Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

380 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
380 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Общая долевая собственность, ГК

Здравствуйте! Вопрос про ГК РФ - общая долевая собственность.

Я являюсь собственником проблемной доли (1/2) в однокомнатной квартире 60 кв.м. Проживать возможности там нет. И вообще как-то либо общаться с противоположной стороной невозможно (из-за агрессии и неадекватного поведения). Второй собственник сдает эту квартиру за 40 000 рублей, соответственно я никакого дохода не получаю с этого. Можно ли решить эту ситуацию через суд? Принудительно продать? Какие вообще есть варианты выхода из этой ситуации? В идеале хотелось бы продать совместно, но по результат "переговоров" понимаю, что противоположная сторона считает, что я там "никто" и на контакт не идет.

Заранее спасибо!

19 Апреля 2013, 00:51, вопрос №70584 Елена, г. Санкт-Петербург
700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (7)

  • Юрист - Феофанов Олег
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

     доброй ночи. Поскольку Ваше согласие на пользование жилым помещением не получалось, то Вы можете через суд

    потребовать уплаты Вам половины суммы найма с наймодателя ( второго собственника)

    либо требовать расторжения договора и выселения жильцов. В этомслучае жильцы смогут взыскать все уплаченное ими с второго собственника

    Основываться надо на требованиях ст. 247 и 248 ГК РФ и некоторых других статьях, в зависимости от того какой способ выберете.

    А продать долю Вы сможете только сначала предложив купит ее второму собственнику и если он откажется, то иному лицу. Об этом подробнее в ст.250ГКРФ. Таково требование закона к сожалению...

    19 Апреля 2013, 01:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей

    Здравствуйте!

    Да, можно решить эту ситуацию через суд. Во-первых можно поделить доходы. У любого собственника три права, образующих этот статус: владение, пользование и распоряжение. Все эти три права у общих долевых собственников могут быть реализованы только по соглашению между ними. Изначально, второй собственник мог сдать в жилье в найм физическому лицу или в аренду юридическому лицу для проживания сотрудника такого юрлица только с Вашего согласия, потому как, такая передача является реализацией права на распоряжение (без отчуждения), а следуя п. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 

    В свою очередь, найм, согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ, — предоставление нанимателю жилого помещения за плату во владение и пользование для  проживания в нем. Аренда — также передача во владение и пользование (ст.ст. 606, 650 ГК РФ). 

    В соответствие с п. 1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование (в том числе, если долевой собственник передал права владения и пользования на время) имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

    Согласно ст. 248 ГК РФ, доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними. 

    По изложенному, Вы имеет право обратиться в суд с иском ко второму собственнику о признании договора найма (аренды) ничтожным по основанию, предусмотренному ст. 196 ГК РФ — «сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна», так как такой договор заключен вопреки п. 1 ст. 246 ГК РФ, и выселении жильца. Также можно обратиться с другим иском о признании права на часть доходов от найма (аренды) и взыскании задолженности соразмерно Вашей доле.

    С продажей сложнее. Заставить его продать свою долю Вы не можете, но можете продать свою с соблюдением преимущественного права покупки. В соответствие с п. 2 ст. 246 ГК РФ,  участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ. Пунктом 1 ст. 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. 

    Следуя п. 2 той же статьи, Вы обязаны известить в письменной форме (заказным письмом с описью вложения или вручив извещение лично) второго собственника о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если он откажется от покупки или не приобретет продаваемую долю в течение месяца со дня извещения (получения письма), можете продать свою долю любому лицу. 

    При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

    19 Апреля 2013, 01:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Зобнина Анна

             При продаже своей доли квартиры,  первое, что Вы должны сделать, – это известить об этом второго собственника и предложить ему первоочередное право выкупа, в извещении должны быть указана цена доли квартиры. Гражданский кодекс предусматривает обязательное письменное извещение в течение месяца. Извещение лучше делать через нотариуса. Если же этого не было сделано, сособственник имеет право подать иск в суд. В случае, если сособственник откажется от покупки Вашей доли или вообще ничего не ответит (по умолчанию) в течение месяца, то тот, кто хотел продать свою долю, может ее продавать третьим лицам, но по цене не ниже чем была указана в извещении сособственнику.

                Нужно сказать, что часто собственники одной из долей квартиры, искусственно создавая невыносимые условия для совместного проживания в одной квартиревынуждают второго долевого собственника продавать его долю квартиры на невыгодных  условиях, что и может иметь место в Вашем случае.

               Закон позволяет каждому собственнику доли требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
             Однако выдел в натуре одному из собственников принадлежащей ему доли допустим только в тех случаях, когда имеется техническая возможность передачи этому участнику изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа. Обычно квартиры не обладают такими признаками, поэтому в таком случае выдел доли в натуре не допускается.
                 Но тогда, когда выдел доли в натуре не допускается закон позволяет выделяющемуся собственнику потребовать выплаты стоимости его доли другим участником долевой собственности. Поэтому Вы вправе заявить такое требование в судебном порядке.

            

    19 Апреля 2013, 05:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Матюхин Игорь Владимирович
    Матюхин Игорь Владимирович, Юрист, г. Березники
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Елена.

    Можно ли решить эту ситуацию через суд? 

    Можно. Во-первых, можно потребовать половины полученных доходов.

    Статья 248 ГК РФ. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности
    Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

    Во-вторых, можно потребовать расторжения договора и выселения жильцов. Первый вариант для вас мне кажется более предпочтительный. Вряд ли ваш сосед агрессор согласится отдавать вам половину, а следовательно сам выгонит жильцов. В противном случае вы ничего не теряете и будете получать половину денег, пока не решите вопрос с продажей.

    Принудительно продать?

    К сожалению, нет. Каждый распоряжается своей долей как хочет. Вы можете продать свою долю, но надо соблюсти определенный порядок.

    Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

    2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

    Статья 250. Преимущественное право покупки
    1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

    2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

    3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

    Какие вообще есть варианты выхода из этой ситуации?

    Подавайте в суд и получайте половину доходов, а затем продавайте свою долю.

    С уважением!

    19 Апреля 2013, 06:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Вам следовало бы наверное действовать таким образом:

    1. Заявить в полицию, что в данном жилом помещении проживают неизвестные Вам лица, которые вселены не Вами и проживают без регистрации долгое время

    2. Сообщить в ИФНС о получении доходов и уклонении от налогов вторым собственником

    Этим ВЫ максимально создадите собственнику проблем и вполне возможно вынудите пойти его на определенный диалог.

    Если это ни к чему не приведет, то тогда уже необходимо предъявление иска

    1. О расторжении договора найма жилого помещения и выселении

    Это будет удар по второму собственнику, но думаю он это перенесет

    2. Взыскание с него поолвины указанной суммы за все месяцы найма

    Это возможно только в том случае, если докажете размер платы за найм и вообще то, что проживают они там за плату

    3. Взыскании с жильцов неуплаченной ими платы за жилое помещение.

    Вот это будет интереснее, поскольку вряд ли они захотят платить дважды еще и ВАм. И вот тут они расскажут все. Как живут, скоьо платят итп. Проблем тогда у второго собственника будет навалом.

    Ну а как писал я выше, заставить продать его жилое помещение невозможно. Законодательство таких норм не содержит.

    19 Апреля 2013, 07:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Коллеги дали   весьма полное нормативно-правовое обоснование, но как понимаю, вам необходим алгоритм действий.

    1. Если это не повлияет на ваши права в отношении других жилых помещений, регистрируетесь по данному адресу по месту жительства. Если повлияет (у вас имеется договор соц. найма), то  по месту пребывания.
    2. Пишете заявление в полицию о том, что в ваше жилище  (!), долевым собственником которого вы являетесь, против вашей воли (!) незаконно за время вашего временного отсутствия  проникли неизвестные лица, которые не пускают вас в ваше жилище и препятствуют вашему проживанию там. Вы просите установить личности данных лиц и возбудить уголовное дело по статье 139 УК против указанных лиц. 

    Статья 139. Нарушение неприкосновенности жилища

    1. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, -

    наказывается штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев.


    Получаете талон.  Дело, скорее всего, не возбудят, и вас отправят в суд, поскольку дело гражданское, но это необходимо сделать по следующим причинам.
    Участковый будет обязан отреагировать. Если данные лица действительно незаконно находятся в помещении, дело все же обязаны возбудить. Но если они предоставят информацию о том, что у них имеется  договор, заранее просите участкового потребовать копию данного договора у указанных лиц для приобщения к делу (а иначе имеются основания для возбуждения  уголовного дела). 
    2. Обращаетесь в суд со следующими исками а) Негаторный иск  - об устранении препятствий пользования данным имуществом. Подается по месту нахождения имущества.  Можете туда же включит  моральный вред и прямой материальный ущерб, поскольку вы (допустим, если это так) были вынуждены снимать другое жилье, поскольку вам препятствовали в пользовании этим. Приложить договор.

    б) О взыскании с  второго собственника неосновательного обогащения в размере половины полученных сумм за все прошедшее время. В целом можете подать и о взыскании всей суммы, но удовлетворят только половину скорее всего и, если будет ходатайство ответчика, то за три последних года.  Плюс взыскиваете проценты за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования 8,25% на момент фактической оплаты. Если выплачивать будет долго, считайте это вашим депозитом — взыскать проценты можно всегда.  Подается по месту жительства ответчика.В процессе ходатайствуйте о том, чтобы истребовали доказательства в полиции — копии материалов дела. 
     в) Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки. У вас долевая, а не общая совместная собственность, поэтому речь о расторжении договора даже не может идти — договор недействителен с момента заключения сам по себе, поскольку вашего согласия не было. Речь только о том, чтобы это закрепить в судебном порядке  и выселении занимающих жилое помещение лиц.

    Статья 246 Гражданского кодекса. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

    1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.


    Безусловно, пункт в) следует реализовывать, если вы не хотите, чтобы в дальнейшем эти лица там жили. 
    Что касается вашей возможности продать свою долю, то вы в целом можете продать ее и без уведомления второго сособственника, если Росреестр зарегистрирует сделку (скорее всего уведомление потребует и  приостановит регистрацию до получения документов, но иногда регистрируют). Рискуете тут не вы. Рискует покупатель, и только тем, что его права и обязанности переведут на  второго собственника. Делается это только в судебном порядке, и для перевода прав необходимо, как правило, предварительно внести в депозит суда соответствующую указанную в договоре сумму или предоставить банковскую гарантию, так что без  реальных денег на покупку доли второй собственник вряд  ли это сделает. Кроме того, предложение второму долевому собственнику носит уведомительный характер, то есть вам достаточно направить заказную телеграмму с уведомлением или письмо с описью вложения и уведомлением, и ваша обязанность будет исполнена. Конечно же, в этой ситуации необходимо указывать в договоре реальную сумму.В уведомлении можете указать сумму договора. По цене выше вы продать при этом имеете право, по цене ниже — нет (последствия те же, что при неуведомлении).
    В целом ситуация у вас далеко не безнадежная, а если  сможете доказать факт получения доходов, то и довольно прибыльная в перспективе.
    Что касается заявлений в налоговую инспекцию, это вряд ли перспективно, поскольку, во первых, срок уплаты налогов за предыдущий год — до 15 июля следующего, а во вторых, факт получения доходов надо еще доказать. Доказывать этот факт вы будете как раз в п. 2 а), на основании документов, полученных в результате реализации п. 1. Так что если и делать эту мелкую пакость, то только после того, как вы выиграли  иск во взыскании неосновательного обогащения, и исключительно для вашего морального удовлетворения.
    Гораздо эффективнее, на мой взгляд,  и даст больше  положительных эмоций, другая мелкая пакость. Если данное жилое помещение не является для второго собственника единственным жильем, ходатайствуйте о наложении ареста и запрете регистрационных действий в отношении данной доли с целью обеспечения исполнения вашего иска.  В процессе шанс удовлетворения такого ходатайства не очень высок, а вот если  ответчик не поторопится выплатить  присужденные вам суммы, и вы заявите об этом уже в исполнительном производстве приставу, то арест скорее всего наложат.  Кроме прочего это защитит вас на какое-то время от «превентивного» отчуждения  третьим лицам  вторым собственником своей доли.
    19 Апреля 2013, 12:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мартынеева Ирина

    Здравствуйте, Уважаемая Елена!


     


    В соответствии со ст. 247 ГК РФ Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.


    В данном случае Ваши права нарушены и Вы можете в судебном порядке договор найма признать недействительным.


    Также, исходя из ст.248 ГК РФ Вы имеете право на денежные средства, которые квартиранты платят за Вашу долю.


    Продать квартиру принудительно Вы не имеете право.


    Вы можете отправить письменное уведомление другим собственникам с предложением выкупить Вашу часть квартиры. В уведомлении укажите цену и другие условия покупки. Если остальные собственники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, то  Вы  вправе продать свою долю любому лицу.

    19 Апреля 2013, 12:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats