320 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

320 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Арбитраж

Не зарегистрированный договор аренды

Произошла смена собственника здания где арендовал нежилое помещение, попросил нового арендодателя предоставить счёт для оплаты аренды и подключить электроэнергию. Однако получил ответ: что пока не предоставлю правоустанавливающий документ на право заключения моего договора аренды, предоставить счёт и подключить электроэнергию - не представляется возможным.Затем в арбитражном суде мой договор признан не заключённым ( не зарегистрирован) и не было оплаты аренды. Является ли это злоупотреблением правом со стороны арендодателя ст. 10 ГК РФ не предоставление счёта для оплаты.

Ответ 10.06.2Ответ 10.06.2013 № 21.jpg013 № 21.jpg
10 Февраля 2015, 15:18, вопрос №720272

Уточнение клиента

Ст. 10 ГК РФ п. 1 Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

10 Февраля 2015, 15:33
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (1)

Юрист - Ольга
140
ответов
43
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Не очень понятна ситуация и суть вопроса. Договор аренды заключался по итогам конкурса? Если в суд.порядке он признан незаключенным, о каком злоупотреблении правом Вы говорите? В суд.решении должно быть отражено последствие признания указанного договора незаключенным.

10 Февраля 2015, 15:27
q Отблагодарить
0 0
Евгений
клиент, г. Москва

Отсутствовали доказательства оплаты аренды. Я просил предоставить счёт для оплаты в июне 2013 г. иск подан в августе 2013 г.

10 Февраля 2015, 15:30
140
ответов
43
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Пришлите пожта полный текст решения суда.

10 Февраля 2015, 15:45
Евгений
клиент, г. Москва

УСТАНОВИЛ:

Администрация Солнечногорского муниципального района Московской области (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к ООО "Гольфстрим" (далее – Общество, ответчик), при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Комитет по управлению имуществом и экономике Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (далее – Комитет по экономике), Комитет по культуре администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (далее – Комитет по культуре), Муниципальное учреждение культуры Солнечногорского муниципального района «Культурно-досуговый центр «Тимоново» (далее – Центр), Управление Росреестра по Московской области (далее – Росреестр), ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России (далее – Управление Минобороны) с исковым заявлением об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения общей площадью 97,4 кв.м., используемое под кафе-бар, расположенное по адресу: Московская обл., г. Солнечногорск-7, ул. Подмосковная д. 50., об обязании ООО "Гольфстрим" освободить нежилое помещение общей площадью 97,4 кв.м., используемое под кафе-бар, расположенное по адресу: Московская обл., г. Солнечногорск-7, ул. Подмосковная д. 50., обязании освободить нежилое помещение общей площадью 97,4 кв.м., используемое под кафе-бар, расположенное по адресу: Московская обл., г. Солнечногорск-7, ул. Подмосковная д. 50, путем выселения ООО "Гольфстрим" из указанного помещения и передачи указанного помещения Администрации по акту приема-передачи имущества.

Представитель Росреестра в судебное заседание не явился, с учетом имеющихся в материалах дела доказательствах извещения, применяя положения ст.ст. 121,123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд полагает, что данное лицо извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

В порядке ст. 66 АПК РФ к материалам дела приобщены дополнительные документы, представленные истцом.

Представителем ответчика заявлено ходатайство об отложении судебного заседания в связи с намерением завершить спор миром.

С учётом мнения лиц, участвующих в деле, суд отказывает в удовлетворении заявленного ходатайства в связи с его необоснованностью, поскольку представитель истца в судебном заседании отрицает намерение или возможность разрешить спор миром.

1000000508_2403920

2

В целях соблюдения принципа равноправия и состязательности сторон, в судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 27.01.2014 г. на 16 час. 15 мин., сообщение о чем было опубликовано в установленном порядке. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Представителем ответчика заявлено о приобщении в материалы дела дополнительных доказательств.

Судом в порядке ст. 163 АПК РФ дважды объявлялся перерыв в судебном заседании для подготовки письменного ходатайства.

После перерывов судебное заседание продолжено в том же составе суда, представители сторон присутствуют.

В порядке ст. 66 АПК РФ к материалам дела приобщены дополнительные документы, представленные ответчиком.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме по мотивам, изложенным в исковом заявлении. Представитель ответчика возражал в полном объеме по основаниям, указанным в отзыве. Присутствующие в судебном заседании представители третьих лиц поддержали позицию истца.

Выслушав присутствующих представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев спор п существу, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из искового заявления, истец является собственником объекта недвижимого имущества - Гарнизонный дом офицеров, назначение: нежилое, 3 - этажный, общая площадь 5581 кв.м., инв. № 46:252:004:000042670:0001, лит. А, расположенного по адресу: Московская область, г. Солнечногорск-7, подтверждается Решением Совета депутатов Солнечногорского муниципального района Московской области № 389/42 от 05.06.2012 «Об утверждении перечней имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городское поселение Солнечногорск Солнечногорского муниципального района Московской области, передаваемого безвозмездно в собственность Солнечногорского муниципального района Московской области» Постановлением Главы Солнечногорского муниципального района от 16.07.2012 № 4132 «О присвоение почтового адреса зданию Дома культуры «Тимоново» в г. Солнечногорске» указанному объекту был уточнен почтовый адрес, объект недвижимого имущества поименован - Дом культуры «Тимоново», расположенный по адресу: Московская область, г. Солнечногорск-7, ул. Подмосковная, д. 50. (далее – Дом культуры) Как следует из искового заявления, постановлением Главы Солнечногорского муниципального района от 02.08.2012 № 4725 «О включении в состав муниципальной казны Солнечногорского муниципального района Московской области имущества, принятого в собственность Солнечногорского муниципального района Московской области от муниципального образования городское поселение Солнечногорск для решения вопросов местного значения Солнечногорского муниципального района Московской области» вышеуказанный был включен в состав муниципальной казны Солнечногорского муниципального района Московской области, что подтверждается Выпиской из реестра объектов муниципальной собственности по состоянию на 01.08.2013. Постановлением Главы Солнечногорского муниципального района от 25.10.2012 № 6784 «О передаче из муниципальной казны Солнечногорского муниципального района на баланс муниципального учреждения культуры Солнечногорского муниципального района «Культурно-досуговый центр «Тимоново» объектов недвижимого и движимого имущества» вышеуказанный объект передан на баланс и закреплен за ним на праве оперативного управления в соответствии с договором о закреплении муниципального имущества Солнечногорского муниципального района на праве оперативного управления за Центром от 25.10.2012 г., о чем в реестре имеется соответствующая запись за № 160/г в 2012 г. Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что в состав Дома культуры входят нежилые помещения площадью 97,4 кв.м. (далее – спорный объект), которым на дату рассмотрения спора владеет ответчик. По утверждению ответчика основанием владения является то обстоятельство, что 01.10.2011 г. правопредшественником Управления Минобороны (ФГКЭУ «Тимоновская КЭЧ района» Министрерства обороны) (далее – Арендодатель, КЭЧ) и ООО "Гольфстрим" (далее – Арендатор, Общество, ответчик) заключен Договор № 117 (далее – Договор). При этом, лицами участвующими в деле не оспаривалось обстоятельство того, что спорным объектом владело КЭЦ на праве оперативного управления в мосент подписания Договора. Срок действия Договора устанавливается с 01.10.2011 года по 01.10.2015 года (п.2.1. Договора). Истец указывает, что на момент заключения Договора, право оперативного управления КЭЧ на Дом культуры, в котором находится спорный объект, было прекращено, что подтверждается приказом Министра обороны Российской Федерации от 28.07.2011 № 1284 «О передаче объекта недвижимого имущества в собственность муниципального образования городское поселение Солнечногорск Солнечногорского муниципального района Московской области». Ссылаясь на то, что Центр не может осуществлять в полной мере владение и пользование закрепленным за ним Домом культуры, указывая на незаконность владения спорным объектом, истец со ссылкой на ст. ст. 301, 302 ГК РФ, обратился в суд иском.

1000000508_2403920

3

Исследовав материалы дела в полном объеме, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в связи со следующим. На основании ст. 301 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Согласно п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление Пленума 10/22), предусмотрено, что при рассмотрении спора в порядке ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен. В соответствии с п. 34 Постановления Пленума 10/22, в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями не действительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ. Согласно с п. 36 Постановления Пленума 10/22, в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП.

В материалах дела имеются доказательства государственной регистрации права собственности Солнечногорского муниципального района Московской области, полномочным представителем которого является истец, на Дом культуры, в состав которого входит спорный объект, в ходе судебного разбирательства ответчиком вышеуказанное обстоятельство не оспорено. При этом, с учётом положений п. 5 Постановления Пленума 10/22 в отсутствие доказательств государственной регистрации права оперативного управления в отношении Дома культуры за Центром, надлежащим истцом является Администрация. Согласно п. 14 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии с п. 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что с учётом характеристик спорного объекта, условий о его сроке пользования, Договор подлежал государственной регистрации, в рамках Договора спорный объект не передавался ответчику, ответчиком не производилась плата за пользование спорным объектом.

С учётом изложенного, суд полагает, что Договор является незаключенным, к спорным отношениям применимы положения ст.ст. 301, 302 ГК РФ, довод ответчика со ссылкой на применение положений ст. 617 ГК РФ является несостоятельным.

Соответственно, в отсутствие доказанности обстоятельств легитимности владения спорным объектом, суд полагает, что спорный объект должен быть истребован у ответчика. Доводы ответчика, в том числе производные от оценки обстоятельств заключенности Договора, отклоняются судом как несостоятельные, в том числе не исключающие вывода суда о не заключенности Договора.

Согласно положениям ч.2, 3 ст. 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения

1000000508_2403920

4

ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела. В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ч.1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем в материалах дела имеются представленные истцом доказательства обстоятельств, а ответчиком не представлены опровергающие доказательства подлежащих доказыванию в рамках настоящего спора обстоятельств, позволяющие суду удовлетворить заявленные требования.

Следовательно, требования истца подлежат удовлетворению.

Согласно ч.1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

С учётом субъектного состава сторон по спору, учитывая результат рассмотрения спора, принимая во внимание, что истец освобождён от уплаты государственной пошлины, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма государственной пошлины в размере 4000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Истребовать из чужого незаконного владения нежилое помещение общей площадью 97,4 кв.м., используемое под кафе-бар, расположенное по адресу: Московская обл., г. Солнечногорск-7, ул. Подмосковная д. 50.

Обязать ООО "Гольфстрим" освободить нежилое помещение общей площадью 97,4 кв.м., используемое под кафе-бар, расположенное по адресу: Московская обл., г. Солнечногорск-7, ул. Подмосковная д. 50, путем выселения ООО "Гольфстрим" из указанного помещения и передачи указанного помещения Аминистрации Солнечногорского муниципального района Московской области по акту приема-передачи имущества.

10 Февраля 2015, 15:49
140
ответов
43
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Для того, чтобы оспорить вывод сделанный судом, Вам необходимо было доказать факт заключения договора в отсутствие его государственной регистрации, а именно: доказать факт передачи вам объекта недвижимости (должен быть акт), подтвердить произведенную оплату согласно условиям договора (если в договоре предусмотрено, что аренда оплачивается только на основании счета, необходимо представить доказательства того, что арендодатель не исполнял встречные обязательства по его предоставлению). Договор должен был быть зарегистрирован. Если другая сторона улокнялась от его регистрации, то Вы в течение года с даты заключения договора были вправе обязать ее через суд договор зарегистрировать.

10 Февраля 2015, 15:57
Евгений
клиент, г. Москва

Помещение было принято по акту приёма передачи ещё в 2007 году от того же арендодателя, по этому мы и не составляли новый акт. В 2012 году, арендодатель был ликвидирован, и я не мог уже его зарегистрировать.

Но ещё есть информационное письмо ВАС № 165 25 февраля 2014 г. "Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции также указал, что в такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано.

10 Февраля 2015, 16:01
140
ответов
43
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

А до этого был другой договор аренды, который закончился? Следовательно, по нему надо было вернуть помещение по акту возврата, а потом снова передать помещение в аренду по новому акту. Вы эти документы в суд представляли (старый договор аренды, первоначальный акт)?

10 Февраля 2015, 16:03
Евгений
клиент, г. Москва

Конечно представляли, я как принял помещение по акту в 2007 году, так я его и не сдавал.

10 Февраля 2015, 16:07
140
ответов
43
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

В решении суда это никак не отражено — факт того, что вы вступили в новые отношения аренды по согласно вновь заключенному договору. Или опущено. Необходимо смотреть в протоколе. Вы планируете данное решение обжаловать?

10 Февраля 2015, 16:16
Евгений
клиент, г. Москва

Апелляция тоже проиграна так как не было представлены доказательства оплаты аренды. Я подал кассационную жалобу, но не знаю пока, удовлетворят ли ходатайство о восстановлении пропущенного срока.

10 Февраля 2015, 16:24
140
ответов
43
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Понятно. Помощь какая-то еще нужна?

10 Февраля 2015, 16:24
Евгений
клиент, г. Москва

Я ведь попадаю под действия Информационного письма ВАС?

10 Февраля 2015, 16:26
140
ответов
43
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Насколько я понимаю ситуацию, новый собственник приобрел право собственности на недвижимость после заключения второго, нового договора аренды, который судом признан незаключенным. Таким образом, в настоящий момент ваши права арендатора ничем не подтверждены

10 Февраля 2015, 16:29
Евгений
клиент, г. Москва

Договор аренды заключён 1.10.2011 г. иск подал уже третий собственник 25.08.13 а его право собственности зарегистрировано 16.09.2013 г. на это здание.

10 Февраля 2015, 16:32
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

320 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут