Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

244 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
244 юриста сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Проверить ДДУ и доп. Соглашение на наличие "подводных камней"

Здравствуйте.

Хотелось бы понять какие возможные риски содержат документы и на сколько они правильно составлены.

Особо хочу отметить что меня смутило в документах:

1. Оплата происходит в рассрочку, однако условия рассрочки, базовая стоимость и выплаты по процентам в договоре не обозначены. На словах условия рассрочки таковы: первый год без процентов, второй год – 1% в мес.

2. Требуют оплаты первого взноса до регистрации ДДУ.

3. Почему-то полученное разрешение на строительство в 2013 г. было заменено на новое от 2014 г.

  • ДДУ квартира 1 л. рассрочка 1.0.doc
  • Cоглашение квартира 1 л. с ДДУ 1.0.doc
01 Августа 2014, 14:01, вопрос №518053 Dmitry, г. Санкт-Петербург
1200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (9)

  • Юрист - Андреева Татьяна

    Здравствуйте, Дмитрий!

    1. Оплата происходит в рассрочку, однако условия рассрочки, базовая стоимость и выплаты по процентам в договоре не обозначены. На словах условия рассрочки таковы: первый год без процентов, второй год – 1% в мес.

    Dmitry

    В соответствии с п. 2.3. Договора, который Вы выложили, оплата производится в соответствии с Графиком платежей (Приложение № 4 к Договору). Этот график является неотъемлемой частью Договора. И если Вы посмотрите, то в нём указаны конкретные суммы, и общая сумма. Вот всё, что в Графике платежей отражено, и будете вносить по ДДУ — сверху ничего. График не меняется. То есть, при наличии такого Приложения не нужно расписывать условия оплаты в самом ДДУ.

    2. Требуют оплаты первого взноса до регистрации ДДУ.

    Dmitry

    Так это и понятно. Деньги-то всегда хочется получить заранее…

    Но по Соглашению срок дается до 06 августа 2014 года. Поэтому График и содержит уточнение по платежам — «Не позднее». То есть, раньше 30 октября можно, позже нельзя. Подписав Соглашение, Вы дали согласие на внесение первой части денег именно в срок до 06.08.2014 г. (п. 3.2. Соглашения)

    Всё законно

    3. Почему-то полученное разрешение на строительство в 2013 г. было заменено на новое от 2014 г.

    Dmitry

    Ну так  разрешение обычно даётся на один год. И  каждый год продлевается. Это нормально.

    У Вас всё в порядке по долёвке.

    Удачи!

    01 Августа 2014, 14:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Красноярск
    Общаться в чате

    Добрый день, Дмитрий!

    1. Оплата происходит в рассрочку, однако условия рассрочки, базовая стоимость и выплаты по процентам в договоре не обозначены. На словах условия рассрочки таковы: первый год без процентов, второй год – 1% в мес.

    Dmitry

    Здесь нет ничего странного, поскольку в приложенный файлах имеется график платежей, в которых эти данные указаны, соответственно нельзя говорить о том, что данные условия не согласованы. Именно этим графиком и следует руководствоваться.

    2. Требуют оплаты первого взноса до регистрации ДДУ.

    Dmitry

    Это тоже нормально, просто такой порядок оплаты, ничего необычного в этом нет.

    3. Почему-то полученное разрешение на строительство в 2013 г. было заменено на новое от 2014 г.

    Dmitry

    Дело в том, что просто разрешение было продлено, поэтому и произошла замена, ничего подозрительного в этом нет.

    Дополнительно отмечу, что в целом представленный Вами договор является стандартным для ДДУ, каких-либо отличительных особенностей, которые бы могли свидетельствовать о том, что здесь есть какие-либо подводные камни нет, поэтому на текущий момент оснований подозревать, что Вам собираются обмануть нет, не переживайте.

    Удачи Вам!

    С Уважением,
    Васильев Дмитрий.

    01 Августа 2014, 14:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Быстрова Лина

    1. Оплата происходит в рассрочку, однако условия рассрочки, базовая стоимость и выплаты по процентам в договоре не обозначены. На словах условия рассрочки таковы: первый год без процентов, второй год – 1% в мес.

    Dmitry

    см. приложение № 4 к вашему Договору, платить Вы должны согласно графику платежей и им руководствоваться в своей дейтельности.

    2. Требуют оплаты первого взноса до регистрации ДДУ.

    Dmitry

    Согласно вашей договоренности срок оплаты у Вас не позднее 06.08.2014.

    3. Почему-то полученное разрешение на строительство в 2013 г. было заменено на новое от 2014 г.

    Dmitry

    Разрешение ежегодно продляется, вот поэтому дата изменилась.

    Все хорошо, придерживайтенсь условий Договора, у Вас все там нормально прописано.

    Желаю Всего наилучшего.

    01 Августа 2014, 14:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самарин Александр
    получен
    гонорар
    44%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте. 

    1. Оплата происходит в рассрочку, однако условия рассрочки, базовая стоимость и выплаты по процентам в договоре не обозначены. На словах условия рассрочки таковы: первый год без процентов, второй год – 1% в мес.

    Dmitry

    Если нет этого условия в договоре, то и 1% с Вас будет взять не законно. 

    Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
    (ред. от 21.07.2014)
    «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

    Статья 5. Цена договора
    1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого

    строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

    3. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

    У Вас условия о начислении % нет, да и ФЗ Об участии в долевом строительстве это не предусматривает.

    2. Требуют оплаты первого взноса до регистрации ДДУ.

    Dmitry

    Вот в данном случае соглашение в части обеспечения обязательств я бы не подписывал. В общем то ничего страшного в этом нет, но требовать не имеют права. Только по соглашению сторон. В целях максимально себя обезопасить от мошенничества лучше не подписывать или исключить ч. 3 из Соглашения

    3. Почему-то полученное разрешение на строительство в 2013 г. было заменено на новое от 2014 г.

    Dmitry

    Возможно было просто выдано новое разрешение. Для надёжности можно уточнить действительно ли такое разрешение выдавалось. 

    В остальном в принципе стандартный договор, единственное, что не увидел, это способ обеспечения обязательств по договору, который должен быть указан в договоре согласно ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

    01 Августа 2014, 14:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самарин Александр
    получен
    гонорар
    44%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Господа коллеги, а как быть в части обеспечения обязательств Застройщика по договору? Может я пропустил этот пункт?

    Ст. 4.
    4. Договор должен содержать: 

    1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 

    2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

     3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

    4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 

    5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

    Так как:

    5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

    01 Августа 2014, 14:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Быстрова Лина

    Господа коллеги, а как быть в части обеспечения обязательств Застройщика по договору? Может я пропустил этот пункт?

    Самарин Александр

    см. Раздел 3, 5 и 6  там все прописано.

    01 Августа 2014, 14:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хаматова Резеда
    получен
    гонорар
    22%
    Юрист, г. Казань
    Общаться в чате

    Я вижу один плюс: у данного застройщика, существующего с 2005 г., нет судебной практики с гражданами по поводу рассрочки платежа или оплаты ДДУ. Вообще этот договор не самый плохой. 

    Но есть и «подводные камни» в этом договоре:


    1. В начале договора указано, что договор заключен не директором на основании Устава, а каким-то ФИО на основании доверенности. Возможно, через три года выяснится, что он не имел права подписи данного договора. Это повод ЗАО не соблюдать условия договора. 

    2. В договоре в п.4.3. указано, что участник ДДУ обязан принять объект. Между тем, согласно ФЗ от 30 декабря 2004 г. N
    214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) он должен «приступить к принятию», а это совсем другая процедура.

    То же самое нарушение в п. 3.3.2.

    3. В п. 5.4. Застройщик не несет ответственности за недостатки
    (дефекты) Объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа Объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его
    эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим Участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

    Между тем, по N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его
    непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

    1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

    2) соразмерного уменьшения цены договора;
    3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

    4. В п.3.3.7. Вы обязаны вносить Застройщику оплату коммунальных услуг.

    При этом в части 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ, устанавливающей правила использования застройщиком
    денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, не предусмотрено право застройщика привлекать и использовать денежные средства физических и юридических лиц для компенсации расходов,
    связанных с содержанием квартиры и обслуживанием многоквартирного жилого дома. 

    5. Согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в  долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской  Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в
    письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

    Поэтому считаю, что до регистрации ДДУ в регпалате сумма 2,2 млн.несоразмерна. ЗАО — сильная фигура на рынке. Они могут взять на себя риск, так как легко взыщут с Вас. А Вы, когда первый отдаете деньги, рискуете потом долго бегать за таким сильным противником.

    01 Августа 2014, 14:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самарин Александр
    получен
    гонорар
    44%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    3. В п. 5.4. Застройщик не несет ответственности за недостатки
    (дефекты) Объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа Объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его
    эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим Участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

    Между тем, по N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его
    непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

    1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

    2) соразмерного уменьшения цены договора;
    3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

    Не путайте нормальный износ в ходе эксплуатации и нарушение строительных норм.

    При этом в части 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ, устанавливающей правила использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, не предусмотрено право застройщика привлекать и использовать денежные средства физических и юридических лиц для компенсации расходов, связанных с содержанием квартиры и обслуживанием многоквартирного жилого дома.

    Хаматова Резеда

    Тоже не согласен. Согласно Ст. 18

    2. В случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 настоящей статьи ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.

    В п. 2.2. договора предусмотрено расходование на оплату комм. услуг, единственное нарушение можно найти, это что не разраничены суммы которые идут непосредственно на строительство и какие застройщик тратит по своему усмотрению.

    Но формально нарушение.

    01 Августа 2014, 15:46
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Красноярск
    Общаться в чате

    1. В начале договора указано, что договор заключен не директором на основании Устава, а каким-то ФИО на основании доверенности. Возможно, через три года выяснится, что он не имел права подписи данного договора. Это повод ЗАО не соблюдать условия договора.

    Согласен, вот этот момент несколько смущает, поскольку заключение подобных сделок по доверенности часто является мошенничество, на этот момент следует обратить особое внимание, тщательно проверив все их документы на строительство, возможно имеет смысл нанять адвоката непосредственно для заключения сделки.

    02 Августа 2014, 09:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats