Проверка документов на жилой дом

Добрый день.

В свидетельстве о собственности на дом указан документ-основание права собственности: соглашение собственников о разделе земельного участка. Такое возможно?

Юрий

Да, был участок например в общей совместной собственности, а потом решили определить каждому долю. Все четко

В тексте соглашения в слове соглашение пропущена одна буква. Это нормально? Риск признания свидетельства недействительным отсутствует ?

Юрий

Никак это не повлияет на право собственности. Техническая ошибка

Адрес местонахождения указан не полный. Нет номера дома. Как понимать этот момент? Собственник не получил адрес? Насколько это приемлимо с юридической точки зрения при реализации сделок купли продажи ?

Юрий

А вот тут надо разбираться, ибо предмет сделки должен быть описан ясно и однозначно

Здравствуйте

1. В свидетельстве о собственности на дом указан документ-основание
права собственности: соглашение собственников о разделе земельного
участка. Такое возможно? В тексте соглашения в слове соглашение
пропущена одна буква. Это нормально? Риск признания свидетельства
недействительным отсутствует?

Касательно ошибки.Вам когда выдадут после покупки Ваше свидетельство ошибки не будет.

Данный факт вправе был исправить прежний собственник. Но если это сделать, проведение сделки затянется на пару месяцев.

2. Адрес местонахождения указан не полный. Нет номера дома. Как
понимать этот момент? Собственник не получил адрес? Насколько это
приемлимо с юридической точки зрения при реализации сделок купли продажи
?

Адрес должен быть. Но вполне возможно когда оформляли землю и дом в собственность, нумерации домов еще не было.

С этим вопросом лучше обратиться в администрацию поселения Удельная. Они дадут Вам разъяснение.

Документы в целом в порядке. Рекомендую застраховать титульное владение домом. В случае, если сделку в будущем оспорят и признают недействительной, Вы получите страховку.

— свидетельство о собственности от 19 марта 2014 года, лучше Вам получить «свежую» выписку, многое могло изменятся.

соглашение собственников о разделе земельного участка

Юрий

да, такое возможно, ст. 11.4 Земельного кодекса РФ

 Раздел земельного участка

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 214-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)

2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки

3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

4. Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

5. Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

6. При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.(п. 6 введен Федеральным законом от 18.07.2011 N 214-ФЗ)
www.consultant.ru/popular/earth/17_2.html#p245© КонсультантПлюс, 1992-2014

также и по кадастру — надо получать «свежую» выписку, вывод — с документами, срок давности которых более 3 месяцев, и имеющих ошибки, настоятельно рекомендую не связываться.

Но Вы можете заключить предварительный договор купли-продажи, зафиксировать цену и условия, что основной договор будет заключен, когда будут представлены «свежие» выписки. 

Здравствуйте, Юрий!

Больше всего, если бы я лично был бы на Вашем месте, меня бы беспокоило и форма образования недвижимости (соглашение о разделе, а не скажем купля-продажи), а так же недавний срок сделки. Прошло чуть более года, после сделки, конечно срок признания сделок недействительными равен 1 году, может быть всякое и объявить дальний родственник, если скажем один предыдущих собственником умер и будет оспаривать данный раздел. Особенно необходимо обратить внимание, что объект поставлен на кадастровый учёт не давно, думаю кто-то давно владел данный участком, а затем умер, после чего новые собственники поставили участок на кадастровый учёт и разделили его

Поэтому я рекомендую один из наиболее эффективных методов обезопасить, это застраховать сделку купли-продажи (титульное страхование) от прав третьих лиц и утраты имущества в случае судебных споров. Страховые компании берут как правило от 1 до 4 % о сделки сумма не маленькая, зато служба безопасности сама проверит всю историю объекта и вы будете спокойны, что в случае непредвиденных проблем вы вернете своих деньги.

Удачи Вам!

В свидетельстве о собственности на дом указан документ-основание права собственности: соглашение собственников о разделе земельного участка. Такое возможно?

Юрий

Возможно. Это соглашение будет приложено к свидетельству, когда понесёте документы в Росреестр.  Вероятно, сам жилой дом было ещё на стадии строительства и в соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ  само право на этот дом возникло у Вашего продавца только его государственной регистрации. А это произошло, судя по дате свидетельства, в марте 2014 года, тогда как на земельный участок право Вашего продавца возникло в 2013 году, когда и было подписано соглашение…

тексте соглашения в слове соглашение пропущена одна буква. Это нормально? Риск признания свидетельства недействительным отсутствует ?

Юрий

Это нормально, никаких рисков. Само свидетельство не может быть признано недействительным, оно лишь является подтверждением права. Техническую или грамматическую ошибку можно исправить в Росреестре, но Вам этого делать не нужно, потому что после сдачи документов по сделке это свидетельство будет погашено и Вам выдадут новое. И документы-основания там уже будут другие… Точнее — другой, договор купли-продажи (между Вами и продавцом)

2. Адрес местонахождения указан не полный. Нет номера дома. Как понимать этот момент? Собственник не получил адрес ?

Юрий

Этот момент следует с продавцом обязательно уточнить. Обычно нумерацией дома наделяют органы местного самоуправления. Пусть предоставит Вам справку из местной администрации о том, что либо номер дому ещё не присвоен, либо пусть присваивают.

Эту справку приложите к документам — и тогда уже в Вашем свидетельстве будет стоять номер дома.

В целом всё нормально.

Удачной сделки!

Здравствуйте, Юрий!

1. В свидетельстве о собственности на дом указан документ-основание права собственности: соглашение собственников о разделе земельного участка. Такое возможно?

Юрий

Соглашение — это договор, то есть сделка. согласно ст. 8 ГК РФ:

Статья 8. Основания возникновения гражданских прав и обязанностей
1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этимгражданские права и обязанности возникают: 

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

Кроме этого:

Статья 218. ГК РФ. Основания приобретения права собственности
...

2.Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Таким образом, такое основание вполне возможно. Например, было несколько земельных участков в общей собственности, разделили так: «два участка мне, три — тебе».

Вы всегда можете потребовать это соглашение и ознакомиться с ним.

Согласно Земельного кодекса РФ:

Статья 11.4. Раздел земельного участка
1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими

2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. 

3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

Вероятно такое соглашение было, об этом свидетельствует и кадастровый паспорт, где видно, что образовано несколько земельных участков взамен одного (п. 18.1 Кадастрового паспорта), поэтому:

Ответ. Да такое возможно.

В тексте соглашения в слове соглашение пропущена одна буква. Это нормально? Риск признания свидетельства недействительным отсутствует ?

Юрий

По такому поводу свидетельство признано недействительным быть не может — это описка. Она не влияет на содержание документа.

2. Адрес местонахождения указан не полный. Нет номера дома. Как понимать этот момент? Собственник не получил адрес? Насколько это приемлимо с юридической точки зрения при реализации сделок купли продажи ?

Юрий

Для сделки важно, чтобы можно было идентифицировать объект, поэтому достаточно кадастрового (условного) номера. 

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суды так же трактую этот пункт, можно посмотреть тут: https://rospravosudie.com/court-as-altajskogo-kraya-s/judge-zvereva-v-a-s/act-304712396/

Другое дело, что в свидетельстве нет номера дома, это довольно странно, но вполне возможно. Если есть сомнения, Вы можете обратиться в Росреестр и получить выписку по данному объекту, что вообще-то необходимо делать при намерении купить недвижимость. В данной выписке указываются обременения (аресты, ипотека и т.д.)

Следует понимать, что 100% гарантию «чистоты сделки» не даст ни кто. Если есть сомнения — лучше отказаться. Не советую покупать не у собственника, а у лица, продающего по доверенности (трудно проверить выдачу доверенности, к тому же она может быть прекращена по различным основаниям).

И не забудьте про получении Выписки из ЕГРП и справки о проживающих.

С уважением, и удачной сделки, С.Сергеев

Здравствуйте Юрий!

В следующий раз всякий раз при проведении сделок по купле-продаже рекомендую использовать официальный интернет ресурс Росреестра.

Информация по дому. Как видите все описание в порядке, ограничений на дом не существует.

Информация по земельному участку. С земельным участком не все так просто. Как можете заметить во вкладке ограничения имеется следующая надпись "№ 50-50-23/015/2014-221 от 09.04.2014 (Запрещение сделок с имуществом)". «Запрещение» — это может быть все, что угодно. Не исключено, что приставы наложили арест на земельный участок в рамках исполнительного производства.

Земельный участок на публичной кадастровой карте.

Таким образом не стоит волноваться на счет отсутствия адреса у объектов недвижимости. Особенную осторожность надо проявить «запрещение сделок с имуществом». С указанным статусом Росреестр не сможет зарегистрировать куплю-продажу земли. Перед сделкой надо этот статус аннулировать, что может сделать только тот субъект, который наложил запрет.

Удачи

1. В свидетельстве о собственности на дом указан документ-основание права собственности: соглашение собственников о разделе земельного участка. Такое возможно? В тексте соглашения в слове соглашение пропущена одна буква. Это нормально? Риск признания свидетельства недействительным отсутствует ? 

2. Адрес местонахождения указан не полный. Нет номера дома. Как понимать этот момент? Собственник не получил адрес? Насколько это приемлимо с юридической точки зрения при реализации сделок купли продажи ?

Юрий

Добрый день. 
1. Свидетельство можно выбрасывать как только оно получено.Через минуту после получения свидетельства. Оно лишь подтверждает, что такого то числа в ЕГРП была внесена запись об определенном объекте недвижимости. Никакого правоустанавливающего значения оно не имеет. По этому не важно, что написано в свидетельстве. Главное, что написано в ЕГРП. 
Поэтому единственным подтверждением наличия права будет являться свежая выписка из ЕГРП. 
Заказать ее нужно обязательно.
Технические ошибку к риску утраты права не приводят. 
2. Неточность указания адреса значения не имеет. Адрес — это не основной идентификационный признак объекта недвижимости. Основные — кадастровый номер, площадь. Адрес можно поменять уже после приобретения.
3. Воронцов Константин прав, информация с с сайта Росреестра, приведенная им верна. На участок земли действительно наложено ограничение на отчуждение. При это на дом каких либо ограничений нет.
Закажите выписку с ЕГРП. Из нее будет видно основание наложение ареста.
Выясните этот вопрос у продавца.
А лучше — откажитесь от покупки.
С уважением,

Здравствуйте, Юрий! Представленные Вами документы в целом корректны по своему содержанию. Соглашение собственников о разделе земельного участка может быть основанием выдачи свидетельства о праве собственности. 

Пропуск одной буквы в данном случае не будет иметь фатальных последствий и на действительность документа не окажет влияния.

Что касается детализации объектов недвижимости (земельный участок и дом), подлежащих передаче по Договору продажи, то в данном случае она (детализация) должна иметь место в тексте Договора, который должен содержать отсылку на представленные планы объектов недвижимости в качестве приложений к Договору.

В Договоре продажи, безусловно, должны быть указаны все индивидуализирующие объекты недвижимости, передаваемые по Договору продажи, признаки, в том числе, и точный адрес местонахождения. Отсутствие номера дома на плане не столь существенно. Главное — детализация в тексте Договора продажи.