Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Претензионный или иной до судебный порядок
Каким законом или кодексом установлен претензионный или иной до судебный порядок разрешения вопроса при отсутствии договора аренды на нежилое помещение между сторонами (юр.лицо и администрация). Новый собственник подал иск в Арбитраж, о не законном владении помещения, ссылаясь на то, что мой договор не действителен. Претензии приходили в мой адрес только от третьих лиц, на заявляющих самостоятельных требований в деле.
- Письмо 28.01.2013 № 32.jpg
Здравствуйте!
Претензионный (досудебный) порядок урегулирования спора, как правило предусматривается в самом Договоре, между самими контрагентами, либо устанавливается законодательством. В данном случае, насколько я понял из ваших пояснений и письма от 28.01.2013 г. № 32 (и это даже не претензия в точном смысле этого слова) с требованием обратился комитет по культуре Администрации и невозможно понять в рамках каких полномочий. Обычно такие структурные подразделения занимаются несколько иной деятельностью.
Вместе с тем, в письме указано, что "… Администрацией… договор признан недействительным..", но это сделать может только суд!!
Более того, согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Если мой ответ был полезен Вам, оставьте, пожалуйста, отзыв
на сайте. При необходимости дополнительных консультаций пишите на электронный
адрес. (ustarhanov@rambler.ru) Спасибо!
С уважением
Махмуд Устарханов
+7(967) 408 98 27
ustarhanov@rambler.ru
Здравствуйте !
Между вам и предыдущим собственником, была письменная форма договора аренды недвижимости?
Действительно, смена собственника не влечет прекращение аренды. Но незарегистрированный договор аренды на срок более года является незаключенным.
А если говорить о претензии, то под нее можно подтянуть формально требования о досрочном расторжении договора, которые со стороны арендодателя могут заявляться после письменного предупреждения.ГК РФ
Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
2.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее
года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с
момента такой регистрации.
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4)
не производит капитального ремонта имущества в установленные договором
аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех
случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного
расторжения договора только после направления арендатору письменного
предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный
срок.
Признание договора незаключенным не освободит арендатора от уплаты арендной платы, если пользование имуществом было.
На мой взгляд, информация изложена достаточно путано, поэтому приходится гадать по вашему вопросу. Настоятельно рекомендую вам подробную консультацию со изучением всех документов для детального разбора ситуации.
17.02.2012 произошла смена собственника здания. 25.08.2013 г. уже третий собственник здания подал иск о выселении из нежилого помещения(не законное владение) право собственности на это здание зарегестрировано 16.09.2013 г. В двух инстанциях договор аренды признан не заключённым (отсутствие оплаты аренды, мне отказали в предоставлении счёта для оплаты и отключили электроэнергию). Подаю кассационную жалобу, так как истцом не соблюдён претензионный порядок, претензии в мой адрес присылали третьи лица не заявляющие самостоятельных требований в деле, а также Согласно информационному письму № 165 25 февраля 2014 г.
Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации», в иске о выселении должно быть отказано. Подробная история здесь http://www.solnechnogorsk.net/forum/showthread.php?t=151803
Мой договор аренды был заключён 1.10.2011 до 1.11.2015. По договору аренду начал платить налом директору здания в котором находится помещение, так все мы уже знали, что нон одной ногой у другого собственника. 17.02.2012 происходит регистрация права собственности на это здания (Администрация города- второй собственник).В январе 2012 года ликвидируется мой старый арендодатель. В конце января приходит мне письмо, "Администрация района (третий собственник) новый собственник, Ваш договор аренды признан не действительным" и дают указание директору здание отключить электроэнергию в помещении. Я пишу письмо на имя Главы Администрации о заключении нового договора, он мне отвечает, что в праве быть арендодателем директор этого здания, так как от имени собственника 25.10.2012 г. у него оно в оперативном управлении. Я пишу письмо директору, в котором прошу подключить электроэнергию и предоставить счёт для оплаты аренды, но мне ответили, что не имеется возможным, пока не предоставлю правоустанавливаующий документ, на право заключения моего договора аренды. 25.08.2013. г. Администрация района как истец и третьи лица (не заявляющие самостоятельные требования) подаёт иск в арбитражный суд о моём выселении (не законное владение), однако право собственности зарегистрировано 16.09.2013 г. 3.02.2014 г. иск был удовлетворён, так как мой договор аренды не зарегистрирован, а оплата аренды не производилась (не доказана). Апелляция тоже проиграна. Вот такая ситуация.
Согласно информационному письму ВАС № 165 25 февраля 2014 г. "Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции также указал, что в такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано.
В кассационной жалобе я также указал, что не соблюдён претензионный или до судебный порядок решения вопроса 65 АПК и 148 ч. 2 п. 1 , так все письма с претензиями я получал от третьих лиц.
У нас в Солнечногорске всё можно ! (Обычно такие структурные подразделения занимаются несколько иной деятельностью). Однако Арбитражный суд решил, что договор считается не заключённым (не зарегестрирован) и не было оплаты аренды, так как в предоставлении счёта для оплаты аренды новым собственником, было отказано.