Ипотека при разводе

Ольга, здравствуйте.

К сожалению, в практическом плане ситуация у Вас совсем непростая. Какие возможны варианты:

1. С согласия банка возможно отчуждение Вашим бывшим мужем ипотечной квартиры в Вашу пользу с одновременной заменой Вами бывшего мужа в качестве заемщика и залогодателя по ипотечному кредиту. Этот вариант был бы для Вас и Вашего мужа идеальным, но банки идут на подобное очень неохотно, а без согласия банка лишь вашей с мужем волей осуществить подобное невозможно.

2. Вы можете перекредитоваться уже на свое имя в другом банке, закрыв таким образом обязательство мужа  в первоначальном банке, временно освободив квартиру из-под обременения и совершить сделку отчуждения квартиры в Вашу пользу. Согласие первоначального банка в этом случае не требуется, но сейчас не лучшее время для получения новых ипотечных кредитов, условия наверняка будут хуже, чем по действующей ипотеке. Кроме того для реализации этой схемы требуется абсолютное доверие бывшему мужу и возможно потребуется временный залог какой-то иной квартиры.

3. На худой конец, Вы можете заключить с мужем соглашение в простой письменной форме в соответствии с условиями которого Вы обязуетесь вносить ипотечные платежи по кредиту Вашего мужа, а муж обязуется после окончания ипотеки продать Вам эту квартиру за цену, равную сумме внесенных Вами платежей, то есть без взымания какой-либо иной платы. Этот вариант разрешения вопроса я считаю наиболее реалистичным в настоящее время, если вам не удастся уговорить банк на  первый вариант.   

Добрый день, Ольга.

Есть ли возможность переоформить квартиру на меня, как на жену, или другой способ переоформления собственности.

Ольга

Это возможно только с согласия банка. Просто так поменять заемщика по кредиту нельзя, поэтому прежде всего Вам необходимо попробовать совместно обратитсья в банк и попробовать договориться о том, чтобы банк дал согласие на смену собственника. Согласие банка необходимо поскольку житье находится в залоге у банка, а без согласия задогодержателя нельзя распоряжаться имуществом:

Статья 346 ГК РФ Пользование и распоряжение предметом залога

1. Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Если же банк откажется, то как вариант попробовать получить кредит не Ваше имя, на полученные деньги расплатиться по действующему кредиту и тогда жилье будет Ваше.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте!  Распорядиться квартирой,  которая находится в залоге у банка можно только с согласия банка. 

Если банк пойдет на переоформление кредита на Ваше имя и даст согласие на распоряжение квартирой,  то муж сможет ее Вам подарить. 

Либо как вариант выплачиваете досрочно кредит,  муж снимает обременение в Росреестре и дарит квартиру Вам. 

Здравствуйте, Ольга.

Есть ли возможность переоформить квартиру на меня, как на жену

Коллеги уже ответили, что такое возможно только с согласия банка, но на это банки идут крайне неохотно.

Ответ на утонение:

Согласно ст. 38 СК РФ

2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено.

поэтому удостоверять данное соглашение нотариально или нет, на Ваше усмотрение, в любом случае оно будет иметь юридическую силу.

Есть ли возможность переоформить квартиру на меня, как на жену,

Ольга

     Здравствуйте!

Согласно ст.346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Поэтому такая перемена лиц в обязательстве, вытекающем из ипотечного кредитного договора, без согласия залогодержателя- банка невозможна.

Если, банк, рассмотрит Вашу платежеспособность и она будет соответствовать тому, чтобы Вы могли стать заемщиком по данному кредиту, то возможен вариант переоформления данного договора в трехстороннем порядке. Но на практике, это маловероятно. В данном случае, возможно, будет более приемлимым вариант, когда Вы заключите соглашение с мужем о разделе общего имущества (нотариально заверить), которым будет предусмотрено, что Вы с момента расторжения брака осуществляете оплату платежей по кредитному договору до полной его выплаты, а после выплаты кредита и снятия обременения в виде залога на квартиру, данная квартира переходит полностью в Вашу собственность. 

Ольга, добрый день.

Вы имущество делите в судебном порядке или по соглашению? Если в суде, то нотариус не нужен, порядок перехода квартиры к Вам, после погашения ипотеки, будет в решении суда, ели Вы оба не будете возражать. Если не в суде, то можно составить нотариальное соглашение о разделе имущества, где прописать, кто будет погашать, каким образом и кому перейдет квартира. К соглашению муж напишет обязательство, в котором после снятия обременения, он должен передать квартиру Вам.

Здравствуйте, Ольга!

В Вашем случае возможность переоформить право собственности и перевод долга на Вас возможно только с согласия банка.

3. На худой конец, Вы можете заключить с мужем соглашение в простой письменной форме в соответствии с условиями которого Вы обязуетесь вносить ипотечные платежи по кредиту Вашего мужа, а муж обязуется после окончания ипотеки продать Вам эту квартиру за цену, равную сумме внесенных Вами платежей, то есть без взымания какой-либо иной платы.

Грудкин Борис

С учетом того, что это лишь соглашение, и стороны обязаны его исполнить через большой промежуток времени, то ничто не исключает возможности, что муж откажется оформлять данную квартиру на Вас. Поэтому есть свои риски в этом случае. Особенно это связано с инфляцией, скажем Вы сейчас будете платить по 20-30 тыс. в месяц. А через 5 лет это может быть очень маленькие суммы, и муж может требовать доплаты за квартиру по рыночным ценам.

Все таки Вам рекомендую попытаться за счет другого кредита взятого на свое имя погасить кредит мужа, и тем самым Ваша квартира будет изначально оформлена на Вас.

Так же предлагаю Вам рассмотреть возможность оформления брачного договора, который составляется у нотариуса.

Статья 42. Содержание брачного договора[Семейный кодекс РФ] [Глава 8] [Статья 42]

1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.

2. Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут ограничиваться определенными сроками либо ставиться в зависимость от наступления или от ненаступления определенных условий.

3. Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания; содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства.

В данном договоре Вы так же можете указать, что квартира переходит в Вашу собственность по снятию обременения.

В банке будет возможно произвести смену стороны по договоры ипотеки. Единственное, стоит учитывать, что банк может не согласиться, поскольку, предоставляя ипотеку, он исходил из доходов Вашего супруга.

Добрый день! По существу вашего вопроса могу сообщить и
пояснить следующее, что данные правоотношения регулируются семейным и гражданским законодательством Российской Федерации, в
соответствии с которым имущество,
нажитое супругами во время брака является их совместной собственностью. В общем
случае совместно нажитое имущество при расторжении брака (разводе) делится
поровну, если брачным договором супругов или решением суда не установлено иное. Статья
38 СК РФ — 1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в
период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а
также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества
супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе
супругов.

2.
Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению.
По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть
нотариально удостоверено. 3.
В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей
супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего
имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество
подлежит передаче каждому из супругов. Таким образом, предлагаю несколько Вариантов. 1. Составить письменное соглашение между Вами о разделе обще нажитого имущества, в котором конкретно прописать кому и что будет принадлежать после расторжения брака и каким способом будет передано в собственность после снятия обременения банком — т.е. после исполнения кредитного или ипотечного договора, а так же подробно описать порядок внесения платы по договору ипотеки, кто будет вносить платежи после расторжения брака и в каком размере. Данное соглашение рекомендую обязательно заверить у нотариуса — будет надёжнее. 2. Самый уверенный вариант на мой взгляд — это подача иска в суд на раздел обще нажитого имущество — в котором подробно всё изложить, супруг не будет возражать против исковых требований — суд вынесет решение которое будет Вашим гарантом. С Уважением...

Здравствуйте, Ольга!

Сразу скажу, что данная квартира не является совместно нажитым имуществом. поскольку приобретена до вступления в брак. Что касается касается передачи прав собственности на Вас и перевода платежа соответственно. сообщаю следующее.

Во-первых, лучший вариант без лишних затрат — не продажа Вам квартиры. а дарение. Во-первых, вы при этом не тратите ничего. а во-вторых. при дарении между близкими родственниками (супруг к ним относится) не уплачивается налог.

Однако любые сделки с ипотечной недвижимостью без согласия банка невозможны. что касается позиции банков — я не согласна с теми, кто говорит. что банки редко или неохотно идут на согласие проведения такой сделки. всё зависит исключительно от условий. которые готовы предложить продавец и покупатель.

Существует несколько вариантов передачи ипотечной квартиры. Эти варианты отличаются друг от друга, в основном, тем, когда и на каких условиях будет снято обременение с продаваемой квартиры. Выбор подходящего варианта продажи квартиры, находящейся в ипотеке – это совместное решение банка, продавца и покупателя. 

Первый вариант: самостоятельная продажа квартиры В случае самостоятельной продажи ипотечной квартиры заемщиком, банк сначала дает свое согласие на смену собственника, а затем снимает обременение. При данном варианте продажи залогодателем на какое-то время становится покупатель, являющийся новым собственником квартиры, процедура следующая: 

1. Как только банк дает согласие на продажу квартиры, обремененной ипотекой, и определяет общую сумму задолженности по кредиту, в нотариальном порядке подписывается предварительное соглашение о продаже между покупателем и продавцом квартиры. Такое соглашение является дополнительной гарантией того, что покупатель не передумает и выплатит сумму долга банку. 

2. После заключения такого соглашения покупатель осуществляет расчеты с банком по ипотечному кредиту, перечисляя деньги на расчетный счет банка-залогодержателя. Возможен также вариант, когда денежные средства, равные сумме задолженности перед банком, кладутся покупателем в депозитарную ячейку банка. После регистрации прав нового собственника, сотрудники банка забирают деньги из ячейки. После полной оплаты долга продавец получает справку об отсутствии задолженности перед банком.

Если продавец продает ипотечную квартиру по более высокой цене, превышающей сумму долга по кредиту, оставшаяся денежная сумма закладывается покупателем под контролем банковского сотрудника в день сделки в депозитарную ячейку любого банка по выбору сторон сделки. Продавец квартиры сможет забрать деньги из ячейки после завершения сделки купли-продажи и государственной регистрации возникшего у покупателя права собственности на квартиру. 

3. После снятия с квартиры обременения между продавцом и покупателем ипотечной квартиры заключается договор купли-продажи и осуществляется регистрация права собственности продавца на покупаемую квартиру. Вариант второй: продажа квартиры при участии банка 

Второй вариант похож на первый, но в данном случае банк-залогодержатель берется сопровождать сделку купли-продажи квартиры: Банк предоставляет свою депозитарную ячейку, куда покупатель квартиры вносит деньги в счет погашения ипотечной задолженности перед банком. Разница между суммой покупки и суммой задолженности вносится покупателем в другую ячейку для получения продавцом после оформления сделки купли-продажи. Банк самостоятельно связывается с регистрационным органом и передает уведомление о том, что кредит погашен, и другую необходимую документацию. Осуществляется регистрация перехода права собственности на ипотечную квартиру от продавца к покупателю.

Вариант третий (самый оптимальный для вас): покупка кредита В этом случае, по существу юридической сделки, происходит не покупка квартиры, а смена заемщика. Квартира же по-прежнему остается у банка в залоге. Покупатель в данном случае рассматривается банком-залогодержателем как новый заемщик на уже оформленный ипотечный кредит прежнего заемщика (продавца квартиры). При покупке-продаже ипотечного кредита, прежде всего, нужно получить согласие банка на смену заемщика. Если одобрение получено, производится переоформление кредита. Для этого продавец, покупатель и уполномоченный сотрудник банка подписывают соглашение о переходе всего долга по кредиту на нового заемщика – покупателя квартиры, в котором устанавливается его обязанность выплатить задолженность, а также другие условия кредитования. Обременение с квартиры снимается лишь после полного погашения задолженности.

Пользуясь услугой перекредитования, заемщик имеет возможность получить ипотечный кредит на более выгодных условиях. Для этого оформляется кредит на сумму задолженности перед банком-залогодержателем квартиры, а сама квартира становится объектом залога по новому кредитному договору.

Источник: infonedvizhimost.com/ipoteka/prodazha-kvartiry-v-ipoteke/vozmozhnye-varianty.html Недвижимость инфо © infonedvizhimost.com/