Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

56 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
56 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Регистрация построенного дома и пристроек

Добрый день!

Я строю частный дом в Подмосковье на собственном земельном участке в 5,5 соток.

У меня есть ГПЗУ и разрешение на строительство. В разрешение на строительство указано ограничение на общую площадь 224 кв. м.

В ГПЗУ указан коэффициент застройки 0,2 и коэффициент плотности застройки 0,4.

Дом в два этажа и общая площадь двух этажей равна 205 кв. м.

К дому я хочу пристроить гараж в 25 кв.м., котельную в 15 кв.м., и терассу в 15 кв.м.

Т.е. получаем общую площадь с пристройками равную 260 кв.м.

Вопрос: нарушаю ли я параметры разрешения на строительство?

С какими проблемами я столкнусь при регистрации права собственности на дом, гараж и пристройки, если все их построю?

Не имеет ли смысл получить свидетельство о собственности сначала на дом, затем только строить пристройки?

С уважением, Василий

18 Августа 2014, 18:59, вопрос №533437 Василий, г. Москва
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (15)

  • Юрист - Соболев Олег Александрович
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Добрый день.

    Я так понимаю свидетельство о праве собственности на участок есть.

    В соответствии с законом о дачной амнистии вы сможете зарегистрировать участок.

    Подробнее почему напишу после уточнения вопроса.

    18 Августа 2014, 19:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Да, право собственности на участок есть. Насколько знаю, дачная амнистия действует до 1 января 2015 года. Завершить полностью строительство дома и пристроек я не успею. В этом году я планирую только стены дома поднять и крышу дома сделать. Т.е. в доме пока не будет отопления, ремонта, облицовки, окон.

    18 Августа 2014, 19:30
  • Юрист - Хаматова Резеда

    У Вас площадь 224 кв. м — это на дом, а на другие объекты разрешение не нужно!

    Статья 51. Разрешение на строительство
    [Градостроительный кодекс РФ] [Глава 6] [Статья 51]

    17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:


    1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном
    физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением
    предпринимательской деятельности, или строительства на земельном
    участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;


    2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);


    3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;


    4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей,
    если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие
    характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные
    параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные
    градостроительным регламентом;


    4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;


    5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом,
    законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной
    деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

    18 Августа 2014, 19:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо. Я в курсе этой статьи (попадалась). Однако мне также попадалось мнение что в понятие общей площади дома включаются также сооружения, непосредственно пристроенные к нему. Т.е. я полагаю что когда я вызову БТИ, то они же мне техпаспорт на строение целиком сделают (дом + пристройки). И вот тут будет превышение общей площади.

    Вот тут в частности сказано что отапливая пристройка входит в жилую площадь: http://www.kp.ru/daily/24526/672980/

    Котельная ведь непременно является отапливаемой.

    И ответ Вашего коллеги Карху Бориса в этой ветке также это подтверждает.

    18 Августа 2014, 19:41
  • Юрист - Хаматова Резеда

    При этом никакие другие законы и подзаконные НПА, регулирующие затронутые здесь правоотношения, не могут противоречить Градостроительному Кодексу РФ вообще и приведенной мною статье 51 в частности.

    Статья 3. Законодательство о градостроительной деятельности
    [Градостроительный кодекс РФ] [Глава 1] [Статья 3]

    2. Федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации, содержащие нормы, регулирующие отношения в области градостроительной деятельности, не
    могут противоречить настоящему Кодексу.


    18 Августа 2014, 19:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Карху Борис
    Карху Борис, Адвокат
    Общаться в чате

    Смотрим ст. 15 Жилищного кодекса РФ: «Объекты жилищных прав»

    1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

    2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования)).

    3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)

    4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)

    5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

    www.consultant.ru/popular/housing/55_2.html#p260© КонсультантПлюс, 1992-2014

    Отсюда — терраса НЕ входит в общую площадь. Вы можете строить, что же касается гаража и котельной, то Вы можете построить их отдельно. Если же будет в доме, то придется включать в общую площадь дома.  

    18 Августа 2014, 19:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Возможноcти построить гараж отдельно нет. И если я его построю пристройкой к дому, то соответственно нарушу параметры РнС? Какое наказание за это будет? Смогу ли я оформить в собственность дом и гараж в этом случае?

    18 Августа 2014, 20:01
  • Юрист - Проворова Анна
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Василий, добрый вечер.

    Вы можете начала зарегистрировать дом, а потом просто задекларировать свои пристройки. По собственному опыту знаю (дом в Долгопрудном), чтоб зарегистрировать, даже окна не нужны. Вызываете кадастровых инженеров, заполняете у них декларацию (пишите, что в результате у Вас будет), они делают техплан, получаете кадастровый паспорт, потом свидетельство о собственности.

    18 Августа 2014, 19:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Соболев Олег Александрович
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Закон о дачной амнистии могут продлить, тем более разрешение на строительство дома у Вас есть.

    В плане ГПЗУ предусмотрен дом на 224 кв.м.?

    Если строения будут капитальными  (гараж) на них тоже нужно будет получать разрешение.

    18 Августа 2014, 19:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Можно сказать что ГПЗУ выдан на дом.

    В ГПЗУ приведены сведения о разрешенном использовании участка, сказано что объект строительства должен быть на более 3 этажей; коэф. застройки 0,2; коэф. плотности застройки 0,4.

    18 Августа 2014, 19:58
  • Юрист - Константинов Олег
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Василий.

    Пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, являющаяся вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну или более общую капитальную стену.

    Площадь пристроек не входят в общую площадь жилого помещения, за исключением случаев, если пристройки отапливаемые, то они входят в состав жилого фонда и учитываются по площади.

     Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовыхи иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. ( статья 15 ЖК РФ)

    Котельная будет входить в площадь жилого помещения.

    С уважением, Олег

    18 Августа 2014, 19:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Олег, спасибо. Вы ещё раз подтвердили что пристройки (в частности отапливаемые) входят в общую плошадь. Вопрос такой: если я превышаю параметры застройки из РнС( в частности общую площадь), как это наказывается? И как в таких случаях оформляется собственность?

    18 Августа 2014, 20:07
  • Юрист - Константинов Олег
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Если я превышаю параметры застройки из РнС( в частности общую площадь), как это наказывается? И как в таких случаях оформляется собственность?

    Василий

    Вам нужно будет внести изменения просто в ваш проект застройки и узаконить в соответствующих органах превышающую вами площадь помещения. На практике ни разу не слышал, чтобы за превышение что-то было страшное.

    Вот судебная практика по самовольной пристройке к примеру, суд на стороне справедливости.

    С уважением, Олег

    18 Августа 2014, 20:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Олег, спасибо за информацию. Такой вопрос: про какой проект застройки вы говорите? У меня на руках только ГПЗУ и РнС с общими параметрами. Никакого проекта нет. Если я вас правильно понял, то существует такая практика: дали РнС на 205 кв.м., построили на 300 кв.м., подаем документы на изменение РнС? И какой шанс получить новый РнС с большими параметрами, если это противоречит градостроительным регламентам?

    18 Августа 2014, 22:06
  • Юрист - Константинов Олег
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Судебная практика, правда по самовольной постройке, ну это не суть.

    • Практика.doc
    18 Августа 2014, 20:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Соболев Олег Александрович
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Олег, спасибо. Вы ещё раз подтвердили что пристройки (в частности отапливаемые) входят в общую плошадь. Вопрос такой: если я превышаю параметры застройки из РнС( в частности общую площадь), как это наказывается? И как в таких случаях оформляется собственность?

    Могут быть наложены штрафы и поднят вопрос о сносе построек.

    Но я думаю до этого не дойдет.

    По закону о дачной амнистии сможете все оформить. 

    18 Августа 2014, 20:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Проворова Анна
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Василий,  Вам просто не дадут разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

    Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
    [Градостроительный кодекс РФ]
    [Глава 6]
    [Статья 55]

    1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет
    собой документ, который удостоверяет выполнение строительства,
    реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в
    соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного,
    реконструированного объекта капитального строительства
    градостроительному плану земельного участка или в случае строительства,
    реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту
    межевания территории, а также проектной документации.

    Для получения акта приёмки возведённого или реконструированного частного жилого дома
    необходимо получить документально зафиксированные (подтверждённые)
    согласования со следующими представителями административных структур:


    • главного архитектора;
    • главного врача ВРЦ ГСЭН;
    • главой администрации района;
    • директора отделения ГУП МОБТИ;
    • специалиста реестрового идентификатора строений;
    • главного председателя комитета земельных ресурсов и землеустройства;
    • государственного инспектора ГУ ПРМО;
    • начальника ВОГПС;
    • начальника отделения ТО ГУГАСН

    Для получения заключения государственного архитектурно-строительного надзора на ввод в эксплуатацию частного жилого дома (в т.ч. после реконструкции) потребуются следующие документы:


    • свидетельство о регистрации права на землю;
    • постановление главы района на выделение земельного участка;
    • постановления главы района на разрешение проектирования, строительства;
    • строительный паспорт, разрешительное письмо на строительство, план размещения на участке возведённых строений;
    • строительный проект, утверждённый и согласованный;
    • регистрационная карточка ГАСК;
    • первичная техническая инвентаризация;
    • акт приемочной комиссии;
    • общегражданский паспорт (доверенность);
    • документы, согласованные с соответствующими службами инженерных
      коммуникаций (службы водоснабжения, канализации, газоснабжения,
      электроснабжения);
    • номер реестрового идентификатора;
    • квитанции о покупке автономных пожарных извещателей
    6. Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:

    3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;

    Поэтому лучше сейчас зарегистрируйте собственность, без ввода в эксплуатацию.


    18 Августа 2014, 20:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Возможноcти построить гараж отдельно нет. И если я его построю пристройкой к дому, то соответственно нарушу параметры РнС? Какое наказание за это будет? Смогу ли я оформить в собственность дом и гараж в этом случае?

    Василий

    Если пристроите, то нарушите, могут просто изменения в проект не внести, к примеру, тогда придется отстаивать права через суд, ну страшного здесь нет ничего.

    Главное соблюсти нормы и выдержать расстояния от соседей определенные, если вы построите гараж, к примеру на расстоянии по моему меньшем чем 3 метра от соседа, то вас могут заставить снести его или нужно будет соглашение соседа о том, что он не возражает против этого.

    18 Августа 2014, 20:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Могут быть наложены штрафы и поднят вопрос о сносе построек.Но я думаю до этого не дойдет.По закону о дачной амнистии сможете все оформить.

    Соболев Олег Александрович

    Согласен абсолютно. Вряд ли до этого дойдет. Не дойдет точно. Этим заниматься просто никто не будет.

    18 Августа 2014, 20:33
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Карху Борис
    Карху Борис, Адвокат
    Общаться в чате

    Возможноcти построить гараж отдельно нет. И если я его построю пристройкой к дому, то соответственно нарушу параметры РнС? Какое наказание за это будет? Смогу ли я оформить в собственность дом и гараж в этом случае?

    Василий

    правильнее будет вначале построить дом, ввести его в эксплуатацию, а затем пристроить гараж. 

    18 Августа 2014, 20:33
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Такой вопрос: про какой проект застройки вы говорите? У меня на руках только ГПЗУ и РнС с общими параметрами. Никакого проекта нет. Если я вас правильно понял, то существует такая практика: дали РнС на 205 кв.м., построили на 300 кв.м., подаем документы на изменение РнС? И какой шанс получить новый РнС с большими параметрами, если это противоречит градостроительным регламентам?

    Василий

    Статья 51 Градостроительного кодекса:

    1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

    На основании данной статьи делаем вывод о том, что явным нарушением норм будет неполучение данного разрешения на строительство, так как у вас данное разрешение есть, то самое главное соблюсти основные процедуры, то есть противопожарная безопасность и т.д, если данные нормы полностью соблюдены, то все хорошо.

    При наличии нарушений, пусть тогда сами обращаются в суд и отстаивают свои права, что допустим то, то нарушает право соседей и так далее.

    В случае превышения норм по строительству, органы вынесут предупреждение об устранении данного нарушения, а потом соответственно могут и привлечь к ответственности в соответствии с :

    Статья 9.5. Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию

    3. Продолжение работ до составления актов об устранении выявленных уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора федеральным органом исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации недостатков при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства -

    влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от десяти тысяч до тридцати тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от десяти тысяч до сорока тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.

    Статья 49 Градостроительного кодекса говорит о не более 3 этажей для индивидуального проживания.

    Главным документом является кадастровый паспорт, максимум при превышении норм вам могут отказать в регистрации права собственности на данный дом.

    НО

    Самое главное, чтобы 

    Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

    Не нарушались права третьих лиц.

    Если ОМСУ откажут, то можно зарегистрировать право через суд.

    С уважением, Олег

    19 Августа 2014, 00:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats