396 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

396 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Недвижимость

Уступка квартиры по договору купли-продажи до сдачи дома (легитимность)

Добрый день

Хотим приобрести квартиру, но поскольку опыта нет условия сделки которую нам предложили в нескольких моментах насторожили.

У агента продавца имеются документы

1. купли-продажи на квартиру c обеспечением (стоимость по договору 5.649.688 руб

2. справка о полной оплате данной суммы застройщику.

Нам предлагается купить эту квартиру за 5.050.000 руб. При этом насторожили такие моменты:

1. На счет застройщика мы должны будем перечислить только 4.690.000руб. Остальную сумму отдать наличными при подписании документов в отделе продаж застройщика.

2. Договор с нами будет заключаться застройщиком на ту же сумму что и была (5.649.688), хотя фактически мы оплатим им на счет только 4690к, а остальная часть будет обеспечиваться каким-то дополнительным документом, подтверждающим, что прежние владельцы нам на эту сумму сделали уступку.

3. Оформление права собственности на квартиру застройщик обещает сделать до февраля 2015, но по договору стоит дата февраль 2016 года. Агент продаж застройщика говорил что сначала оформляется право собственности застройщиком а потом передается покупателям (для ухода от налогов).

Процесс вроде как должен происходить при юридической поддержке застройщика, которому продавец квартиры оплачивает за это 10 тысяч рублей. Не хотелось бы остаться должным недостающую до указанной в договоре цены квартиры сумму, поэтому хочу узнать, принята ли такая практика перепродажи еще не сданных собственникам квартир.

Во вложении договор купли продажи на квартиру продавца.

ДокумеДокумены.zipны.zip
12 Ноября 2014, 17:50, вопрос №614327
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

Юрист - Владимир
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12950
ответов
6052
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Договор с нами будет заключаться застройщиком на ту же сумму что и была (5.649.688), хотя фактически мы оплатим им на счет только 4690к, а остальная часть будет обеспечиваться каким-то дополнительным документом, подтверждающим, что прежние владельцы нам на эту сумму сделали уступку.

Михаил

Здравствуйте! вот этот момент не понятен совершенно… тем более если в договоре бОльшая сумма указывается… не понимаю смысла

Оформление права собственности на квартиру застройщик обещает сделать до февраля 2015, но по договору стоит дата февраль 2016 года.

Михаил

читайте только письменные документы

Агент продаж застройщика говорил что сначала оформляется право собственности застройщиком а потом передается покупателям (для ухода от налогов).

Михаил

нет, по это не для налогов — а потому что изначально собственником является застройщик- он создал объект и вводил его в эксплуатацию. — а потом уже продает людям

Не хотелось бы остаться должным недостающую до указанной в договоре цены квартиры сумму

Михаил

пока судя по всему все к этому и идет

поэтому хочу узнать, принята ли такая практика перепродажи еще не сданных собственникам квартир.

Михаил

а дом у застройщика уже построен? уже в эксплуатацию сдан?
Более того- посмотрел договор — п4. по нему даже эти 5. с лишним миллионов являются НЕ ОКОНЧАТЕЛЬНОЙ ценой… вот что опасно
по смыслу договора я так понял что дом еще не построен

12 Ноября 2014, 18:22
q Отблагодарить
0 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12950
ответов
6052
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Еще меня сильно удивил п.5 договора- 5.600 + тысяч- там указаны как ЗАДАТОК по обязательству… хотя вам это озвучивали как ЦЕНА… задаток- это лишь — часть цены, это способ скрепить намерения так сказать… это способ обеспечения обязательства
в купе с п.4. все выглядит так что цена еще увеличиться и думаю существенно

12 Ноября 2014, 18:31
получен
гонорар
50%
Юрист - Вячеслав
1562
ответа
934
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте Михаил!

1. На счет застройщика мы должны будем перечислить только 4.690.000руб. Остальную сумму отдать наличными при подписании документов в отделе продаж застройщика.

Михаил

В этом нет ничего страшного, если на оставшуюся сумму Вам дадут документы подтверждающие оплату, например чек или расписку.

2. Договор с нами будет заключаться застройщиком на ту же сумму что и была (5.649.688), хотя фактически мы оплатим им на счет только 4690к, а остальная часть будет обеспечиваться каким-то дополнительным документом, подтверждающим, что прежние владельцы нам на эту сумму сделали уступку.

Михаил

Не совсем понятна схема расчетов. Но как я уже говорил, если у Вас будут документы подтверждающие оплату, то вполне возможно так поступить. Если Вы оплачиваете какую то часть платежа прежним владельцам, то у Вас должен быть договор уступки права требования с этими людьми и соответствующие расписки об оплате им денежных средств. Договор уступки права требования должен подписать и застройщик.

3. Оформление права собственности на квартиру застройщик обещает сделать до февраля 2015, но по договору стоит дата февраль 2016 года. Агент продаж застройщика говорил что сначала оформляется право собственности застройщиком а потом передается покупателям (для ухода от налогов).

Михаил

В данном случае, Вы сможете требовать передачи квартиры не раньше февраля 2016 года, если строительство задержится, то предъявлять претензии застройщику Вы не сможете, устные обещания не являются доказательством в данном случае. Доказательством будет дата согласованная договором.

12 Ноября 2014, 18:30
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
50%
Юрист - Наталья
2577
ответов
1733
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Михаил, здравствуйте. Схема очень мутная. Вот я бы на Вашем месте 10 раз подумала, прежде чем на это пойти. Читаем договор купли-продажи между ООО и физ. лицом. В пункте 2 сказано, что права на квартиру принадлежат продавцу на основании договора долевого участия в строительстве (кстати данные о государственной регистрации этого договора отсутствуют). То есть ООО продает квартиру, которая ему ещё не принадлежит. Вообще-то в таких случаях составляют договор уступки прав и обязанностей по договору долевого участия, так как нельзя продать то, чего в принципе еще не существует. Они же заключают даже не предварительный, а полноценный договор купли-продажи. Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В договоре купли-продажи есть строительный номер квартиры, номер секции. Ни номера дома, ни улицы толком не указано.

Как Вы себе представляете ситуацию: право собственности первого собственника квартиры будет зарегистрировано позже, чем заключен договор купли-продажи второго или третьего собственника. Да что там — многоквартирный жилом дом будет введен в эксплуатацию позже, чем заключен договор купли-продажи. В общем, с юридической точки зрения все очень плохо. Поищите что-нибудь более традиционное, а потому — понятное, а потому — безопасное.

12 Ноября 2014, 21:00
q Отблагодарить
0 0
2577
ответов
1733
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате

И ещё дополнение. Когда дом введут в эксплуатацию, ООО будет регистрировать право собственности на квартиру на основании акта ввода объекта в эксплуатацию, договора долевого участия и передаточного акта. Как Вы собираетесь регистрировать право собственности на квартиру? Предоставив договор купли-продажи, датированный ранее, чем ООО зарегистрировало право собственности? Продавцом по которому является какая-то гражданка? А собственник-то ООО. И отправят Вас в суд доказывать факт заключения двух договоров (ООО с гражданкой, и гражданки с Вами), факт оплаты по обоим договорам и т.д. Оно Вам надо? Как должно быть: ООО регистрирует право собственности на квартиру. После этого заключает договор купли-продажи с гражданкой, на основании которого регистрируется право собственности гражданки на квартиру. И только после этого возможна государственная регистрация перехода права собственности к Вам на основании Вашего договора купли-продажи. Даже не думайте в этом участвовать.

12 Ноября 2014, 21:24
2577
ответов
1733
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате

Как ещё может быть: ООО уступает права и обязанности по договору долевого участия гражданке, гражданка уступает права и обязанности по договору долевого участия Вам. После ввода дома в эксплуатацию Вы регистрируете на себя право собственности на основании акта ввода объекта в эксплуатацию, договора долевого участия, двух договоров уступки прав и акта приема-передачи объекта долевого строительства от застройщика к Вам.

Только так, предлагаемый Вам вариант — это что-то из ряда вон...

12 Ноября 2014, 22:13
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.