документа) о передаче недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения и т.п.) само по себе не влекло обязанности по уплате НДС. Такая обязанность возникала либо на день получения оплаты, либо на день государственной регистрации перехода права собственности (в зависимости от того, что произошло раньше) (п. п. 1, 3 ст. 167 НК РФ, Письма Минфина России от 14.10.2014 N 03-07-09/51678, от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78).
Подробнее о том, в какой момент продавцу следует определять налоговую базу по НДС при реализации недвижимости до 1 июля 2014 г., см. Энциклопедию спорных ситуаций по НДС.
В течение пяти календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости следовало выставить покупателю счет-фактуру (п. 3 ст. 168, пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).
Исключением из общего правила является реализация недвижимости, принятой к учету с учетом уплаченного НДС, в частности, реализация недвижимости, которая изначально использовалась при осуществлении операций, не подлежащих налогообложению НДС (п. 2 ст. 170 НК РФ). В таком случае налоговая база по НДС рассчитывается в порядке, установленном п. 3 ст. 154 НК РФ, как разница между рыночной стоимостью (с учетом НДС) реализованной недвижимости и ее остаточной стоимостью по данным бухгалтерского учета (с учетом переоценок) (Письма Минфина России от 29.05.2014 N 03-07-11/25754, от 24.06.2013 N 03-07-05/23714). Если эта разница положительная, то НДС исчисляется по налоговой ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ, Письмо Минфина России от 03.07.2012 N 03-07-05/18).
Когда налоговая база равна нулю, а именно если вышеуказанная разница отрицательна (недвижимость реализована с убытком) или равна нулю (недвижимость реализована по остаточной стоимости), НДС не уплачивается.
При реализации недвижимости, стоимость которой сформирована в бухгалтерском учете с учетом НДС, счет-фактура выставляется на имя покупателя в течение пяти календарных дней со дня передачи такой недвижимости независимо от того, исчисляется НДС или нет в связи с тем, что налоговая база равна нулю (п. 3 ст. 168, пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ, пп. «д», «з» п. 2 Правил заполнения счета-фактуры, применяемого при расчетах по налогу на добавленную стоимость).
