Выселение по договору коммерческого найма

Как я понимаю у Вас не договор социального найма, а именно договор найма специализированного жилого помещения, то есть жилье дали по работе.

В связи с этим к сожалению да, жену могут выселить даже без смены работы, так как меняется собственник помещения, а по договору найма специализированного жилого помещения это является основанием для расторжения данного договора, если конечно параллельно у Вашей жены не меняется и работодатель.

Ст. 102 ЖК РФ

1. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям.

2. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.

Скажите, если она уходит на пенсию или увольняется с данной работы, или устраивается на работу к другому работодателю, могут ли ее выселить из квартиры.

Алексей

Да, могут, так как данное жилье выделено именно по работе.

Но есть исключение — если все таки при смене собственника у Вас сменится и работодатель, то расторгнуть договор в связи со сменой собственника будет нельзя, а если при этом Ваша жена проработала на данном прерприятии более 10 лет до 2005 г., то в этом случае выселить ее не смогут:

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 августа 2009 г. N 71-В09-8

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего — В.П. Кнышева
судей — В.В. Горшкова и Е.С. Гетман
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ФГУП «Калининградский морской рыбный порт» к К., К.Л., несовершеннолетнему К.К. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета по надзорной жалобе К., К.Л., К.К. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 19 сентября 2008 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 28 января 2009 года.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., объяснения К.Л., ее представителя Штадлер И.Н., поддержавших доводы надзорной жалобы, объяснения представителя ФГУП«Калининградский морской рыбный порт» Ш., полагавшего надзорную жалобу оставить без удовлетворения, заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Федотовой А.В., полагавшей судебные постановления подлежащими отмене, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

ФГУП «Калининградский морской рыбный порт» (далее ФГУП «КМРП») обратилось в суд с иском к К.Л., К., несовершеннолетнему К.К. о прекращении права пользования комнатой N 16, расположенной по адресу: <…>, выселении без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета.
В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что данное жилое помещение, расположенное в общежитии рыбного порта, в 1986 году предоставлено работнику порта К. 23 августа 2001 году К. уволился с работы по собственному желанию. Его жена в трудовых отношениях с портом не состоит. В 2007 году К., К.Л., К.К. приобретена в собственность трехкомнатная квартира <…> (право собственности на указанную квартиру признано за К.Л. вступившим в законную силу решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 23 августа 2007 года).
Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 19 сентября 2008 года иск удовлетворен.
Определением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 18 ноября 2008 года К.Л. восстановлен срок на подачу кассационной жалобы на решение суда первой инстанции.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 28 января 2009 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В надзорной жалобе заявителями ставится вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены вынесенных по делу судебных постановлений и направлении дела на новое судебное рассмотрение.
С учетом доводов надзорной жалобы 14 мая 2009 года дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 29 июня 2009 года надзорная жалоба с делом переданы для рассмотрения в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены судебных постановлений и удовлетворения жалобы.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 ГПК Российской Федерации).
Разрешая дело и удовлетворяя иск, суд первой инстанции сослался в частности на то, что жилые помещения в общежитиях, являющиеся специализированными жилыми помещениями, предоставляются временно на период работы или учебы гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. Поскольку К.Л. на семью из трех человек предоставлена трехкомнатная квартира, постольку отпали основания для проживания и пользования ответчиками спорным жилым помещением, и они подлежат выселению из жилого помещения общежития ФГУП «КМРП».
С решением суда первой инстанции согласился суд кассационной инстанции, указав, что по смыслу статьи 109 Жилищного кодекса РСФСР, статей 6, 94 и 99 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также статьи 5 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон к Жилищному кодексу Российской Федерации) договор найма специализированного жилого помещения расторгается при приобретении гражданами, проживающими в общежитии, другого жилого помещения. Кроме того, приобретение иного жилья пригодного для проживания означает, что по смыслу статьи 83 Жилищного кодекса Российской Федерации имеет место выезд в другое место жительства. Наличие у К. льготы, предусмотренной статьями 108 и 110 ЖК РСФСР, не означает невозможности его выселения по иным основаниям.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с вынесенными постановлениями судебных инстанций согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
Как видно из материалов дела и установлено судом, К. в связи с трудовыми отношениями с ФГУП «КМРП» предоставлено жилое помещение в общежитии, в котором он зарегистрирован 17 сентября 1986 года. Супруга К. — К.Л. зарегистрирована в данном жилом помещении 10 января 1992 года, а сын К.К. — 16 июля 1996 года.
23 августа 2001 года К. уволен из ФГУП «КМРП» по собственному желанию.
Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 23 августа 2007 года за К.Л. признано право собственности на трехкомнатную квартиру <…>.
Право на жилище относится к основным правам и свободам человека и гражданина и гарантируется статьей 40 Конституции Российской Федерации. При этом никто не может быть произвольно лишен жилища.
В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В этой связи основания и порядок выселения граждан из жилого помещения должны определяться федеральным законом и только на их основании суд может лишить гражданина права на жилище.
Согласно статье 5 Вводного закона к Жилищному кодексу Российской Федерации к жилищным правоотношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом. Поскольку спорные жилищные правоотношения носят длящийся характер, то к ним применяются положения действующего в настоящее время жилищного законодательства.
Расторжение договора найма специализированного жилого помещения по инициативе наймодателя регламентирует статья 101 Жилищного кодекса Российской Федерации, в силу которой договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 Жилищного кодекса Российской Федерации случаях.
Прекращение договора найма специализированного жилого помещения предусмотрено статьей 102 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой названный договор прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, переходом права собственности на жилое помещение в общежитии либо его передачей в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу за исключением случаев, установленных указанной статьей.
Последствием расторжения и прекращения договора найма жилого помещения, в том числе специализированного, может являться утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.
В этой связи статья 103 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает, что в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам.
В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений за исключением случаев, предусмотренных частью 2 указанной статьи.
Между тем ни статьи 101 и 102 Жилищного кодекса Российской Федерации, ни статья 83 (часть 4) Жилищного кодекса Российской Федерации не содержат такого основания для расторжения (прекращения) договора найма специализированного жилого помещения как приобретение нанимателем или членами его семьи другого жилого помещения в собственность.
Ссылка суда кассационной инстанции на иные положения статьи 83 Жилищного кодекса Российской Федерации также является неправильной.
Положениями частей 2 и 3 статьи 83 Жилищного кодекса Российской Федерации, которые подлежат применению и к отношениям по пользованию специализированным жилым помещением, установлено право нанимателя и членов его семьи на одностороннее расторжение договора социального найма, то есть на односторонний отказ от исполнения договора.
В случае выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения в другое место жительства и тем самым отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора этот договор в отношении него считается расторгнутым со дня выезда.
В связи с этим юридическими значимыми и подлежащими доказыванию при разрешении данного спора должны были являться факты добровольного и фактического выбытия ответчиков из комнаты N 16, расположенной в общежитии по адресу: <…>, в другое место жительства, отказ от прав и обязанностей в отношении указанной комнаты.
Однако таких обстоятельств судом по данному делу установлено не было, а из материалов дела следует, что семья К., К.Л., К.К. продолжает проживать в общежитии и оплачивать коммунальные и иные обязательные платежи, связанные с проживанием в нем.
Факт же приобретения К.Л. в собственность иного жилого помещения сам по себе не может свидетельствовать ни о выбытии ответчиков из ранее занимаемого жилого помещения, ни об их отказе от прав на это жилое помещение, то есть приобретение другого жилого помещения в собственность нанимателем по договору найма специализированного жилого помещения не имеет абсолютного значения и должно оцениваться судом с учетом других доказательств, свидетельствующих о намерении лица выехать в другое место жительства.
Кроме того, необходимо иметь в виду, что запрет на предоставление специализированного жилого помещения (в том числе общежития) гражданам, которые обеспечены жилым помещением в соответствующем населенном пункте (часть 2 статьи 99 Жилищного кодекса Российской Федерации), не означает запрета на пользование таким жилым помещением, если впоследствии у нанимателя или членов его семьи, которым оно было предоставлено, окажется в собственности другое жилое помещение по основаниям, допускаемым законом.
Ссылка суда первой инстанции на то, что К., К.Л., К.К. подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, поскольку ими не представлены доказательства того, что они находятся на учете нуждающихся в жилых помещениях либо имеют право состоять на таком учете, является неубедительной.
Действительно, статья 13 Вводного закона к Жилищному кодексу Российской Федерации предусматривает, что граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, состоят в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Однако данная статья, регламентирующая порядок выселения из специализированных жилых помещений, а также категории граждан, не подлежащих выселению без предоставления других жилых помещений, подлежит применению во взаимосвязи с другими статьями Жилищного кодекса Российской Федерации, содержащими основания для такого выселения. В данном же случае, как указывалось выше, оснований для выселения семьи К., К.Л., К.К. Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает.
В силу же статей 108, 110 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего в период прекращения трудовых отношений К. с ФГУП «КМРП», К., как проработавший на указанном предприятии более десяти лет, не мог быть выселен из занимаемого жилого помещения в общежитии без предоставления другой жилой площади.Это не было учтено судом при рассмотрении возникшего спора, что привело к его неправильному разрешению и нарушению прав К., К.Л. и К.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судом и названные выше нарушения, выразившиеся в принятии судебного постановления о выселении из занимаемого жилого помещения не на основании закона, допускающего такое выселение, являются фундаментальными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ответчиков, в связи с чем судебные постановления подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 19 сентября 2008 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 28 января 2009 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Если же нет, то как вариант — сейчас заключить договор коммерческого найма и одновременно встать на учет в администрации в качестве нуждающихся в жилом помещениее, тогда Вас поставят в очередь и обязаны будут выделить жилье по договору социального найма.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Собственник жилья не меняется меняется работодатель, ей предлагают заключить договор коммерческого найма, или уволиться с выходом на пенсию. так вот и вопрос: заключать ли коммерческий договор или уйти на пенсию и воспользоваться ст. 102 ЖК.

Алексей

Если у нее есть 10 лет стажа на этом предприятии до 2005 г. (то есть устроилась до 1995 г. и работала безперерывно), то можно уволиться — выселить ее в этом случае не смогут. В противном случае могут выселить, поэтому лучше согласиться.