Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

64 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
64 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Перепланировка до получения права собственности

Добрый день! Вопрос по перепланировке до получения права собственности. Произошлоа такая ситуация. 27.04 09 был заключен ПДКП на квартиру (заключение основного договора после получения собственности на дом застройщиком). Обязательства по оплате были выполнены в течение полугода. Дом сдан в декабре 2012 г. При подписании акта сдачи-приемки застройщик предлагает подписать допсоглашение с ориентировочным сроком заключения основного договора в конце 2014 г. Я не хочу так долго ждать, т. к. мне нужна узаконенная перепланировка. Можно ли при данном договоре получить право собственности на квартиру по суду? Подписывать ли мне указанное допсоглашение?

31 Марта 2013, 21:03, вопрос №59250 Вероника Геннадьевна, г. Санкт-Петербург
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (18)

  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    Здравствуйте!

    Я правильно понял что Вы купили квартиру, затем, до регистрации, сделали там перепланировку, а теперь хотите признать на квартиру с учетом перепланировки право собственности?

    31 Марта 2013, 21:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Нет, я еще не сделала перепланировки, я даже не подписала акт сдачи-приемки. Насколько я понимаю, я даже еще не купила квартиру. Я только заключила предварительный договор купли-продажи квартиры и выполнила свои обязательства по этому договору. Я хочу как можно быстрее получить право собственности на квартиру и сделать перепланировку. Я не хочу ждать до конца 2014 года, чтобы оформить договор купли-продажи.

    31 Марта 2013, 21:16
  • Юрист - Мурашко Владимир

    ПДКП (как Вы именуете предварительный договор, должен содержать срок составления основного договора, а также срок внесения всей суммы по сделке.

    По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем  договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    Предваритльный договор заключается в формеЮ установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

    Предварительный договор должен содержать  словия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные услоывия основного договора.

    В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

    Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

    В случаях, когда сторона предварительного договора уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмтренные ст. 445 ГК РФ, т.е. правила обязательного заключения основного договора.

    Не зная содержания Вашего предварительного договора, трудно сказать, стоит ли подписывать допсоглашение. Здесь, с учетом изложенного выше (а это содержание ст. 429 ГК РФ) Вы можете взвесить все «за» и «против» и решить сами как поступить.

      

    31 Марта 2013, 21:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Я не поняла, ст. 445 или 429?

    31 Марта 2013, 21:42
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    Я не хочу ждать до конца 2014 года, чтобы оформить договор купли-продажи.

    а какова причина такого переноса срока?

    В любом случае Вы имеете право обратиться в суд с требованием обязать застройщика заключить с Вами основной договор на условиях, указанных в предварительном. 

    ст.445 ГК РФ

    В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты



    Так что если не хотите ждать можете в суд обращаться, могу составить исковое заявление, пишите Aectann89.89n@mail.ru

    31 Марта 2013, 21:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Насколько я понимаю, причина переноса типична для подобных случаев - застройщик не может выполнить какие-то свои обязательства и, следовательно, оформить право собственности на себя. Это исключительно распространенная ситуация.

    31 Марта 2013, 21:26
  • Юрист - Мурашко Владимир

    Чтобы полнее ответить на вопрос, надо бы знать, когда был составлен ПДКП, на каких условиях, когда был предусмотрен срок составления основного договора. Если сможете, ответьте на эти вопросы.

    31 Марта 2013, 21:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Что конкретно надо еще указать в дополнение к тому, что написано в тексте вопроса?

    31 Марта 2013, 21:30
  • Юрист - Мурашко Владимир

    "… срок заключения основного договора до конца 2014 г. Я не хочу так долго ждать ..."

    А что, квартира уже готова? Вы может заключить допсоглашение, поскольку оплата Вами уже сделана, и ждать окончания стройки. Но договор купл-продажи не зарегистрируют в Росрегистрации, поскольку объект не сдан в эксплуатацию. Тут Вам надо подумать. Если нарушены условия ПДКП, Вы можете потребовать его расторжения и возврата всей внесенной суммы с процентами за пользование чужими денежными средствами.  

    31 Марта 2013, 21:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    1) Кая я написала, дом уже сдан в эксплуатацию и мне не надо ждать окончания стройки.

    2) Я не хочу расторжения договора, я хочу получить свою квартиру в собственность как можно быстрее.

    Господа, надо вообще-то читать текст вопроса.

    31 Марта 2013, 21:34
  • Юрист - Мурашко Владимир

    Да, такая ситуация действительно распространенная. Но, получатся, у Вас нет иного выхода, как ждать окончания стройки и сдачи объекта в экплуатацию. Иначе (повторюсь) договор купли-продажи просто не зарегистрируют. 

    31 Марта 2013, 21:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    Насколько я понимаю, причина переноса типична для подобных случаев — застройщик не может выполнить какие-то свои обязательства и, следовательно, оформить право собственности на себя. Это исключительно распространенная ситуация.

    Пока дом не будет введен в эксплуатацию у Вас довольно мало путей и возможностей что либо предпринять. 

    Что конкретно надо еще указать в дополнение к тому, что написано в тексте вопроса?

    документы у застройщика на землю, разрешение на строительство и вообще может ли он привлекать деньги по договору долевого участия.

    31 Марта 2013, 21:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Пожалуйста, прочитайте текст моего вопроса.

    1) Дом уже сдан в эксплуатацию

    2. Речь вообще не идет о договоре долевого участия.

    Как-то мне не внушают доверия юристы, кот орые даже не читают текст вопроса.

    31 Марта 2013, 21:37
  • Юрист - Мурашко Владимир

    Еще Вам надо иметь в виду следующее: обязательства, предусмотренные ПДКП, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. 

    31 Марта 2013, 21:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    В каком смысле мне надо это иметь ввиду? Мне заключать допсоглашение или нет?

    Если я его заключу, не потеряю ли я право требовать собственность чрез суд?

    Если я его не заключу, не будет ли это основанием для застройщика вообще расторгнуть со мной договор и вернуть мне деньги вместо квартиры?

    31 Марта 2013, 22:05
  • Юрист - Мурашко Владимир

    «что в дополнение нужно указать к тому, что написано в тексте вопроса?»

    Нужно указать, когда заключен ПДКП, когда предксмотрено этим ПДКП составление основного договора?

    31 Марта 2013, 21:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Повторяю вопрос: 27.04 09 был заключен ПДКП на квартиру (заключение основного договора после получения собственности на дом застройщиком).

    31 Марта 2013, 21:40
  • Юрист - Мурашко Владимир

    Да, действительно, Вы пишете, что «дом сдан в декабре 2012».

    В таком случае, трекбуйте заключения основного договора без всяких допсоглашений и не ждите 2014 г. Только непонятно все же, когда заключен ПДКП и почему сторона договора предлагает допсоглашение, чем мотивирует такое предложение? Значит, объект не достроен, так или нет? 

    31 Марта 2013, 21:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Господа, мне кажется, что у нас разговор глухого со слепым. И еще мне кажется, что вы не ориентированы в проблеме. От кого мне требовать заключения основного договора? Застройщик не может его заключить, т. к. он сам не может оформить дом в собственность. Поэтому речь и идет об оформлении моего права собственности через суд (минуя застройщика). Объект достроен и (говорю третий раз) сдан в эксплуатацию. Люди уже деляют там ремонт. Я не могу, потому что мне нужна переплан ировка.

    Я бы хотела получить консультацию от юриста из Санкт-Петербурга, где подобные ситуации широко распространены.

    31 Марта 2013, 21:51
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    Повторяю вопрос: 27.04 09 был заключен ПДКП на квартиру (заключение основного договора после получения собственности на дом застройщиком).

    Там фраза должна быть типа «предположительно 01.01.2013 года» или как то так.

    31 Марта 2013, 21:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Если бы такая фраза была, я бы безусловно ее указала.

    31 Марта 2013, 21:57
  • Юрист - Мурашко Владимир

    «заключение основного договора после получения собственности на дом застройщиком».

    Опять же, если дом сдан в эксплуатацию, то почему застройщик до сих пор не получил свидетельства о праве собственности? Пока он его не получит, нельзя лбудет составить основной договор. Это, надеюсь, Вы поняли?

    31 Марта 2013, 21:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Я понимаю, что не могу заключить основной договор. Я хочу получить квартиру по суду.

    31 Марта 2013, 21:54
  • Юрист - Мурашко Владимир

    На это у Вас имеется соответствующее право. Выше я изложил полный текст ст. 429 ГК РФ, где очень даже понятно изложен ответ на Ваш вопрос. Это не мое личное мнение, это содержание нормы закона. Вы можете обратиться в судс требованием о пригнудительном заключении основного договора, но суд вряд ли удовлетворит Ваше требование, поскольку ответчик (застройщик) лишен такого права в силу того, что он не является собственником объекта.

    31 Марта 2013, 21:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир

    В связи изложенным выше добавлю: у Вас, Вероника Геннадьевна, два пути:

    1) заключить допсоглашение, как то предлагает застройщик;

    2) растрогнуть предварительный договор. Суд здесь Вам не поможет.

     

    31 Марта 2013, 22:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Малыхин Владимир Викторович
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Доброго вечера, необходимо посмотреть документы и суть предложения застройщика и Ваши требования, в дальнейшем по условиям договора смотреть перспективы судебного разбирательства.

    31 Марта 2013, 22:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Что должно быть во всех этих документах, чтобы суд принял решение о признании права собственности на квартиру по предварительному договору купли-продажи до получения права собственности застройщиком? Вам известны подобные прецеденты? На сайтах некоторых московских (не петербургских) юридических фирм говорится, что они имеют подобный опыт. И ссылка при этом идет в том числе на Закон о защите прав потребителей, на то, что ПДКП только прикрывает по сути инвестиционный договор и т. д.. Я хотела получить на этом сайте мнение сторонних юристов о том, насколько это может соответствоать действительности. Но я так поняла, что люди из Краснодара и Оренбурга не в теме...

    31 Марта 2013, 22:34
  • Юрист - Малыхин Владимир Викторович
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Вы же сами и ответили практически — необходимо доказать что предварительный договор таковым не является и по сути является именно основным, а насколько это может соответствовать надо смотреть документы, и поднять решения из практики по аналогичным делам.

    По сути произведена подмена договора — т.е. Вы полностью оплатили сумму договора что является признаком основного и вправе требовать выполнения условия основного — регистрацию права собственности и передачу Вам квартиры, если в общем то так.

    А по поводу соответствия действительности и реальности почему нет? многие говорят что например неустойку снижают в 10 раз, на той неделе лично убедился в том что нет- полностью вся сумма в решении, аналогично и подобные решения.

    31 Марта 2013, 22:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Добрый день.

    Уважаемый клиент, уточните в ПДКП у вас какой срок обозначен для заключения основного договора, и укажите вашего Застройщика. И соответственно на каком основании они предлагают Вам подписать акта приема-передачи? В части подписания доп.соглашения- никто Вас обязать это сделать не может, это Ваше право.

    01 Апреля 2013, 08:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    По Санкт-Петербургу есть практика в отношении ряда компаний, по которым по таким договорам, как у Вас,  признавали суды право собственности на квартиры.

    Решения судов, основаны на положениях ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации:  у истца возникло право собственности на спорный объект, поскольку он в полном объеме оплатил предусмотренную договором стоимость квартиры до ввода дома в эксплуатацию и соответствующие денежные средства использовались ответчиком для строительства спорного объекта недвижимости, то есть истец фактически участвовал в финансировании строительства спорного объекта недвижимости с целью получения жилого помещения в указанном объекте в собственность по завершении строительства.

    Если хотите, можем поработать с Вами по данному вопросу.

    Звоните телефон указан в моем профиле.

    01 Апреля 2013, 13:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats