Консультируйтесь с юристом онлайн

64 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
64 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Покупка коммерческой недвижимости на муниципальной земле

Добрый день,

Купил недвижимость, находящуюся на муниципальной земле. Недвижимость 264 кв.м. (склад) на участке 550 кв.м.

Как мне объяснили, земля переходит в аренду мне (т.е. они расторгают договор на аренду, а я заключаю).

После покупки, я узнал, что я должен писать письмо, чтобы со мной заключило государство договор аренды (в связи с покупкой недвижимости на этой земле).

Т.е. я купил недвижимость, но по сути, на земле, находящейся в аренде у другой организации ООО (а я - физ. лицо).

Вопрос №1: действительно ли они ОБЯЗАНЫ передать мне эту землю в аренду, или это происходит по желанию текущего арендатора (бывшего хозяина помещения)? Может быть такой вариант, что я не смогу переоформить аренду на себя, если они воспротивятся?

Вопрос №2: с какого момента я считаюсь арендатором земли?

Вопрос №3: Эквивалентен ли договор переуступки на эту землю, договору, который я заключу с государством или их расторжение договора с государством и моё заключение договора аренды с государством имеет какое-то другое значение.

На моём объекте располагается 2 арендатора. Один - непосредственно снимает склад, а 2й по договору субаренды снимает асфальтовую площадку на этой земле расположив там контейнер (которая вроде бы ещё не под моей арендой).

И мне говорят, что человек, который снимает участок будет платить НЕ МНЕ, а человеку, который сейчас арендует землю у государства пока он не переоформит аренду на меня (т.е. я потеряю какое-то время аренды и деньги).

Верно ли это? Как мне оформить так, чтобы человек начал платить уже мне?

Приветствую подробное описание, т.к. я дилетант в этих вопросах.

18 Марта 2015, 00:24, вопрос №766387 Вадим, г. Воронеж
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (16)

  • Юрист - Александр
    получен
    гонорар
    23%
    Юрист, г. Волгоград
    Общаться в чате

    Добрый вечер! Да обязаны на основании ГК.

    Вопрос №1: действительно ли они ОБЯЗАНЫ передать мне эту землю в аренду, или это происходит по желанию текущего арендатора (бывшего хозяина помещения)? Может быть такой вариант, что я не смогу переоформить аренду на себя, если они воспротивятся?
    Вадим
    ст.552 ГК
    1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
    (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
    (см. текст в предыдущей редакции)
    2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
    (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
    (см. текст в предыдущей редакции)
    Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.
    (см. текст в предыдущей редакции)
    3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
    При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

    (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
    (см. текст в предыдущей редакции)
    www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_7.html© КонсультантПлюс, 1992-201
    Вопрос №2: с какого момента я считаюсь арендатором земли?

    С момента заключения договора купли продажи

    18 Марта 2015, 00:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 1
    Свернуть
  • Юрист - Анна
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Воронеж
    Общаться в чате
    Здравствуйте, Вадим.
    Вопрос №1: действительно ли они ОБЯЗАНЫ передать мне эту землю в аренду, или это происходит по желанию текущего арендатора (бывшего хозяина помещения)? Может быть такой вариант, что я не смогу переоформить аренду на себя, если они воспротивятся?
    Вадим

    Земельный кодекс

    Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
    1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
    В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
    2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
    3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
    4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
    1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
    2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;
    3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
    Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
    Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
    Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
    5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

    То есть с момента регистрации права на здание, вы являетесь арендатором земельного участка. Да, вам необходимо обратиться в земельный отдел администрации и заключить договор на себя (можете письменно).

    18 Марта 2015, 00:34
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Александр
    получен
    гонорар
    23%
    Юрист, г. Волгоград
    Общаться в чате
    Вопрос №3: Эквивалентен ли договор переуступки на эту землю, договору, который я заключу с государством или их расторжение договора с государством и моё заключение договора аренды с государством имеет какое-то другое значение.
    Вадим

    Нет не имеет на основании Статьи 35.ЗК Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

    1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

    18 Марта 2015, 00:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дмитрий
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Электросталь
    Общаться в чате

    Вадим, здравствуйте!

    действительно ли они ОБЯЗАНЫ передать мне эту землю в аренду, или это происходит по желанию текущего арендатора (бывшего хозяина помещения)?
    Вадим

    да, обязаны. согласно закону права на землю разделяют судьбу расположенного на ней объекта недвижимости

    3.
    Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
    При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
    ст. 552, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 31.12.2014) {КонсультантПлюс}
    с какого момента я считаюсь арендатором земли?
    Вадим

    с момента регистрации права собственности недвижимости

    Статьи 35.Земельного Кодекса
    Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

    1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
    Вопрос №3: Эквивалентен ли договор переуступки на эту землю, договору, который я заключу с государством или их расторжение договора с государством и моё заключение договора аренды с государством имеет какое-то другое значение.
    Вадим

    результат тотже

    Верно ли это? Как мне оформить так, чтобы человек начал платить уже мне?
    Вадим

    не верно, т.к. с момента отчуждения недвижимости продавец теряет права на землю

    18 Марта 2015, 00:43
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Анна
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Воронеж
    Общаться в чате
    На моём объекте располагается 2 арендатора. Один — непосредственно снимает склад, а 2й по договору субаренды снимает асфальтовую площадку на этой земле расположив там контейнер (которая вроде бы ещё не под моей арендой). И мне говорят, что человек, который снимает участок будет платить НЕ МНЕ, а человеку, который сейчас арендует землю у государства пока он не переоформит аренду на меня (т.е. я потеряю какое-то время аренды и деньги). Верно ли это? Как мне оформить так, чтобы человек начал платить уже мне?
    Вадим

    Вам необходимо будет переоформить договора аренды. Но даже без их переоформления получателем арендной платы будете вы с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

    Статья 617 Гражданского кодекса:
    1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
    18 Марта 2015, 00:45
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Александр
    получен
    гонорар
    23%
    Юрист, г. Волгоград
    Общаться в чате
    И мне говорят, что человек, который снимает участок будет платить НЕ МНЕ, а человеку, который сейчас арендует землю у государства пока он не переоформит аренду на меня (т.е. я потеряю какое-то время аренды и деньги).
    Вадим

    В данном случае право аренды на земельный участок к Вам перейдет с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Поэтому вы сможете получать арендную плату после регистрации земельного участка! Так как вы не имеете право пользования( сдачу в аренду) без гос регистрации!!

    18 Марта 2015, 00:46
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дмитрий
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Электросталь
    Общаться в чате

    Для того, чтобы избежать ситуации перечисления арендных платежей субарендаторами земли старому собственнику Вам необходимо письменно уведомить их о приобретении Вами недвижимости и со ссылкой на вышеуказанные статьи ГК и ЗК РФ потребовать перезаключения с Вами договоров субаренды и перечисления аренды на Ваш счет.

    При наличии такого уведомления и не перечисления арендных платежей у Вас есть все основания обратиться в суд, взыскать задолженность и субарендаторы не смогут говорить, что не знал об этом.

    18 Марта 2015, 00:53
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Договор перезаключения аренды будет от какого числа? Момента получения мною зелёнки? Или же будет это число дня заключения договора.

    Текущий арендатор земли ведь должен платить налог в муниципалитет за время, которое он арендует землю. Соответственно, я понимаю, это говорит о том, что земля его?

    Я верно понимаю?

    Как я смогу брать за субаренду, если я не являюсь арендатором по документам?

    18 Марта 2015, 01:07
  • Юрист - Дмитрий
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Электросталь
    Общаться в чате

    С момента отчуждения недвижимости продавец утрачивает права на землю, следовательно платить аренду Администрации не обязан.

    Администрация должна заключить с Вами договор аренды земли под недвижимостью с даты перехода права собственности на недвижимость.

    Также заранее попросите продавца предоставить Вам копию договора аренды земли, чтобы Вы могли их сверить со своим договором аренды.

    18 Марта 2015, 01:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    1) Момент отчуждения это дата получения мною розового свидетельства?

    2) С момента отчуждения недвижимости продавец утрачивает права на землю, следовательно платить аренду Администрации не обязан.

    Дайте ссылку на закон, чтобы я понимал, чем вы руководствуетесь?

    18 Марта 2015, 01:16
  • Юрист - Александр
    получен
    гонорар
    23%
    Юрист, г. Волгоград
    Общаться в чате
    Договор перезаключения аренды будет от какого числа? Момента получения мною зелёнки? Или же будет это число дня заключения договора.
    Вадим

    С момента внесения в Единый государственный реестр! Конечным результатом осуществления государственной регистрации аренды земли является запись в Едином государственном реестре прав, которая содержит описание объекта недвижимости, а также данные физических либо юридических лиц, являющихся сторонами договора аренды.

    18 Марта 2015, 01:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Анна
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Воронеж
    Общаться в чате
    Договор перезаключения аренды будет от какого числа? Момента получения мною зелёнки? Или же будет это число дня заключения договора. Текущий арендатор земли ведь должен платить налог в муниципалитет за время, которое он арендует землю. Соответственно, я понимаю, это говорит о том, что земля его? Я верно понимаю? Как я смогу брать за субаренду, если я не являюсь арендатором по документам?
    Вадим

    Да, с даты указанной в «зеленке».

    Если бывший арендатор будет продолжать платить, это не означает, что земля его.

    Договор аренды надо также заключить с момента перехода права собственности, и соответственно договора субаренды тоже.

    18 Марта 2015, 01:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дмитрий
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Электросталь
    Общаться в чате
    1) Момент отчуждения это дата получения мною розового свидетельства?
    Вадим

    это дата указанная в свидетельстве о праве собственности на недвижимость

    2) С момента отчуждения недвижимости продавец утрачивает права на землю, следовательно платить аренду Администрации не обязан.
    Вадим

    правильно

    ссылки на нормы Гражданского кодекса и Земельного кодекса были приведены выше

    18 Марта 2015, 01:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Купил недвижимость, находящуюся на муниципальной земле. Недвижимость 264 кв.м. (склад) на участке 550 кв.м.

    Где устанавливается и должно быть прописано, что земля эта переходит ко мне в аренду. Есть ли какой-то документ, который закрепляет эту арендуемую землю под моим помещением с указанием площади?

    18 Марта 2015, 01:35
  • Юрист - Анна
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Воронеж
    Общаться в чате
    2) С момента отчуждения недвижимости продавец утрачивает права на землю, следовательно платить аренду Администрации не обязан.
    Вадим

    Гражданский кодекс РФ, статья 552:

    1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
    3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
    При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
    18 Марта 2015, 01:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Получается, что администрация заключит со мной договор задним числом?

    18 Марта 2015, 11:19
  • Юрист - Дмитрий
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Электросталь
    Общаться в чате
    Есть ли какой-то документ, который закрепляет эту арендуемую землю под моим помещением с указанием площади?
    Вадим

    Постановление Администрации о выделении земельного участка, договор аренды земли, кадастровый паспорт земельного участка

    18 Марта 2015, 01:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Получается, что администрация заключит со мной договор задним числом?

    18 Марта 2015, 11:19
  • Юрист - Александр
    получен
    гонорар
    23%
    Юрист, г. Волгоград
    Общаться в чате
    Где устанавливается и должно быть прописано, что земля эта переходит ко мне в аренду. Есть ли какой-то документ, который закрепляет эту арендуемую землю под моим помещением с указанием площади?
    Вадим

    Устанавливается ст.551 ГК указанной вышеи ст 35 ЗК!

    Документы: кадастровый паспорт, договор аренды земельного участка

    18 Марта 2015, 01:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дмитрий
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Электросталь
    Общаться в чате
    Получается, что администрация заключит со мной договор задним числом?
    Вадим

    да, может задним числом, а может распространить условия договора на отношения возникшие до его подписания.

    18 Марта 2015, 11:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Анна
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Воронеж
    Общаться в чате

    Обычно, чтоб без лишних проблем, оформляют задним числом.

    18 Марта 2015, 11:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.