Покупка арестованного имущества

Станислав, добрый день.

Чтоб разобраться во всех хитросплетениях Вашей сделки, нужно смотреть все документы, на основании чего право требования перешло физлицу, почему не состоялись торги и оставил ли банк имущество за собой после несостоявшихся торгов. Есть ли возможность у Вас выложить имеющиеся документы или подробнее рассказать о них?

Статья 384. Объем прав кредитора, переходящих к другому лицу
[Гражданский кодекс РФ]
[Глава 24]
[Статья 384]

1. Если иное не предусмотрено законом или договором, право
первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на
тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В
частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение
обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том
числе право на проценты.

В соответствии со ст. 91 Закона об исполнительном производстве, организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если:
1) заявки на участие в торгах подали менее двух лиц;
2) на торги не явились участники торгов либо явился один участник торгов;
3) из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества;
4) лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней со дня проведения торгов не оплатило стоимость имущества в полном объеме.
В случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов
не ранее 10 дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов
несостоявшимися назначает вторичные торги (ст. 92 Закона об
исполнительном производстве).
Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со
ст. 89 Закона об исполнительном производстве. Начальная цена имущества
на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя
снижается на 15%, если их проведение вызвано причинами, указанными в п.
1-3 ст. 91 Закона об исполнительном производстве. Начальная цена
имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано
причиной, указанной в п. 4 ст. 91 данного закона.
В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный
пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить
имущество за собой в порядке, установленном ст. 87 Закона об
исполнительном производстве.

Здравствуйте, Станислав!

Согласно ГК РФ

Статья 352. Прекращение залога[Гражданский кодекс РФ] [Глава 23] [Статья 352]

1. Залог прекращается:

...............

4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2);

Т.е. если торги признаны не состоявшимися, банк мог по закону оставить данную квартиру за собой, но он должен был оформить ее на себя в течение месяца.

Статья 59.1. Оставление за собой заложенного имущества[Закон «Об ипотеке»] [Глава X] [Статья 59.1]

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона и в порядке, установленном указанным пунктом, стороны договора об ипотеке вправе установить положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учетом требований, содержащихся в пунктах 2 и 3 статьи 55 настоящего Федерального закона.

Договор цессии (уступки долга)возможен по закону

1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.

Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).

3. Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

4. Первоначальный кредитор и новый кредитор солидарно обязаны возместить должнику — физическому лицу необходимые расходы, вызванные переходом права, в случае, если уступка, которая повлекла такие расходы, была совершена без согласия должника. Иные правила возмещения расходов могут быть предусмотрены в соответствии с законами о ценных бумагах.

— Может ли ПРОДАВЕЦ заключить Предварительный договор с нами если фактически на данный момент он не является собственником ИМУЩЕСТВА. Или через суд можно добиться признание такого договора недействительным?

Станислав

Если продавец продает недвижимое имущество именно от своего имени, то данное имущество должно принадлежать ему на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности. Если же продавец действует от имени банка, скажем по агентскому договору, то тогда необходим наличие доверенности от банка или наличие самого договора.

В вашем же случаи потребуйте, чтобы продавец оформил на свое имя продаваемую недвижимость.

и только после этого оформляйте предварительный договор купли-продажи.

При этом крайне не рекомендую оценивать задаток в таком значительном размере, в лучшем случае не боле 100 — 200 тыс. руб., так как возможно срыв сделки как по вине покупателя так и продавца, либо указывать это, как авансовый платеж

Удачи Вам!

Здравствуйте, Станислав.

— Если суд постановил продать недвижимость с торгов, и они не состоялись, означает ли что имущество переходит автоматически в собственность БАНКУ, а по говору уступки права требования непосредственно ПРОДАВЦУ. (В этом меня пытается убедить ПРОДАВЕЦ). Если нет, то что нужно что бы оно перешло в собственность ПРОДАВЦУ.

Станислав

После объявления и вторичных торгов несостоятельными судебный пристав-исполнитель направляет банку предложение об оставлении имущества за собой, и в случае согласия банк должен был оформить на себя право собственности и мог свободно продать его другому лицу, а не передавать права по договору цессии.

— Вообще законно заключение между БАНКОМ и ПРОДАВЦОМ договор уступки права требования на данное ИМУЩЕСТВО, если по решению суда БАНК должен был продать его с торгов. Не хотелось что бы в будущем Московские проверяющие этого БАНКА признали сделку не действительной.

Станислав

Да, заключение данного договора законно, только не Банк должен продавать имущество с торгов, а приставы должны продать его с торгов и вырученные от продажи деньги перечислить банку как взыскателю по исполнительному производству. При заключении договора цессии все права  взыскателя переходят к так называемому Вами ПРОДАВЦУ.

— Нормально ли передать ПРОДАВЦУ в качестве задатка более половины стоимости ИМУЩЕСТВА? И само определение «задатка» предполагает возврат удвоенной суммы задатка в случае неисполнения своих обязательств продавцом, но он явно прописал просто возврат задатка если он не сможет продать это ИМУЩЕСТВО нам.

Станислав

В  качестве задатка лучше  указывать  небольшие суммы около 100 тыс. руб, кто его знает, что может случиться в будущем.

— Если шанс у ДОЛЖНИКА оплатить свой долг и вернуть имущество себе? Или после получения исполнительного листа это уже не возможно ?

Станислав

Практически  у должника такой возможности уже нет, тем более банк уже переуступил право требования другому лицу.