Консультируйтесь с юристом онлайн

464 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
464 юриста сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Ипотека

Предварительный договор купли продажа

Добрый день! Подскажите пожалуйста если квартира покупается(ипотека) по предварительному договору купли продажи, дом введен в эксплуатацию но собственности нет, какие могут возникнуть проблемы в дальнейшем, и как их можно избежать.Спасибо заранее.

ПДКП (ЭкоВидное)_корп 5 7 8-ОН- (15 01 2015ПДКП (ЭкоВидное)_корп 5 7 8-ОН- (15 01 2015 Емелья~.doc Емелья~.doc
11 Марта 2015, 11:34, вопрос №757374 Дина, г. Москва
700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (10)

  • Юрист - Татьяна
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Дина! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.

    11 Марта 2015, 11:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Руслан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Дина! Какие конкретно проблемы и причины их возникновения Вас волнуют?

    11 Марта 2015, 11:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Здравствуйте, меня волнует вопрос предварительного договора купли продажи, по нему не останусь я без собственности на квартиру?

    11 Марта 2015, 11:46
  • Юрист - Татьяна
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Дина. Уточните, пожалуйста, Вы покупаете у участника договора долевого строительства или застройщика? По какой причине сразу договор купли-продажи не заключаете — из-за того, что собственник должен зарегистрировать свое право?

    11 Марта 2015, 11:39
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    я покупаю у застройщика точнее через риэлторскую фирму, договор купли продажи не оформляется т.к. дом еще не получил собственность, дом введен в эксплуатацию,ключи в апреле, а свидетельство о собственности максимальный срок 01.2016г.

    11 Марта 2015, 11:55
  • Юрист - Руслан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Согласно ст.429 ГК РФ

    1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

    4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

    То есть, в предварительном договоре купли-продажи должно быть указано какое именно имущество будет приобретено, его особенности, цена, а также срок заключения основного договора.
    Согласно ст.8 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...»

    2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

    3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока

    При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

    Таким образом, поскольку дом введен в эксплуатацию уже можно определиться с предметом договора.

    Расчеты по предварительному договору зачастую применяются застройщиками, хотя по толкованию ст.429 ГК РФ их быть не должно. 

    11 Марта 2015, 11:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Руслан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Здравствуйте, меня волнует вопрос предварительного договора купли продажи, по нему не останусь я без собственности на квартиру?

    Дина

    Вы покупаете у застройщика или у участника долевого строительства? Имеется ли передаточный акт подписанный сторонами?

    11 Марта 2015, 11:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    я покупаю у застройщика, передаточный акт я не знаю что это, он нужен?

    11 Марта 2015, 11:58
  • Юрист - Руслан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    я покупаю у застройщика, передаточный акт я не знаю что это, он нужен?

    Дина

    В данном случае передаточный акт будет составлен при заключении основного договора купли-продажи. Пока же заключается предварительный договор, то есть договор о намерении в будущем заключить договор купли-продажи конкретной квартиры.

    Однако, из него должно следовать, что предмет сделки уже имеется. А он имеется поскольку дом введен в эксплуатацию.

    Сложно предусмотреть риски не ознакомившись с условиями этого договора. У Вас имеется он, либо типовой договор, который предлагает заключить застройщик? 

    11 Марта 2015, 12:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Да у меня есть, посмотрите пожалуйста

    ПДКП (ЭкоВидное)_корп 5 7 8-ОН- (15 01 2015ПДКП (ЭкоВидное)_корп 5 7 8-ОН- (15 01 2015 Емелья~.doc Емелья~.doc
    11 Марта 2015, 14:28
  • Юрист - Татьяна
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    В январе 2016 года будет оформлена собственность? А почему так долго, если дом уже сдан?

    По условиям предварительного договора как решается вопрос с оплатой квартиры?

    Оформление предварительного договора купли-продажи — вполне обычная практика. Но по предварительному договору вы не обязаны полностью оплачивать цену квартиры. Если вы вносите по предварительному договору только аванс, тогда можно ждать и еще год — у застройщика будет стимул оформить квартиру в собственность и заключить с вами основной договор купли-продажи.

    Оплачивать полную стоимость квартиры по предварительному договору неразумно, во-первых, по той причине, что это противоречит правовой природе предварительного договора. Во-вторых, получив от вас деньги, застройщик потеряет стимул к  оформлению права собственности. А если он к 2016 году обанкротится или сбежит?  Вам придется долго судиться. Учитывая, что у потенциального продавца права собственности на квартиру не возникло, результат непредсказуемый.

    Передача вам ключей и подписание передаточного акта — не означает переход права собственности к вам. Поскольку у передающего вам квартиру лица такого права нет.

    11 Марта 2015, 12:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Татьяна
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    На мой взгляд, предмет договора — вовсе  не дом, введенный в эксплуатацию, а квартира, право собственности на которую у продавца не оформлено. В предварительном договоре вполне допустимо указать на заключение договора купли-продажи квартиры в будущем, после оформления на нее права собственности  продавца. Но слишком рискованно уплачивать сейчас стоимость квартиры полностью. 

    Вы отдалите деньги, а возможность стать собственником зависит от двух обстоятельств — исполнения застройщиком обязанности оформить свое право собственности на квартиру и затем заключить с вами основной договор.  

    Однако смущает срок заключения этого договора — практически через год. Имеются для этого объективные причины, если для регистрации права необходимо максимум две недели? И  уверены ли вы, что через месяц или полгода этот застройщик все также будет существовать, и что он выполнит свои обязательства, если деньги от вас за квартиру он уже получит в полном объеме?

    11 Марта 2015, 12:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Руслан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    В договоре много моментов не в пользу покупателя, например квартира будет передана в состоянии требующем немало вложений. В том состоянии, в котором продавец хочет ее передать жить невозможно. 

    Потом не ясно. Передаточный акт подписывается в день заключения договора, но вместе с тем подписывается Акт временного доступа в
    Квартиру. 

    Риски остаться без квартиры есть в случае, если право собственности вообще не будет зарегистрировано. 

    Я так понимаю этот договор больше похож на договор долевого участия в строительстве, но согласно него после подписания передаточного акта квартира переходит в собственность участника долевого строительства.

    Я бы не стал приобретать такую квартиру.

    11 Марта 2015, 15:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Татьяна
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Обратите внимание на п. 1 Договора: стороны обязуются заключить основной  Договор купли-продажи
    квартиры (далее – «Основной договор») при условии получения Продавцом
    свидетельства о праве собственности на квартиру. О чем это говорит? О том, что если Продавец свидетельство не получит, вы даже через суд не сможете его обязать заключить договор купли-продажи, поскольку такое заключение  поставлено в зависимость от наступления определенного условия — получения продавцом свидетельства. 

    Согласно п. 1.4 Договора продавец вправе (но не обязан) предоставить вам в пользование квартиру. Следовательно, захотел — предоставил, не захотел — не предоставил. Вас устраивает такое условие?

    Если бы в договоре была установлена обязанность продавца в течение, например, месяца-двух, зарегистрировать право собственности и заключить с вами договор купли-продажи до определенного числа (например, до июня — июля 2015 г.), я бы еще подумала о целесообразности заключения такого договора. Но и в этом случае полностью оплачивать стоимость квартиры. Стоимость оплачивается при покупке, а не по договору о намерениях. Сейчас платить — не за что. Можно всего лишь выплатить аванс. 

    Но в вашем случае обязанность продавца заключить с вами договор зависит исключительно от получения им свидетельства, которое он получать, как следует из договора, вовсе не обязан.

    Пункты договора в отношении обязанностей продавца тоже хороши:

    2.2.1. Продавец обязан принять от Покупателя
    денежные средства
    в качестве оплаты за Квартиру (кто же откажется от такого добровольно взваленного на себя обязательства?).



    2.2.2. Продавец обязан подготовить Передаточный
    акт и представить его на подписание Покупателю (очень обязывающий момент, особенно с учетом того, что подписание акта никаких прав на квартиру у покупателя не создает).

    Попробуйте выяснить у продавца, почему он не указывает  договоре такое важное обязательство,  как свою обязанность зарегистрировать право собственности и получить свидетельство к вполне конкретному сроку. Это очень даже выполнимо, если продавец действует добросовестно.

    Пункт 6.1 Договора вообще критики не выдерживает: 

    1. Срок действия Договора



    6.1.
    Настоящий
    Договор вступает в силу в день его подписания Сторонами и действует до полного
    исполнения Сторонами своих обязательств.

    Согласно закону, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

    В нарушение закона, в вашем договоре указана не срок, а событие, которое вообще может не наступить и целиком и полностью зависит только от воли продавца.

    Таким образом, помимо пункта 1 договора, продавец еще подстраховался и тем, что ввел вас в заблуждение. Вы будете считать, что ничего страшного, что год, два, три никто не заключает договор, он же действует до исполнения обязательств.

    Однако существенным моментом является то, что в ПД должен быть указан конкретный срок, а не туманное условие о получении свидетельства. И поскольку такой срок не установлен, ПД действует 1 год. Но это требование закона вступает в противоречие с условием о заключении договора только в случае получения продавцом свидетельства (т.е., скорее всего, никогда). 

    До полного исполнения договора сторонами действуют полноценные договоры, а не договор о намерениях.

    Мой вывод — не стоит заключать договор с такими условиями, которые никак не гарантируют ваши права и направлены только на получение продавцом от вас денег.

    11 Марта 2015, 17:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.