Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа квартиры, купленная с использованием материнского капитала
Хотим продать квартиру, покупали ее в ипотеку. Часть ипотеки погасили за счет материнского капитала. Сейчас ипотеку закрыли, ждем закладную с банка, чтобы заключить договор купли продажи. То есть обременения перед банком у нас не будет. Есть двое несовершеннолетних детей. Знакомые говорят, что пенсионный фонд не разрешит нам продать квартиру. Так ли это? Долю на детей согласны выделить у родителей. В чем у нас могут возникнуть трудности при продаже?
Добрый день, Светлана!
В случае использования материнского капитала для погашения ипотечного кредита на детей должны быть выделены доли в этой самой квартире. Из Вашего вопроса не ясно, являются ли в данный момент несовершеннолетние дети собственниками.
В случае, если на несовершеннолетних детей доли оформлены, для продажи квартиры Вам необходимо получить предварительное разрешение в органах опеки и попечительства в соответствии со статьей 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве». Без данного документа сделку купли-продажи квартиры не зарегистрируют.
Для того, чтобы получить предварительное согласие в органах опеки на отчуждение собственности Вам необходимо будет представить доказательства приобретения несовершеннолетними детьми другой собственности. При этом доли в другой квартире (это может быть квартира Ваших родителей или квартира, которую Вы хотите приобрести после продажи имеющейся) не должны быть меньше, чем те, которыми дети владеют в продаваемой квартире.
В моей практике сделки по продаже квартиры с участием несовершеннолетних совершались одновременно с покупкой им долей в другой квартире. В органы опеки и попечительства предоставлялись предварительные договора на обе сделки, чтобы показать, что права несовершеннолетних детей не ущемляются, и одновременно с отчуждением они приобретут права собственности в другом жилом помещении.
В свидетельстве о гос.регистрации права указаны только мы с супругом. Но мы писали письменное обязательство выделить доли детям после погашения ипотеки. Можно ли доли выделить сразу в новой квартире?
Пенсионный Фонд не осуществляет контрольных функций за выполнением подобных письменных обязательств. Более того, так как в ни в свидетельствах о праве собственности, ни в договоре купли-продажи как правило не указано, что квартира приобретена с использованием средств материнского капитала, проконтролировать исполнение такого обязательства почти невозможно. Теоретически такой контроль может осуществляться прокуратурой, но передаются ли в Вашем городе такие сведение из Пенсионного Фонда в прокуратуру?
В соответствии с Федеральным законом №256, жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей (с определением доли по соглашению). Несоблюдение указанного условия влечет за собой ничтожность сделки дальнейшей купли-продажи квартиры. Сделка может быть оспорена по иску любого заинтересованного лица.
Учитывая, все выше сказанное, выделить доли несовершеннолетним детям сразу в новой квартире можно. Так как в таком случае, даже если кто-нибудь решит оспорить сделку (и будет действительно заинтересованным лицом) по продаже имеющейся квартиры, вы сможете доказать в суде, что целью сделки по продаже квартиры не являлось ущемление прав Ваших детей, а наоборот, Вы приобрели им доли в новой квартире и улучшили их положение, по сравнению с их неоформленными долями (например, каждый ребенок владел бы 1/4 доли в праве на квартиру 36 кв.м., т. е. 9 кв.м., а теперь каждый ребенок владеет 1/4 доли в праве на квартиру 56 кв.м., т.е. 14 кв. м).
Но если, Вы сомневаетесь, то лучше сделайте все по порядку. Сначала оформите доли детям в имеющейся квартире согласно обязательству, а потом уже занимайтесь куплей-продажей.