Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Возобновление договора аренды лесного участка
Добрый день! Считаем договор аренды участка лесного фонда возобновленным на прежних условиях, так как продолжили пользоваться им по окончании действия договора не получив возражений со стороны арендодателя. Отправили заявление на заключение возобновленного договора. Получили отказ, в силу отсутствия правовых оснований. Участок получен еще до введения нового Лесного кодекса, т. е. до 2007 г., поэтому без проведения аукциона. Сейчас обратились в арбитраж.
Вопросы:
1. Убеждаю директора платить арендные платежи, так как мы продолжаем пользоваться участком и считаем договор возобновленным. Права ли я? По срокам договор закончился. Если мы не платим, не вызовет ли это сомнения у суда насчет нашей добросовестности, которой мы также мотивируем свои исковые требования. Опять же какое основание для оплаты?
2. Проект договора — необходимое приложение для такого иска, он узконаправлен, подготавливается арендодателем-государственный орган. Естественно при подготовке нами (на прежних условиях), он будет не соответствовать времени, по цене например. Как, в случае положительного решения суда привести договор в надлежащий вид? Дополнительным соглашением? Или на этапе судебного это делается?
3. Указывать ли дату начала и окончания действия договора в исковых требованиях и договоре? Начало действия, я так понимаю, будет после решения суда?
4. Проект договора должен быть полностью готов к подписи, то есть все условия должны быть прописаны?
Благодарю за ответ.
Здравствуйте, Татьяна! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.
Здравствуйте, Татьяна! Ответ на ваш вопрос уже готовится и будет представлен в ближайшее время.
Татьяна, начну с норм.
Ст. 74 Лесного кодекса РФ:
1. Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора, за исключением случаев, установленных частью 3 настоящей статьи.
Ст. 72 Лесного кодекса РФ:
5. Арендатор, надлежащим образом исполнивший договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по истечении его срока имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Вместе с тем, ч. 5 ст. 4 ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса РФ» установлено, что
Арендатор, заключивший договор аренды участка лесного фонда на срок до десяти лет, после приведения этого договора в соответствие с Лесным кодексом Российской Федерации по истечении срока действия этого договора не вправе заключить договор аренды лесного участка на новый срок в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 72 Лесного кодекса Российской Федерации.
Постановление Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 г.:
1. В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 — 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Ст. 422 ГК РФ устанавливает:
2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Таким образом, из приведенных норм делаю вывод, что суд с большой долей вероятности откажет вам в требованиях о признании договора аренды лесного участка возобновленным на неопределенный срок в связи с тем, что его действие продлено до 2014 г. в 2008 году, т.е. после декабря 2006 г., когда был введен в действие ЛК РФ.
Вместе с тем ЛК РФ содержит исключения, ч. 3 ст. 74 ЛК РФ:
3. Без проведения аукциона договоры аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключаются в случаях:
1) предусмотренных статьями 36, 43 — 45 настоящего Кодекса;
2) реализации приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов;
3) заготовки древесины на лесных участках, предоставленных юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям для использования лесов в соответствии со статьями 43 — 46 настоящего Кодекса.
Если вашим договором аренды предусмотрена цель использования — заготовка древесины, то тогда применяется правило ч. 1 ст. 74 ЛК РФ, т.е. через торги.
Приведу практику ВАС РФ: http://rapsinews.ru/judicial_news/20120222/260387429.html.
1. Убеждаю директора платить арендные платежи, так как мы продолжаем пользоваться участком и считаем договор возобновленным. Права ли я? По срокам договор закончился. Если мы не платим, не вызовет ли это сомнения у суда насчет нашей добросовестности, которой мы также мотивируем свои исковые требования. Опять же какое основание для оплаты?
Татьяна
Если настаивать не требованиях, то да, лучше оплачивать аренду, основание — фактическое пользование участком.
2. Проект договора — необходимое приложение для такого иска, он узконаправлен, подготавливается арендодателем-государственный орган. Естественно при подготовке нами (на прежних условиях), он будет не соответствовать времени, по цене например. Как, в случае положительного решения суда привести договор в надлежащий вид? Дополнительным соглашением? Или на этапе судебного это делается?
Татьяна
Считаю, что в проекте договора аренды нет необходимости, если ваши требования — признать договор аренды возобновленным на неопределенный срок. Если суд удовлетворит иск, арендодатель сам подготовит договор.
3. Указывать ли дату начала и окончания действия договора в исковых требованиях и договоре? Начало действия, я так понимаю, будет после решения суда?
Татьяна
Тут все просто, в иске указываете, что договор был заключен тогда-то (первоначальная дата), срок действия договора истек в 2014 г. (дата).
4. Проект договора должен быть полностью готов к подписи, то есть все условия должны быть прописаны?
Татьяна
Выше ответила, проекта не требуется. Он требуется только в случае, если требования заключаются в понуждении к заключению договора.
Выскажу свое мнение по поводу исковых требований.
На мой взгляд вернее просить суд признать договор аренды земельного участка лесного фонда возобновленным на неопределенный срок и обязать ответчика заключить договор аренды на прежних условиях. Примерно так.
Понуждение к заключению договора аренды в данном случае не корректные требования, в данном случае для начала надо признать право на заключение договора аренды, а потом понуждать.
Хотел бы уточнить, а с какой целью предоставлялся земельный участок из лесного фонда?
Здравствуйте! Заготовка древесины. Первоначальный договор с 2004 года, в 2008 был приведен в соответствие с Лесным кодексом, затем доп. соглашением продлен до 2014 года. Теперь В Агентстве лесного хозяйства мотивируют тем, что процедура получения участков прописана в ЛК РФ только через аукцион. Лесной кодекс не содержит положений, регулирующих порядок заключения договора аренды на новый срок, в том числе в арендатором, имеющим преимущественное право. Между тем, согласно ч. 3 статьи 71 ЛК РФ, к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные ГК РФ. В ЛК РФ не предусматривается ограничений применения части 2 статьи 621 ГК РФ, в силу которой договор считается возобновленным на неопределенный срок, если арендатор продолжил пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Тем и мотивируем. Писем никаких не получали, устные договоренности положительные.
Прецедент есть по такому вопросу, не хочется ошибиться в мелочах