476 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

476 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Ипотека

Покупка договора цессии на договор ипотеки

Нам предложили купить арестованную НЕДВИЖИМОСТЬ. ДОЛЖНИК (юр лицо - ООО) получил от БАНКА кредитную линию, в замен заключил договор ипотеки на интересующую нас НЕДВИЖИМОСТЬ. Ни одного платежа он не заплатил , в результате городской суд выдал выдал исполнительный лист на принудительное взыскание задолженности. Торги уже прошли, и не состоялись по причине отсутствия покупателей, есть уже "Акт возврата арестованного имущества" от 26 декабря. ПРОДАВЕЦ купил право цессии у БАНКА 24 декабря, по договору "уступки право требования" ему переходит права в том числе и на договор ипотеки (договор ипотеки разрешает уступку третьему лицу).

Мы хотим купить данное имущество, изначально ПРОДАВЕЦ предлагал нам заключить предварительный договор в котором предлагал нам сразу заплатить более половины суммы. Я задал вопрос на этом сайте и юристы не рекомендовали так делать - https://pravoved.ru/question/668680/ , потому что данный договор могут признать не действительным, т.к. сейчас ПРОДАВЕЦ не является собственником данного имущества (а всего лишь имеет договор цессии на ипотеку).

Поэтому родилась другая идея - покупки непосредственно договора цессии у продавца. Какие еще документы необходимо потребовать, какие моменты необходимо проверить и какие подводные камни могут быть в таком виде покупке ? Или покупка цессии еще более рискованная, чем заключение предварительного договора купли продажи ?

30 Декабря 2014, 11:05, вопрос №672073

Уточнение клиента

Торги были проведены два раза (как и полагается по закону) и оба раза не состоялись.

30 Декабря 2014, 11:36

Уточнение клиента

Документы относящиеся к вопросы

30 Декабря 2014, 11:46

Уточнение клиента

Документы относящиеся к данному вопросу

30 Декабря 2014, 11:47

Уточнение клиента

предложения об оставлении имущества за собой еще не было, имущество возвращал не пристав, а организатор торгов

30 Декабря 2014, 13:04

Уточнение клиента

Должник в розыске. Предположительно скрывается на территории Украины (может быть погиб а может и нет). Ни одного платежа по кредиту не делал - такое ощущение, что и не планировал делать.

30 Декабря 2014, 13:07
700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

получен
гонорар
80%
Юрист - Евгений
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 6149ответов
  • 3120отзывов

Не советую я Вам идти по пути покупки права требования к должнику.

если я правильно Вас понял, то объект недвижимости являлся обеспечением по кредитному договору, соответственно в Росреестре имеются сведения о данном ограничении.

После вынесения судом решения был выдан исполнительный лист на обращение взыскание на данную недвижимость, она была выставлена на торги, которые не состоялись.

Продавец должен зарегистрировать в Росреестре переход прав по договору ипотеки и вправе требовать  соблюдения процедур предусмотренных ФЗ «Об исполнительном производстве» 

Статья 92. Последствия объявления торгов несостоявшимися
1. В случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги.

2. Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 — 3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона.

3. В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 настоящего Федерального закона.

4. В случае объявления вторичных торгов по продаже дебиторской задолженности несостоявшимися судебный пристав-исполнитель предлагает взыскателю оставить имущественные права за собой по цене на двадцать пять процентов ниже их начальной цены на первичных торгах, засчитав эту сумму в счет погашения взыскания. За дебитором сохраняется обязанность по погашению дебиторской задолженности (кредитором по которой становится взыскатель) в прежнем объеме.

Вы можете приобрести имущество на торгах (повторных), а не покупать право требования — в противном случае Вам придется повторно проводить торги и только в том случае если они не состоятся вы сможете признать за вами право собственности на данное имущество.

30 Декабря 2014, 11:24
q Отблагодарить
0 0
Станислав
клиент, г. Ростов-на-Дону

ПРОДАВЕЦ сказал что были проведены торги два раза - и оба раза они не состоялись. "Акт возврата арестованного имущества" выдается только когда торги оба раза не состоялись

30 Декабря 2014, 11:35
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате

ПРОДАВЕЦ сказал что были проведены торги два раза — и оба раза они не состоялись. «Акт возврата арестованного имущества» выдается только когда торги оба раза не состоялись

Станислав

Почему ни банк, ни тот кто купил право требования не зарегистрировали за собой право собственности на это имущество? Как давно прошли вторые торги?

30 Декабря 2014, 11:37
Станислав
клиент, г. Ростов-на-Дону

Они не зарегистрировали на себя право (ни БАНК, ни ПРОДАВЕЦ) потому что как я писал в начале - акт о возврате пришел только 26 декабря (несколько дней назад).

30 Декабря 2014, 11:53
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате

направлял ли пристав в Банк предложение оставить имущество за собой? если направлял, то ответил ли Банк на это предложение?

30 Декабря 2014, 11:40
Станислав
клиент, г. Ростов-на-Дону

Как я писал вначале БАНК заключил договор цессии 24 декабря, а Акт о возврате имущества был 26 декабря. Получается, что на момент получения Акта БАНК уже не являлся держателем договора ИПОТЕКИ.

30 Декабря 2014, 11:55
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате

Документы относящиеся к вопросы

Станислав

нет документов

30 Декабря 2014, 11:46
Станислав
клиент, г. Ростов-на-Дону

Почему то документы появились в самой первой теме, а не в моем уточнении.

30 Декабря 2014, 11:56
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате

не советую я Вам покупать данные долги — исполнительный лист отзывался Банком самостоятельно, а не в связи с непроведением торгов

Кроме того, для приобретения права собственности на данное имущество надо повторно объявлять торги

Как я писал вначале БАНК заключил договор цессии 24 декабря, а Акт о возврате имущества был 26 декабря. Получается, что на момент получения Акта БАНК уже не являлся держателем договора ИПОТЕКИ.

Станислав

Это акт о возврате, а не предложение об оставлении имущества за собой

30 Декабря 2014, 11:57
Станислав
клиент, г. Ростов-на-Дону

Я сейчас связался с ПРОДАВЦОМ, он говорит что по заявлению Сбербанка предложение об оставлении имущства за собой они чуточку притормозили (потому что поменялся правприемник). Продацев обещает, что как только мы купим у него цессию, Акт о оставлении имущества за собой будет выдан, и будет выдан на наше имя.

30 Декабря 2014, 12:06
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате

Почему то документы появились в самой первой теме, а не в моем уточнении.

Станислав

Да, я уже увидел, рекомендую предложить Продавцу сначала зарегистрировать за собой право собственности, а уже потом продавать имущество. если акт пришел 26 декабря, то у Покупателя есть еще целые сутки на направление приставам уведомления об оставлении имущества за собой

12. Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. Если эта цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов. Взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой.

30 Декабря 2014, 11:59
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате

Продавец может зарегистрировать имущество на себя, но тогда хочет заключить предварительный договор с нами в качестве задатка взять более половины стоимости НЕДВИЖИМОСТИ. Или предлагает переуступить цессию на нас.

Станислав

переуступка права приведет к тому, что придется повторно назначать торги (будет пропущен срок на оставление имущества за собой), но и предварительный договор вы сейчас заключить не можете, так как имущество Продавцу еще не принадлежит

30 Декабря 2014, 12:03
Станислав
клиент, г. Ростов-на-Дону

Если я правильно понимаю, пока акт о оставлении имущества за собой не выдан, то все нормально. Можно заключить договор цессии - и данный акт будет выдан на мое имя. И я оставлю данное имущество за собой. Без торгов.

30 Декабря 2014, 12:10
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате

Продацев обещает, что как только мы купим у него цессию, Акт о оставлении имущества за собой будет выдан, и будет выдан на наше имя.

Станислав

так быть не может, тем более закон не предусматривает «приостановление уведомления»

30 Декабря 2014, 12:08
Станислав
клиент, г. Ростов-на-Дону

Продавец сказал, что БАНК может по закону откладывать на 10 дней решения по взысканию, тк он является взыскателем. Причем делать это он может 10 раз. И соотсветственно таким образом можно "подождать" пока цессия не перейдет ко мне. И акт" о оставлении имущества за собой" не будет выдан на мое имя.

30 Декабря 2014, 12:16
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате

Если я правильно понимаю, пока акт о оставлении имущества за собой не выдан, то все нормально. Можно заключить договор цессии — и данный акт будет выдан на мое имя. И я оставлю данное имущество за собой. Без торгов.

Станислав

нет неправильно вы поняли, если Ваши контрагенты опоздают с уведомлением приставу то торги повторно проводить придется

30 Декабря 2014, 12:17
Станислав
клиент, г. Ростов-на-Дону

Поэтому он предлагает заключить договор цессии сегодня/завтра. А на данный момент БАНК отложил на 10 дней решение по взысканию.

30 Декабря 2014, 12:18
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате

Продавец сказал, что БАНК может по закону откладывать на 10 дней решения по взысканию, тк он является взыскателем. Причем делать это он может 10 раз. И соотсветственно таким образом можно «подождать» пока цессия не перейдет ко мне. И акт" о оставлении имущества за собой" не будет выдан на мое имя.

Станислав

бред сивой кобылы, норму права говорящую о сроках я уже вам привел

30 Декабря 2014, 12:17
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате

Поэтому он предлагает заключить договор цессии сегодня/завтра. А на данный момент БАНК отложил на 10 дней решение по взысканию.

Станислав

нет у банка этих 10 дней, кроме того, Банк уже не может принимать такое решение так как есть цессия, а Ваш Продавец обязан уведомить пристава о смене стороны в исполнительном производстве

30 Декабря 2014, 12:22
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате

предложения об оставлении имущества за собой еще не было, имущество возвращал не пристав, а организатор торгов

Станислав

Спокойно заключайте договор цессии и оставляйте имущество за собой

30 Декабря 2014, 13:05
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате

Должник в розыске. Предположительно скрывается на территории Украины (может быть погиб а может и нет). Ни одного платежа по кредиту не делал — такое ощущение, что и не планировал делать.

Станислав

У вас должник не физлицо, а организация

30 Декабря 2014, 13:09
получен
гонорар
10%
Юрист - Михаил
7,6
Рейтинг Правовед.ru
6642
ответа
2835
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Уважаемый Станислав! Здравствуйте!

Конечно без документов говорить или писать несколько сложно.

А обеспечение возврата кредита в виде залога имущества было или нет?

Если таковое было, то банк, по идее, обращает взыскание на имущество, регистрирует право собственности на него и Вы спокойно покупаете.

Покупка договора цессии есть не что иное, как очередная перепродажа прав требования (см. например ст.ст.354,355 ГК РФ), что очень и очень натянуто и рискованно в Вашей ситуации.

И еще, кто был Истцом в суде?

Если банк и есть уже решение о взыскании и обращении взыскания на интересующее Вас имущество, то какая здесь цессия уже может быть?

30 Декабря 2014, 11:32
q Отблагодарить
0 0
7,6
Рейтинг Правовед.ru
6642
ответа
2835
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Уважаемый Станислав! На Ваши уточнения: ситуация очень и очень спорная и тем более по «покупке» прав требования к Должнику (ООО). Исполнительный лист Взыскатель может в любое время отозвать, главное другое: кто все-таки собственник интересующего Вас имущества.

При этом, если это банк, - в силу закона или решения суда, так и решайте вопросы заключения договора купли-продажи с ним.

Если же не банк, а первый цедент — то тогда с ним, — но уже с решением вопроса о заключении договора купли-продажи именно имущества, а не права требования с Должника. 

30 Декабря 2014, 11:41
Станислав
клиент, г. Ростов-на-Дону

Если я все правильно понимаю на данный момент собственник имущества ДОЛЖНИК (ООО). Но

- имущество заложено по договору ипотеки,

- есть исполнительный лист на взыскание долга, путем выставления имущества на торги,

- торги не состоялись оба раза, есть акт о возврате имущества

- БАНК переуступил цессию третьему ЛИЦУ продавцу.

Продавец может зарегистрировать имущество на себя, но тогда хочет заключить предварительный договор с нами в качестве задатка взять более половины стоимости НЕДВИЖИМОСТИ. Или предлагает переуступить цессию на нас.

30 Декабря 2014, 12:01
Станислав
клиент, г. Ростов-на-Дону

Прикрепил документы относящиеся к делу в тему.

Кредит обеспечивался залогом имущества (которое мы хотим купить) согласно договору ипотеки (который я прикрепил к теме).

Тоги оба раза не состоялись, и банк продал право требовать долг третьему лицу - ПРОДАВЦУ (договор цесии который я прикепил к теме). Причем это договор цессии они заключили буквально несколько дней назад.

30 Декабря 2014, 11:51
получен
гонорар
10%
Юрист - Иван
2271
ответ
929
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 2271ответ
  • 929отзывов

Добрый день, Станислав! может я что-то не понял в ваших взаимоотношениях с должником и взысктелями, но мне кажется вы слишком усложняете ситуацию. Наиболее простой и прямой вариант видится в заключении договора купли продажи объекта недвижимости у собственника — он же должник, он же залогодатель, с огласия залогодержателя (кредитора). При этом средства на покупку недвижимости идут на погашение задолженности, после чего залогодержатель снимает ипотеку с объекта. Этот вариант опробован на практике и нормально работает в таких ситуациях. Или проблема в том, что с должником нет контакта?

Удачи вам!

30 Декабря 2014, 13:01
q Отблагодарить
0 0
Станислав
клиент, г. Ростов-на-Дону

Должник в розыске. Предположительно скрывается на территории Украины.

30 Декабря 2014, 13:05
2271
ответ
929
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

В таком случае заключение договора цессии действительно вполне нормальный вариант и вы, в соответствии со ст. 52 закона «Об исполнительном производстве...» в порядке правоприемства сможете в качестве нового взыскателя оставить имущество за собой.

Удачи вам!

30 Декабря 2014, 13:13
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

476 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут