Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

240 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
240 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Межевание земельного участка под многоквартирным домом

Здравствуйте!

Мы являемся собственниками помещений в многоквартирном доме. На публичной кадастровой карте указано, что сведения о границах земельного участка, на котором расположен наш дом отсутствуют, местоположение указано ориентировочно. При этом участок считается ранее учтенным, площадь соответствует указанной в техническом паспорте на наш многоквартирный дом, составленный при приемке дома в эксплуатацию в 1968 году, а также площади указанной в инвентаризационном плане составленном БТИ в 1971 году.

В кадастровой выписке на земельный участок указана та же площадь, но при этом границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства и требуют уточнения. Участок поставлен на кадастровый учет в 2002 году. Начав процедуру уточнения границ нашего земельного участка мы обнаружили, что администрация города в 2012 году отмежевала и предоставила в аренду под строительство торгового помещения земельный участок, который фактически располагается на части нашего земельного участка.

На все наши возражения администрация отвечает, что все законно так как наш земельный участок не имеет точно установленных границ и потому его как бы нет вообще. Но ведь наш дом не висит в воздухе! В межевом плане составленном при образовании нового земельного участка фактически расположенного на нашей земле отсутствует лист согласования границ.

Администрация объясняет это тем, что в виду того что у нашего земельного участка нет точных границ, то и согласовывать вновь образованный участок не с кем, так как новый участок граничит только с землями принадлежащими администрации города.

Право общедолевой собственности на наш земельный участок не зарегистрировано, но ведь оно (право) возникло еще в 2004 году в соответствии с законом о введении в действие Жилищного кодекса.

То есть мы имеем исключительное право на весь земельный участок с площадью указанной во всех вышеуказанных документах и администрация не вправе была распоряжаться частью этого земельного участка. Кроме того, мы уже долгое время оплачиваем содержание нашего земельного участка – каждый собственник помещений нашего дома вносит плату пропорциональную площади помещения которым владеет (сначала в МПО ЖКХ, а после реформирования организаций ЖКХ – в Управляющую компанию).

Каким образом в сложившейся ситуации мы можем в суде доказать наше право на наш земельный участок и неправомерность действий администрации по образованию и предоставлению земельного участка. Фактически расположенного на нашей земле в аренду под строительство торгового павильона?

Должно ли быть при образовании нового земельного участка проведено согласование границ вновь образованного участка с собственниками помещений нашего дома имеющими право на весь наш земельный участок включая и расположенный на нем вновь образованный?

09 Октября 2014, 14:00, вопрос №580443 Георгий, г. Верхошижемье
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (9)

  • Юрист - Ахмадиев Вагиз

    Здравствуйте!

    В межевом плане составленном при образовании нового земельного участка фактически расположенного на нашей земле отсутствует лист согласования границ. Администрация объясняет это тем, что в виду того что у нашего земельного участка нет точных границ, то и согласовывать вновь образованный участок не с кем, так как новый участок граничит только с землями принадлежащими администрации города.

    Георгий

    Лист согласовния границ должен быть в любом случае. Если земли муниципальные земли — так и указываются, от имени администрации подписывает представитель по доверенности.

    Право общедолевой собственности на наш земельный участок не зарегистрировано

    Георгий

    Данное право не требует отдельной регистрации.

     В суд подается исковое заявление с указанием нарушений при межевании и других нарушений, которые указывали выше, торговую организацию можно привлечь в качестве третьего лица.

    09 Октября 2014, 14:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Соболев Олег Александрович
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте.

    Посмотреть бы это на схеме как все расположено. Какие границы.

    Также хотелось бы посмотреть переписку с администрацией.

    Вы вправе обратиться в суд с коллективным иском, но необходимо составить перечень нарушений. Торговая организация в суде будет выступать как третье лицо.

    09 Октября 2014, 14:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Балакин Кирилл
    получен
    гонорар
    57%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Уважаемый Георгий!

    Ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014) устанавливает, что:

    2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации ив отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

    3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

    4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

    5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

    Таким образом, право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме в Вашем случае возникло бы лишь тогда, когда:

    • земельный участок был сформирован;
    • в отношение него проведён государственный кадастровый учёт.

    Земельный кодекс устанавливает (и устанавливал), что земельный участок считается сформированным, когда установлены его границы в соответствии с федеральным законом.

    Вы указываете: «В кадастровой выписке на земельный участок указана та же площадь, но при этом границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства и требуют уточнения. Участок поставлен на кадастровый учет в 2002 году»; при этом Вы не указываете, осуществлялось ли межевание земельного участка под домом.

    Вы пишете: «Начав процедуру уточнения границ нашего земельного участка» — не могли бы Вы уточнить, когда эту процедуру осуществляли, и было ли это межевание, или участие в согласовании границ.

    Вы указываете про то, что часть участка была передана: «Администрация объясняет это тем, что в виду того что у нашего земельного участка нет точных границ, то и согласовывать вновь образованный участок не с кем, так как новый участок граничит только с землями принадлежащими администрации города» — подобная позиция представляется правомерной, поскольку собственником земельных участков в таком случае является муниципальное образование.


    Поскольку участок учтён в кадастре (который представляет собой реестр информации об объектах недвижимости), но границы участка не были установлены на момент вступления в силу ЖК РФ, то отсутствовал земельный участок как таковой в качестве объекта права собственности.

    Непонятно, сформирован ли участок и сейчас.

    Таким образом, отвечая на Ваши вопросы, следует указать, что :

    1. «Каким образом в сложившейся ситуации мы можем в суде доказать наше право на наш земельный участок и неправомерность действий администрации по образованию и предоставлению земельного участка. фактически расположенного на нашей земле в аренду под строительство торгового павильона ?» — если Вы сформировали участок до 2012 года, то можно обратиться в суд. Однако представляется, что участок не сформирован. В таком случае обращение в суд представляется нецелесообразным. Необходимо сформировать участок.

    2.«Должно ли быть при образовании нового земельного участка проведено согласование границ вновь образованного участка с собственниками помещений нашего дома имеющими право на весь наш земельный участок включая и расположенный на нем вновь образованный?» — только в том случае, если новый участок образовался бы на границах Вашего участка; а судя по всему, участка под домом нет.

    Полагаю, что моё мнение не окончательное, надеюсь, коллеги дополнят.

    09 Октября 2014, 14:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Пожалуйста уточните : Какая именно статья Земельного Кодекса РФ ( или какого либо другого нормативного акта ) содержит положения позволяющие однозначно утверждать , что поставленный ( или не поставленный ) на кадастровый учет земельный участок под многоквартирным домом построенном в 1968 г. ( то есть за долго до введения в действие действующего на сегодняшний день Земельного Кодекса РФ ) является «сформированным» или «не сформированным»? При этом прошу не путать земельные участки которые УЖЕ БЫЛИ ПРЕДОСТАВЛЕНЫ ( задолго до введения в действие ЗК РФ) для строительства многоквартирных домов ( ведь дом не висит в воздухе) и земельные участки , которые только предполагается предоставить для строительства и порядок предоставления которых определен ст. 30 ЗК РФ.

    Кроме того , если земельный участок НЕ СФОРМИРОВАН ,то значит его вообще НЕ СУЩЕСТВУЕТ . Тогда каким образом можно было поставить на кадастровый учет НЕ СУЩЕСТВУЮЩИЙ земельный участок ? И еще , как Вы прокомментируете ( применительно к нашему случаю) ч.1 ст.45 Федерального закона « О государственном кадастре недвижимости» ( № 221-ФЗ ), в соответствии с которой «кадастровый учет объектов недвижимости , осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу «Закона о кадастре» признается юридически действительным , и такие объекты считаются объектами недвижимости , учтенными в соответствии с «Законом о кадастре».

    Спасибо.

    09 Октября 2014, 19:01

    Уточнение клиента

    Пожалуйста уточните : Какая именно статья Земельного Кодекса РФ ( или какого либо другого нормативного акта ) содержит положения позволяющие однозначно утверждать , что поставленный ( или не поставленный ) на кадастровый учет земельный участок под многоквартирным домом построенном в 1968 г. ( то есть за долго до введения в действие действующего на сегодняшний день Земельного Кодекса РФ ) является «сформированным» или «не сформированным»? При этом прошу не путать земельные участки которые УЖЕ БЫЛИ ПРЕДОСТАВЛЕНЫ ( задолго до введения в действие ЗК РФ) для строительства многоквартирных домов ( ведь дом не висит в воздухе) и земельные участки , которые только предполагается предоставить для строительства и порядок предоставления которых определен ст. 30 ЗК РФ.

    10 Октября 2014, 22:58
  • Юрист - Проворова Анна

    Георгий, добрый день.

    Чтобы подавать в суд, Вам нужно провести межевание и установить границы своего участка, чтоб доказать, что именно на Вашей территории планируется размещение торгового павильона. Когда у Вас будет кадастровый паспорт Вашего участка, для администрации будет очевидным их нарушение.

    09 Октября 2014, 14:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Межевание всего нашего участка провести сегодня не возможно , так как ранее незаконно отмежеванный администрацией земельный участок ( фактически являющийся частью нашего участка ) уже стоит на кадастровом учете .

    09 Октября 2014, 19:08
  • Адвокат - Карху Борис
    получен
    гонорар
    14%
    Карху Борис, Адвокат
    Общаться в чате

    Вам надо получить выписку из кадастрового паспорта и потом смотреть, как действительно сделано межевание. Если межевание нарушено — обращайтесь в суд с требованием исправить нарушение.

    09 Октября 2014, 15:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Карху Борис
    получен
    гонорар
    14%
    Карху Борис, Адвокат
    Общаться в чате

    Хотел бы дополнить свой ответ. Вам (собственникам) надо учесть, какой земельный налог Вы платите за участок. Дело в том, что  скорее всего Вы платите за весь участок (а может и переплачиваете), даже за ту часть, которая забрана администрацией. Подробности налога и исчисления вот здесь, на сайте налоговой службы России:

    www.nalog.ru/rn77/yul/organization_pays_taxes/land_tax/

    и вот здесь текст Налогового кодекса:

    nalog.garant.ru/fns/nk/48/#block_389

    если выяснится, что уплата налога идет со всего участка + следует посмотреть кадастровую выписку (а я ее надо получить), то Вам тогда, повторюсь, надо идти в суд. Также Вы можете написать жалобу в прокуратуру о неправомерных действиях администрации по фактически захвату части земельного участка, особенно в условиях уплаты Вами (собственниками) земельного налога со всего участка. 

    09 Октября 2014, 18:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Проворова Анна

    Межевание всего нашего участка провести сегодня не возможно, так как ранее незаконно отмежеванный администрацией земельный участок ( фактически являющийся частью нашего участка ) уже стоит на кадастровом учете .

    Георгий

    Межевание не только возможно, но и необходимо. Как Вы в суде будете доказывать, что именно Ваши права нарушены, именно от Вашего участка оторвали кусок. Кадастровый инженер проведет межевание и выявит наложение границ. Выдаст Вам заключение, вот с ним и нужно обращаться в суд, и требовать установление границ земельного участка, отмены решения администрации и признания права собственности за жителями на этот участок.

    09 Октября 2014, 20:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Но каким образом провести межевание ? Ведь мы сейчас ,когда незаконный участок уже передан третьему лицу , не сможем получить согласование границ нашего участка такими какими эти границы были до незаконных действий администрации . Да и кадастровая палата не пропустит такое межевание в виду наложения границ . Или межевание , а точнее кадастровые работы по определению точных границ нашего участка (таких границ на которых мы настаиваем) нужно провести без всяких согласований границ и направления в кадастровую палату , а потом предоставить в суд . Но будет ли результат таких кадастровых работ ( межевой план или какой то другой документ) иметь какую либо доказательную силу в суде?

    13 Октября 2014, 14:12
  • Юрист - Балакин Кирилл
    получен
    гонорар
    57%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Уважаемый Георгий!

    На Ваше уточнение отвечу следующее (позвольте уточнение процитировать целиком, разбил на пункты для удобства):

    «Пожалуйста уточните : 

    1.Какая именно статья Земельного Кодекса РФ ( или какого либо другого нормативного акта ) содержит положения позволяющие однозначно утверждать, что поставленный ( или не поставленный ) на кадастровый учет земельный участок под многоквартирным домом построенном в 1968 г. ( то есть за долго до введения в действие действующего на сегодняшний день Земельного Кодекса РФ ) является «сформированным» или «не сформированным»? 

    2.При этом прошу не путать земельные участки которые УЖЕ БЫЛИ ПРЕДОСТАВЛЕНЫ ( задолго до введения в действие ЗК РФ) для строительства многоквартирных домов ( ведь дом не висит в воздухе) и земельные участки, которые только предполагается предоставить для строительства и порядок предоставления которых определен ст. 30 ЗК РФ.

    3.Кроме того, если земельный участок НЕ СФОРМИРОВАН, то значит его вообще НЕ СУЩЕСТВУЕТ. Тогда каким образом можно было поставить на кадастровый учет НЕ СУЩЕСТВУЮЩИЙ земельный участок ? 

    4.И еще, как Вы прокомментируете ( применительно к нашему случаю) ч.1 ст.45 Федерального закона « О государственном кадастре недвижимости» ( № 221-ФЗ ), в соответствии с которой «кадастровый учет объектов недвижимости, осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу «Закона о кадастре» признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с «Законом о кадастре»»

    1. Никакая. Современный Земельный кодекс чётко устанавливает, что земельный участок является сформированным (т.е. объектом недвижимости) тогда, когда его границы установлены в определенном федеральном законом порядке.

    Между тем, Ваш дом построен в 1968 году. До конца 1968 года Земельный кодекс РСФСР 1922 года достаточного ответа на Ваш вопрос не дал бы.

    Но на тот момент в силу вступили Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик от 13 декабря 1968 года (далее -Основы). В соответствии со ст. 3 Основ:

    «В соответствии с Конституцией СССР земля в Союзе Советских Социалистических Республик является государственной собственностью, то есть всенародным достоянием.

    Земля в СССР состоит в исключительной собственности государства и предоставляется только в пользование. Действия, в прямой или скрытой форме нарушающие право государственной собственности на землю, запрещаются»

    В соответствии со ст. 10 Основ:

    "Предоставление земельных участков в пользование осуществляется в порядке отвода...

    Для строительства промышленных предприятий, жилых объектов, железных и автомобильных дорог, линий электропередачи, магистральных трубопроводов, а также для иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли несельскохозяйственного назначения или непригодные для сельского хозяйства либо сельскохозяйственные угодья худшего качества...

    Приступать к пользованию предоставленным земельным участком до установления соответствующими землеустроительными органами границ этого участка в натуре (на местности) и выдачи документа, удостоверяющего право пользования землей, запрещается.

    Право землепользования колхозов, совхозов и других землепользователей удостоверяется государственными актами на право пользования землей. Формы актов устанавливаются Советом Министров СССР"

    Таким образом, по общему правилу земельный участок под домом не являлся земельным участком как объектом недвижимости. Он был отведён под нужды землепользователей (в Вашем случае- проживающих в доме).

    В соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 31.12.1954 №2529 «О едином государственном учёте земельного фонда СССР»  с 1955 годабыл введён обязательный государственный учет
    наличия
    и распределения земли по угодьям и землепользователям, а
    также государственную регистрацию всех землепользований по единой
    общесоюзной системе.

    Указанный порядок был изменён Постановлением Совмина РСФСР от 10.08.1977 n 417 «О порядке ведения государственного земельного кадастра» в соответствии с положениями Земельного кодекса 1970 года.

    Ст.118 ЗК 70-го года установлено, что:

    "Для обеспечения рационального использования земельных ресурсов ведется государственный земельный кадастр, содержащий совокупность достоверных и необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель".

    Таким образом, до начала 90-х в кадастре указывались данные о фактически отведённом земельном участке и регистрировались правопользования указанным земельным участком.

    Во время реформ 90-х было установлено, в частности, следующее.

    Письмо Роскомзема от 18.08.1994 N 5-10/1246 «О Методических указаниях по введению единой системы регистрации земельных участков и присвоению кадастровых номеров для ведения государственного земельного кадастра» указывает, что:

    1. Исходными материалами для составления реестров являются госземкниги районов, похозяйственные книги, списки крестьянских хозяйств, спи-ски садоводческих, дачно-строительных и иных товариществ и кооперативов, материалы инвентаризаций, обследований, материалы по передаче земель в ведение сельсоветов, данные БТИ и других служб города (поселка). На их основе создавалась дежурная карта (учитывающая земельные участки по факту).

    2.  Кадастровый номер земельному участку присваивался при его регистрации в районном(городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

    3. Для любых операций с земельными участками начиная от их первичной регистрации необходимо их называть «по именам» идентифицировать. Имя участка, индивидуальное в пределах России — его кадастровый номер. Под этим номером заводится на земельный участок земельно-кадастровая книга, он указывается в свидетельстве на право собственности на землю, на чертеже (плане) границ земельного участка, под этим номером заводится дело на земельный участок, в которое помещаются все документы, относящиеся к земельному участку.

    До введения в действие Земельного кодекса и Гражданского кодекса основной идентификационной чертой земельного участкаявлялся кадастровый номер в случае его регистрации, а также при регистрации права на земельный участок по заявлению правообладателя. При этом регистрация прав на объекты недвижимости на земельном участке не влекло за собой регистрацию прав на земельный участок.

    С момента введения в силу — установленные в соответствии с законом границы земельного участка.

    При этом и тогда, и сейчас кадастровый учёт вёлся в том числе для учёта фактических данных о земельном участке по факту.

    2. Земельный участок не был предоставлен; он был отведён под застройку (см. выше норму Основ).

    3. Земельный участок существует по факту; однако отсутствие границ не позволяет говорить о его сформированности для целей признания его в качестве юридически значимого объекта недвижимости. Проведение межевания и установление границ решает указанную проблему. На кадастровый учёт ставятся почти любые объекты, имеющие признаки недвижимости, например, объекты незавершенного строительства (которые, тем не менее, только недавно стали признаваться в качестве юридических объектов недвижимости).

    4. Ч.1 ст. 45 Закона о кадастре устанавливает, что объекты, учтённый ранее в рамках кадастрового учёта, считаются учтёнными объектами недвижимости.

    В соответствии с Законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также — объекты недвижимости). 

    Само по себе осуществление кадастрового учёта указанных объектов не означает, что они бесспорно являются объектами недвижимости в гражданско-правовом смысле. 

    Впрочем, я допускаю, что опытные коллеги уточнят или опровергнут указанные мной суждения. В любом случае более важным представляется: 

    1. Узнать, был ли участок под домом сформирован до 2012 года;

    2. Осуществить межевание. 

    13 Октября 2014, 11:03
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Проворова Анна

    Да и кадастровая палата не пропустит такое межевание в виду наложения границ

    Георгий

    нужно провести без всяких согласований границ и направления в кадастровую палату, а потом предоставить в суд .

    Георгий

    Вот именно это я и пытаюсь Вам объяснить! Чтоб было что в суд представить, нужно чтоб кадастровый инженер измерил все, а кадастровая палата выявила наложение границ и тогда смело в суд, и пусть администрация в суде объяснит, как они умудрились у ранее учтенного участка кусок отрезать.

    13 Октября 2014, 15:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats