Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

280 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
280 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Требуется консультация по форме договора для покупки земельного участка

Добрый день!

Хочу купить участок. Но не сильно разбираюсь в договорах. Прилагаю шаблон договора, который предлагает компания продавец.

Жду Ваши комментарии, что нужно добавить, а что убрать.

Нужно ли мне вступать в ДНП?

Вопрос платный.

С уважением, Алексей.

  • Шаблон предварительного договора (Ц~.doc
  • заявление о вступлении в члены ДНП.doc
  • Агентский договор.doc
11 Сентября 2014, 13:36, вопрос №555528 Алексей, г. Санкт-Петербург

Алексей оставил отзыв о сайте — показать

700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (9)

  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Алексей! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.

    11 Сентября 2014, 13:37
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Алексей! Ответ на ваш вопрос уже готовится и будет представлен в ближайшее время.

    11 Сентября 2014, 13:37
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    Вы собираетесь оплачивать всю сумму за участок сразу?

    11 Сентября 2014, 13:39
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    50 аванс, 250 через месяц, остальное в феврале с получением бумаг

    11 Сентября 2014, 13:47

    Уточнение клиента

    http://www.fakt-group.ru/uchastki-v-poselkah/poselok-tsareva-dacha/o-poselke/ описание объекта

    11 Сентября 2014, 14:42
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Подсажите в чьей собственности в настоящий момент находится данный земельный участок?

    11 Сентября 2014, 13:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    http://www.fakt-group.ru/uchastki-v-poselkah/poselok-tsareva-dacha/o-poselke/

    11 Сентября 2014, 14:08
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    С моей стороны я вижу  основную проблему..

    По предварительному договору: с учетом того, что земельный участок еще не сформирован, не прошел кадастровый учет, то по сути нет объекта продажи. Позиция судов СПб сводиться к следующему: «В силу п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
    Часть 2 статьи 6 и статья 11.1 ЗК РФ определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
    Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с ФЗ РФ от 18 июня 2001 года „О землеустройстве“. Таким образом, по смыслу указанных правовых норм предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, его кадастровом номере, позволяющие определенно установить отчуждаемое имущество. Если в предварительном договоре установлена площадь земельного участка, а сведения о границах и кадастровом номере отсутствуют, то предмет предварительного договора считается несогласованным, а договор — незаключенным. — это извлечение из определения городского суда, который признал такой договор, как у вас незаключенным.

    Далее в этом же договоре указано то, что основной договор оформляется только если вы заключите агентский договор, данное положение незаконно, нельзя „заставить“ вас подписывать агентский договор, как и заявление на включение вас в члены ДНП.

    Однако я понимаю, что для того, чтобы размежевать участок и оформить его на себя данному ООО нужны денежные средства, которые оно привлекает от граждан именно на основании таких договоров.

    11 Сентября 2014, 14:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Так и что мне делать?

    11 Сентября 2014, 14:27
  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Алексей! Ответ на ваш вопрос уже готовится и будет представлен в ближайшее время.

    11 Сентября 2014, 14:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Хочу купить участок. Но не сильно разбираюсь в договорах. Прилагаю шаблон договора, который предлагает компания продавец.

    Алексей

    Прежде всего необходимо обратить внимание на п. 3.1. договора: 

    3.1. Продавец
    (Сторона-1) обязуется передать в собственность Покупателя (Сторона-2) земельный участок, с кадастровым номером, определяемым после формирования (кадастрового
    учета) Земельного участка
    в соответствии с п.2 Договора, расположенный по
    адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Разметелевская волость, в
    районе станции Манушкино, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид
    разрешенного использования: для дачного строительства, ориентировочной площадью ______ кв.м., участок №
    _____, в границах, обозначенных на Плане земельного участка (Приложение
    №1), а Сторона-2 обязуется принять и оплатить указанный Земельный участок.

    В данном пункте речь идет о предмете договора, а именно о кадастровом номере земельного участка. В приложенном Вами варианте договора кадастровый номер участка не указан. С учетом данного обстоятельства, в случае возникновения спора данный предварительный договор может быть признан незаключенным в связи с тем, что в нем не конкретизирован, а значит не согласован предмет договора, то есть не согласован передаваемый объект (земельный участок):

    Статья 429 ГК РФ Предварительный договор

    1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

    3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

    Статья 432 ГК РФ Основные положения о заключении договора

    1.Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

    Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

    Как видите, поскольку в данном договоре не не согласован предмет договора, то есть все основания признать его незаключенным.

    То есть в таком виде я не рекомендую Вам подписывать договор.

    11 Сентября 2014, 14:54
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    Дачное Некоммерческое Партнерство — некоммерческая организация, учрежденная  гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих
    социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства (далее — садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение).

    Суть этого юрлица в объединении взносов на благоустройство территории, занятой земельными участками членов. В него можно войти и выйти в любое время.

    В соответствии с п. 4 ст. 4 упомянутого закона,

    В садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом партнерстве имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким партнерством на взносы его членов,  является собственностью садоводческого, огороднического или дачного  некоммерческого партнерства как юридического
    лица.
    Члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого партнерства не отвечают по
    его обязательствам, и такое партнерство не отвечает по обязательствам  своих членов.

    Все что куплено на взносы — собственность партнерства. Следовательно при выходе на возврат взносов можно не рассчитывать.

    Предварительный договор

    В п. 1 размер земельного участка определен приблизительно. Вместе с тем, согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ,

    3.  Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.  

    Основой договор в данном случае — договор купли-продажи земельного участка. Существенными условиями такого договора являются точное описание объекта (земельного участка). В соответствии со ст. 554 ГК РФ,

    В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче
    покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
    При  отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем  передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным

    Исходя из того, что предмет предварительного договора определен не точно, договор содержит риск признания его незаключенным.

    Пункт 2. при несформированном участке возникает тот же риск, что содержится в п. 1.

    По большому счету, это Вам на руку, если решите отказаться от подписания основного договора. Тогда, в случае понуждения к его заключению, можно говорить. что обязанности заключать его не было, поскольку содержащий эту обязанность предварительный договор не заключен.

    Пункт 5 навязывает Вам расходы на оплату услуг третьего лица по совершению регистрационных действий, которые Вы можете выполнить самостоятельно и бесплатно (за исключением оплаты госпошлины за регистрацию).

    В п. 6 срок на подписание основного договора — 5 дней, а договор еще надо проверить. Впрочем, если вышлете продавцу обоснованные возражения по договору — нарушения п. 6 не будет.

    Пункт 8.1. содержит условие об оплате, вместе с тем, предварительный договор не может содержать такое условие, потому как по нему согласовываются лишь обязательства в определенный срок заключить основной договор, а не оплата за то, что еще даже не оформлено. Данный платеж будет образовывать у продавца неосновательное обогащение, потому как это будет платеж по еще незаключенному основному договору. Кроме того, возникает риск невозвращения денежных средств. Полагаю было бы удобнее для всех использовать услугу банковской ячейки: продавец только тогда получит деньги, когда предъявит банку свидетельство о праве собственности на Ваше имя.

    П. 8.3. устанавливает неустойку за невыполнение Вами незаконно возложенной обязанности, предусмотренной п. 8.1.

    агентский договор

    Вот без него можно легко обойтись, самостоятельно сдав договор, заявление о регистрации и через месяц забрав документы. Пункт 5 предварительного договора навязывает Вам этого агента.

    Плюс пункты 4, 5 — выше всяких похвал:

    4. Агент вправе удерживать находящиеся у него документы, которые
    подлежат передаче Клиенту, в обеспечение своих требований по Договору.

     

    5. Оплата расходов, связанных с
    исполнением Договора осуществляется за счет Клиента. К таким расходам относятся:

    — изготовление нотариально удостоверенных доверенностей от Клиента на лиц, указанных Агентом;

    — изготовление иных нотариально удостоверенных документов (нотариальные копии документов, согласие супруга) в случае необходимости.

    Этот агентский договор сделан по модели поручения.


     

    11 Сентября 2014, 14:57
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо за ответ, надо его "переварить"! Вечером отпишусь.

    11 Сентября 2014, 15:13
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате
    Согласно ст. 972 ГК РФ,

    3. Поверенный, действующий в качестве коммерческого представителя (пункт
    1 статьи 184), вправе в соответствии со статьей 359 настоящего Кодекса удерживать находящиеся у него вещи, которые подлежат передаче доверителю, в обеспечение своих требований по договору  поручения.

    Только такой поверенный (коммерческий представитель) может удерживать документы.

    Согласно ст. 184 ГК РФ,

    1. Коммерческим представителем является лицо, постоянно и
    самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности.

    Как Вы понимаете, ваш агент коммерческим представителем не является. Он представляет только Ваши интересы, поэтому не может удерживать документы.

    Требовать от Вас выдавать доверенности тому, на кого он укажет, — увеличивает риски мероприятия в целом.

    Не следует заключать агентский и следовало бы убрать упоминание о нем в предварительном.

    Если Вам не так уж и дорог этот участок, стоит, на мой взгляд, дождаться оформления участка и просто заключить договор купли-продажи.


    11 Сентября 2014, 15:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats