Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

416 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
416 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Застройщик заложил мою квартиру в банк. Что делать?

Я приобрела квартиру 2 года назад по переуступке в жилом комплексе "Славянка" в Московской области. Дом должны были достроить за полгода, а строительство было заморожено из-за финансовых проблем застройщика. Дом и сейчас не достроен. Но, боясь банкротства застройщика, я решила приватизировать недостроенную квартиру и подала в суд на признание меня собственницей недостроенной квартиры. И на первом же заседании выяснилось, что моя квартира заложена застройщиком в банк. Что мне делать?

  • Документы НБМ2.jpg
  • Документы НБМ3.jpg
  • Документы НБМ4.jpg
  • Документы НБМ5.jpg
  • Документы НБМ6.jpg
13 Сентября 2014, 22:13, вопрос №557511 Светлана, г. Москва

Уточнение клиента

Может быть, стоит уточнить, что судья посылала запрос в банк ВТБ, который кредитует строительство этого жилого комплекса и было получено письмо из банка, что моя квартира находится в залоге у банка.

13 Сентября 2014, 22:19

Светлана оставил отзыв о сайте — показать

800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (11)

  • Юрист - Смирнова Марина Владимировна

    Уважаемая Светлана! Федеральным
    законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 года (в ред. от 08.11.2007г.) «О
    государственной регистрации правы на недвижимое имущество и сделок с
    ним» предусмотрена возможность государственной регистрации объекта
    незавершенного строительства. В соответствии с
    ч.2 ст.25 указанного Закона право собственности на объект
    незавершенного строительства регистрируется на основании документов,
    указанных в настоящей статье. В части 1 ст.25 закона указано, что право
    собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется
    на основании документов, подтверждающих факт его создания:

    «Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества
    (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 196-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
    1.
    Право собственности на созданный объект недвижимого имущества
    регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный
    участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а
    также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с
    законодательством Российской Федерации требуется получение такого
    разрешения.

    Представление
    правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не
    требуется в случае, если на основании данного документа ранее было
    зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого
    является заявитель, если документы на государственную регистрацию
    представлены представителем) на указанный земельный участок в
    установленном настоящим Федеральным законом порядке.Разрешение
    на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством
    Российской Федерации требуется получение такого разрешения,
    запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в
    органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не
    представил такое разрешение по собственной инициативе.(п. 1 в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)

    2.
    Право собственности на объект незавершенного строительства
    регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный
    участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и
    разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством
    Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется
    получение такого разрешения. Представление
    правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не
    требуется в случае, если на основании данного документа ранее было
    зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого
    является заявитель, если документы на государственную регистрацию
    представлены представителем) на указанный земельный участок в
    установленном настоящим Федеральным законом порядке.Разрешение
    на строительство, если в соответствии с законодательством Российской
    Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение
    такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную
    регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что
    заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.(п. 2 в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)

    3.
    В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта
    недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности,
    право собственности заявителя на объект незавершенного строительства
    регистрируется на основании документов, подтверждающих право
    собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство.
    Разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе)
    запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в
    органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не
    представил указанный документ по собственной инициативе.(в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 206-ФЗ, от 01.07.2011 N 169-ФЗ, от 03.12.2011 N 383-ФЗ, от 23.07.2013 N 250-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)

    4.
    В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта
    недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право
    собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного
    строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих
    право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство
    с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.(в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 206-ФЗ, от 01.07.2011 N 169-ФЗ, от 03.12.2011 N 383-ФЗ, от 23.07.2013 N 250-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)

    5. Утратил силу с 1 сентября 2006 года. — Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ.(см. текст в предыдущей редакции)

    КонсультантПлюс: примечание.Действие
    положений статьи 25.1 (в редакции Федерального закона от 30.12.2012 N
    294-ФЗ) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных
    средств участников долевого строительства для строительства (создания)
    многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если
    государственная регистрация первого договора участия в долевом
    строительстве осуществляется после дня вступления в силу статей 1, 3 — 5 Федерального закона от 30.12.2012 N 294-ФЗ (Федеральный закон от 30.12.2012 N 294-ФЗ)»http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=166054

    При этом обратите внимание на примечание — нормы указанной статьи распространяются на отношения, если
    «государственная регистрация первого договора участия в долевом
    строительстве осуществляется после дня вступления в силу статей 1, 3 — 5
    Федерального закона от 30.12.2012 N 294-ФЗ (Федеральный закон от
    30.12.2012 N 294-ФЗ)»

    Если Вы узнали, что Ваша квартира заложена — то есть стала предметом залога для завершения строительства застройщиком, то, безусловно, это нарушение Ваших прав, так как по обязательствам застройщика Вы не несете ответственности. Я поняла, что решения по делу еще нет? уточните, пожалуйста.

    С уважением, Марина.

    13 Сентября 2014, 22:33
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Решение по делу пока нет. Суд будет 2 октября. Было предварительное заседание.

    Простите, Вы очень много говорите о земельном участке. Я не сосем понимаю, причем здесь земельный участок?

    13 Сентября 2014, 22:40
  • Юрист - Соболев Олег Александрович
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Добрый день.

    А можете выложить ДДУ. и договор цессии. Предварительно замазав Ваши данные и данные Вашего цедента.

    В принципе я вижу, что у Вас есть основания для признания договора залога недействительным в силу его ничтожности.

    13 Сентября 2014, 22:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Что такое договор ДДУ. У меня есть Предварительный договор с предыдущем покупателем и застройщиком и Договор о переуступке и переходе всех прав от предыдущего покупателя ко мне.

    13 Сентября 2014, 22:42
  • Юрист - Соболев Олег Александрович
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Также думаю, что на основе полученных Вами документов Вы вправе обратиться в правоохранительные органы с вопросом о возбуждении уголовного дела в отношении руководителя застройщика.

    13 Сентября 2014, 22:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    2 октября будет заседание суда и будет принято решение. Я правильно Вас поняла, что если суд примет решение не в мою пользу, т.е. не признает меня собственницей недостроенной квартиры, мне надо подавать в суд на застройщика? Но есть, наверное, шансы, что суд признает меня добросовестным покупателем и признает мое право на недостроенную квартиру?

    13 Сентября 2014, 22:46
  • Юрист - Соболев Олег Александрович
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Что такое договор ДДУ. У меня есть Предварительный договор с предыдущем покупателем и застройщиком и Договор о переуступке и переходе всех прав от предыдущего покупателя ко мне.

    Вот нужен Предварительный договор с предыдущем покупателем и застройщиком.

    Договор ДДУ это договор долевого участия в строительстве. Тот договор, которые будет заключен после предварительного.

    13 Сентября 2014, 22:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Я не знаю, как его прикрепить. Но в нем сказано, что ЗАО НБМ и гражданин такой-то заключили договор о том, что стороны обязуются после окончания строительства дома заключить договор купли-продажи квартиры, в котором общетво будет выступать продавцом, а гражданин - покупателем, но не позднее 31 декабря 2012 года. При чем есть пункт в Предварительном договоре, что Общество НБИ гарантирует, что до подписания этого договора оно не заключало в отношении этой квартиры никаких аналогичных договоро о продаже и квартира на момент заключения договора купли-продажи не будет никому продана и не будет обременена никами гражданско-правоввыми сделками.

    13 Сентября 2014, 22:55
  • Юрист - Соболев Олег Александрович
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    2 октября будет заседание суда и будет принято решение. Я правильно Вас поняла, что если суд примет решение не в мою пользу, т.е. не признает меня собственницей недостроенной квартиры, мне надо подавать в суд на застройщика? Но есть, наверное, шансы, что суд признает меня добросовестным покупателем и признает мое право на недостроенную квартиру?

    Шансы есть.

    Вообще если суд не признает Вас собственником, то Вы можете расторгнуть Ваш договор о переуступке.

    Наверняка, продавец этих прав в договоре указал, что права не обременены. Т.е. нарушил условия договора.

    Таким образом у Вас три пути

    — расторгнуть договор переуступки.

    — обратиться в суд о признании договора залога недействительным

    — обратится в правоохранительные органы о возбуждении уголовного дела в отношении руководства застройщика.

    13 Сентября 2014, 22:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Смирнова Марина Владимировна

    www.kr-ipoteka.net/zhilpravo/37.html — рекомендую посмотреть по ссылке информацию о договоре залога. Согласна с коллегой, что первоначальный договор (судя по Вашей информации) — это договор  (ДДУ) долевого участия в строительстве с предыдущим покупателем и застройщиком. Договор залога — это другой договор. Поэтому посмотрите содержание договора — «Договор о переуступке и переходе всех прав от предыдущего покупателя ко мне» -  на основании которого к Вам перешли права (и, главное, содержание этих прав) на квартиру.

    13 Сентября 2014, 22:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Соболев Олег Александрович
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Выложите договоры. Вот так «пальцем в небо» тыкать сложно.

    Нужно смотреть договоры.

    По сути, шансы у Вас высокие оформить право собственности на незавершенное строительство. Законодательство это позволяет. Но имейте ввиду, что банк будет против. Лучше Вам найти юриста и в суд 2 октября идти туда с ним. 

    13 Сентября 2014, 22:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Одну минуту, я прикреплю договор...

    13 Сентября 2014, 23:01
  • Юрист - Смирнова Марина Владимировна

    Светлана! посмотрите судебную практику по вопросу признания права собственности на квартиру в строящемся доме — krasnodar-oktybrsky.krd.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=49

    13 Сентября 2014, 22:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Соболев Олег Александрович
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Я не знаю, как его прикрепить. Но в нем сказано, что ЗАО НБМ и гражданин такой-то заключили договор о том, что стороны обязуются после окончания строительства дома заключить договор купли-продажи квартиры, в котором общетво будет выступать продавцом, а гражданин — покупателем, но не позднее 31 декабря 2012 года. При чем есть пункт в Предварительном договоре, что Общество НБИ гарантирует, что до подписания этого договора оно не заключало в отношении этой квартиры никаких аналогичных договоро о продаже и квартира на момент заключения договора купли-продажи не будет никому продана и не будет обременена никами гражданско-правоввыми сделками.

    По сути все верно. В соответствии с постановлением ВАС РФ от 11.07.2011 №54 

    8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

    Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

    Но застройщик не имел права закладывать дом, в том числе и Вашу будущую квартиру.

    По сути сейчас Вы после суда, если суд откажет зарегистрировать право собственности можете обращаться в суд с иском о признании договора залога недействительным., так как только собственник может распоряжаться имуществом в силу ст. 209 ГК РФ.

    13 Сентября 2014, 23:02
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Посылаю Вам документы.

    • Документы НБМ2.jpg
    • Документы НБМ3.jpg
    • Документы НБМ4.jpg
    • Документы НБМ5.jpg
    • Документы НБМ6.jpg
    13 Сентября 2014, 23:06
  • Юрист - Соболев Олег Александрович
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    • п.2.1 Договора у Вас говорит о том, что она не будет под обременение. Все верно. Можете обращаться в суд о признании договора залога недействительным.
    По поводу Вашего суда 02.10. У Вас есть все шансы оформить право собственности. Только банк надо будет привлечь в качестве третьего лица.

    13 Сентября 2014, 23:20
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Смирнова Марина Владимировна

    Светлана! Посмотрела Ваши документы, договоры типовые, особых условий там нет, договора залога нет. Собственно мой первоначальный ответ остается в силе:

    «Если Вы узнали, что Ваша квартира заложена — то есть стала предметом
    залога для завершения строительства застройщиком, то, безусловно, это
    нарушение Ваших прав, так как по обязательствам застройщика Вы не несете
    ответственности». 

    Следовательно, Вам необходимо в суде отстаивать свои права, требуя признать право собственности на квартиру. Удачи!

    Марина.

    13 Сентября 2014, 23:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats