Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

480 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
480 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Аренда нежилого здания, если оно приобретено до брака и сдается от имени одного из супругов

Имеется в собственности супругов нежилое здание, приобретенное до брака в долях 1/2 и 1/2. Как правильно оформить сдачу в аренду под торговые площади всего здания от имени супруги, зарегистрированной как ИП?

Достаточно ли будет подписания соглашения между супругами по которому все доходы (расходы)и уплату налогов осуществляет супруга как ИП? И не будет ли это для нее 1/2 доля супруга безвозмездно полученным имуществом?

26 Сентября 2014, 17:55, вопрос №569041 Екатерина, г. Самара
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (11)

  • Юрист - Фролова Ирина
    Юрист, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Екатерина!

    Один супруг вправе дать другому супругу доверенность на сдачу его доли в аренду. 

    Согласно ч.1 ст.185.1 ГК РФ Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

    В данном случае соглашение не подойдет, поскольку имущество не совместно нажитое в браке.

    Или заключайте договор аренды трехсторонний: вы, супруг, арендатор.

    Желаю удачи!

    26 Сентября 2014, 18:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Цветков Ярослав
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Ижевск
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Это имущество (1/2 доли каждого супруга) является личной собственностью каждого из супругов, поскольку приобретено до заключения брака.

    Соответственно для сдачи в аренду необходимо получить согласие второго собственника.

    Соглашения между собственниками (но не супругами) по которому все доходы (расходы), уплату налогов осуществляет арендодатель (один собственник) как ИП оформить можно, это будет являться как приложение к договору.

    А можно это прямо прописать в договоре, заключив трехсторонний договор

    С уважением,

    Ярослав Цветков.

    26 Сентября 2014, 18:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо вам за ответ. Если можно в двух предложениях, что конкретно указать в договоре, что один собственник отказывается от получения дохода в пользу другого? Какое-то основание может надо прописать?

    26 Сентября 2014, 19:13
  • Юрист - Хабаров Сергей

    Можно заключить договор доверительного управления и на основании п. 3 ст. 1012 ГК РФ ИП  может сдавать в аренду 1/2 доли супруга от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве  управляющего.  

    Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ.

    Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом
    1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
    Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
    2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
    Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.
    3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».
    При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

    Статья 1013. Объект доверительного управления
    1. Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.
    2. Не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления деньги, за исключением случаев, предусмотренных законом.

    Статья 1014. Учредитель управления
    Учредителем доверительного управления является собственник имущества, а в случаях, предусмотренных статьей 1026 настоящего Кодекса, другое лицо.

    Статья 1015. Доверительный управляющий
    1. Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.
    3. Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом.

    Статья 1016. Существенные условия договора доверительного управления имуществом
    1. В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:
    состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
    наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
    размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
    срок действия договора.

    Статья 1017. Форма договора доверительного управления имуществом
    1. Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме.
    2. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.
    3. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

    26 Сентября 2014, 18:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Губанова Марина

    Добрый день!

    Вам необходима нотариальная доверенность на сдачу доли супруга в аренду.

    Имущество не будет считаться безвозмездно полученным для супруги, поскольку в случае действия супруги по доверенности сделки с  долей  не происходит.И эта часть доли супруга по прежнему останется его долей.

    26 Сентября 2014, 18:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Красильников Александр

    Здравствуйте, Екатерина! В данном случае Вы и Ваш супруг можете заключить Брачный Договор или дополнительное соглашение к нему (если Договор уже заключён) с определением порядка распределения доходов от сдачи в аренду конкретного объекта недвижимости, специально обозначенного в Договоре (дополнительном соглашении к Договору).

    В частности, при наличии соглашения, Вы и Ваш супруг можете отдельным пунктом обозначить условие о том, что все доходы от предпринимательской деятельности, связанной со сдачей в аренду объекта недвижимости, являются собственностью супруги (Вашей собственностью).

    Также в Брачный Договор (дополнительное соглашение к нему) необходимо отдельным условием включить Ваше право осуществлять сдачу в аренду нежилого помещения, находящегося в общей долевой собственности (согласие супруга на сдачу объекта в аренду в данном случае предполагается).

    Далее Вам будет необходимо заключить Договор аренды в отношении объекта недвижимости. 

    В этом случае никакого нарушения Закона не будет.

    26 Сентября 2014, 18:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Соболев Олег Александрович

    Здравствуйте.

    Возможности две либо брачный договор, либо договор доверительного управления.

    В ином случае возникнет доход у второго супруга, ему придется либо покупать патент, либо платить 13% налогов.

    26 Сентября 2014, 18:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо за ответ. В случае заключения договора доверительного управления у второго супруга также возникнет доход от сдачи его доли, переданной в управлении. Нам бы хотелось найти такой вариант при котором доход возникал у одного из супругов, что бы избежать лишнего оформления ИП на другого супруга.

    26 Сентября 2014, 18:53
  • Юрист - Сергеев Сергей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Екатерина!

    Вариантов достаточно много. Например один договор аренды, где арендатор заключает договор с Вами обоими, как с Арендодателями. Либо два договора по аренде 1/2 доли с каждым отдельно. Вы по своему договору, либо за аренду 1/2 доли по совместному договору, обязаны будете исчислить и уплатить НДФЛ 13%.

    С уважением, С.Сергеев

    26 Сентября 2014, 18:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Соболев Олег Александрович

    Спасибо за ответ. В случае заключения договора доверительного управления
    у второго супруга также возникнет доход от сдачи его доли, переданной в
    управлении. Нам бы хотелось найти такой вариант при котором доход
    возникал у одного из супругов, что бы избежать лишнего оформления ИП на
    другого супруга.

    Тогда составьте брачный договор. В нем пропишите, что весь доход будет уходить тому супругу у которого оформлено ИП, без перехода права собственности на долю.
    При этом доходы после уплаты налогов будут считаться совместнонажитым имуществом.
    26 Сентября 2014, 18:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергеев Сергей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    Нам бы хотелось найти такой вариант при котором доход возникал у одного из супругов, что бы избежать лишнего оформления ИП на другого супруга.

    Екатерина

    Супруг может сдавать свою долю в аренду как физическое лицо (не ИП) и платить налоги, но тут есть риск привлечения его к административной ответственности, если налоговая усмотрит в его действиях признаки предпринимательской деятельности. Подробнее можно почитать тут: http://www.garant.ru/consult/business/529093/

    Все в конечном итоге сводится к этому: «как решит суд».

    Есть еще вариант: Супруг передает супруге имущество (свои 1/2 доли) в безвозмездное пользование, прописав право ссудополучатель (супруги) на сдачу помещения в аренду, а она его уже сдает в аренду, вместе со своей долей. В этом случае он доход не получает, доход возникает у супруги-ИП.

    Статья 689. ГК РФ. Договор безвозмездного пользования

    1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

    2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.

    26 Сентября 2014, 19:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    В случае договора безвозмездного пользования у супруги возникает внереализационный доход, таким образом увеличивается налогооблагаемая база (доход от арендаторов + внереализационный от безвозмездно полученной доли имущества).

    26 Сентября 2014, 19:21
  • Юрист - Сергеев Сергей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    В этом то и дилемма: чтобы не быть под угрозой признания деятельности супруга по сдаче доли в аренду предпринимательской — нужна безвозмездная передача, но при безвозмездной передачи возникает внереализационный доход. Все остальные варианты, где супруг так или иначе получает доход, лишь скрывают («прячут») получение супругом регулярного дохода, а следовательно и его предпринимательской деятельности.

    Поэтому, предпочтительнее все же сдавать в аренду, с учетом угрозы признания деятельности предпринимательской.

    Возможен вариант передачи в доверительное управление, но это также связано с получением дохода. Либо можно подарить жене эту долю, а на случай развода заключить соглашение о разделе имущества или брачный договор. В этом случае супруга будет собственником и сдача в аренду проблем не вызовет, а в случае расторжения брака, права супруга будут защищены.

    С уважением, С.Сергеев

    26 Сентября 2014, 19:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Цветков Ярослав
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Ижевск
    Общаться в чате

    Спасибо вам за ответ. Если можно в двух предложениях, что конкретно указать в договоре, что один собственник отказывается от получения дохода в пользу другого? Какое-то основание может надо прописать?

    Екатерина

    Если в договоре аренды закрепить условие, что доход от предоставления помещения в аренду в полном объеме получает ИП жена (главное отразить, что муж все понял и со всем согласен), то налог платит лишь ИП жена от полной арендной платы, то есть 6% от аренды всего помещения, а муж тут не получает никакого дохода, значит и налог 0.

    В замечательном Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2010 N Ф07-496/2010 по делу N А05-8023/2009 (один из собственников подал иск о взыскании половины дохода от арендной платы) есть такая фраза: «Из названного договора аренды не следует, что истец и ответчик пришли к соглашению о том, что весь доход поступает в пользу ответчика и не подлежит в последующем распределению между собственниками.»

    То есть если такое соглашение достигнуто, то прибыль получает ИП жена 100% платит налог 6%, муж — прибыль не получает, налог соответственно не платит.

    26 Сентября 2014, 19:43
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats