НДФЛ при продаже и покупке недвижимости

Здравствуйте Лидия Николаевна!

Итак по-порядку.

В отношении коттеджа за 6 500 000 руб.

Он у Вас был в собственности менее 3- лет. Сделка у Вас проведена как купля-продажа, и Вы должны заплатить налог по ставке 13%, но Вы вправе, при этом, воспользоваться правом получения налогового вычета, либо уменьшить сумму доходов на сумму произведенных расходов. На основании ст. 220 НК РФ:

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

То есть, если, допустим у Вас есть документы по приобретению коттеджа, к примеру на ту же сумму, то налог составит:

(6 500 000 — 6 500 000) х 13% = 0 руб.

Если таких документов нет в наличии, то  сумма налога составит:

(6 500 000 — 1 000 000) х 13% = 715 000 руб.

Декларацию по этой сделке нужно подать до 30 апреля 2015 года, уплатить налог, если потребуется до 15 июля 2015 года. К декларации нужно будет приложить копии всех документов, подтверждающих продажу и покупку (при наличии) коттеджа.

В отношении трех квартир (по продаже двух квартир).

Здесь принцип тот же, можно воспользоваться схемой «доходы минус расходы» (выгодный для Вас вариант). Если Вы правильно указали стоимости покупки и продажи квартир, то сумма налога составит:

(2 510 000 — 2 015 000) х 13 % = 64 350 руб.

(1 850 000 — 1 850 000) х 13 % = 0 руб.

Если будете продавать квартиры в 2015 году, декларацию по этим сделкам нужно подать до 30 апреля 2016 года, уплатить налог до 15 июля 2016 года.

В отношении льгот — пенсионерам льготы не предусмотрены.

С уважением, Надежда.

Да, по коттеджу документы у меня сохранились. Надежда, я сделала опечатку в цене квартиры-я ее купила и намерена продавать по той же цене. 2150 т.р покупка и 2150 т.р. продажа. Правильно ли я вас поняла- мне нужно будет по всем сделкам подтвердить, что дохода я не получила из-за именно одинаковой цены договоров. Не играет роли, что две квартиры продаются в один год?

Еще один нюанс. Если получится так, что покупка зарегистрируется в этом году (документы поданы в Росреестр 18 декабря и 23 декабря, а продавать придется в следующем-можно ли избежать налога указав в договоре 1 млн. рублей по каждой квартире или нельзя, так как квартир 2?

Обязана ли я буду платить налог НДФЛ или этого можно избежать?

Лидия Николаевна

Да, Вам необходимо будет оплатить прежде всего НДФЛ в размере 13% с дохода от продажи коттеджа, то есть 13 % с 6,5 млн. руб. и от продажи квартир, которые Вы получите от продажи коттеджа.

Однако как уже верно заметила коллега, с учетом того, что у Вас сохранились документы, подтверждающие расходы по приобретению этой же квартиры, то Вы вправе воспользоваться вычетом и тогда сумма налога будет равна нулю.

Аналогично в отношении остальных квартир — все суммы понесенных расходов по приобретению жилья позволят воспользоваться вычетом и таким образом Вы уменьшите налогооблогаемую сумму на сумму этих расходов.

Однако обязательно должно быть письменное подтверждение всех посененных Вами расходов на приобретения жилья.

Факт продажи 2-х квартир за одни год никак не ограничивает Ваше право воспользоваться вычетом.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.