Мне свекр подарил квартиру по нотариальному заверенному договору дарения и уже внесена запись в егрн. Я не в состоянии платить НДФЛ, можно ли расторгнуть договор дарения по обоюдному согласию. Нужно ли будет мне в таком случае платить налог ?
Здравствуйте. Свекор не относится к членам семьи и близким родственникам по Семейному кодексу, поэтому квартира, полученная от него в дар, облагается НДФЛ 13% (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). На практике налоговая обычно считает доход по кадастровой стоимости квартиры.
Расторжение договора, к сожалению, вряд ли поможет. Доход возник в момент регистрации Вашего права в ЕГРН. Соглашение о расторжении уже исполненного договора дарения налоговые органы, как правило, не рассматривают как основание освободить от налога, а возврат квартиры свекру фактически будет новой передачей имущества от Вас к нему. Поэтому рассчитывать, что после расторжения налог платить не придется, рискованно.
Что можно сделать:
1. Учесть сроки. Если право зарегистрировано в 2026 году, декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30.04.2027, а налог уплатить до 15.07.2027. Время накопить сумму есть.
2. Попросить отсрочку или рассрочку. Если имущественное положение не позволяет заплатить сразу, можно подать в налоговую заявление об отсрочке или рассрочке уплаты на срок до одного года с документами о доходах (ст. 64 НК РФ).
3. Если квартиру планируете продать, учтите, что при продаже раньше минимального срока владения будет еще и налог с продажи. Решение лучше принимать, сразу посчитав оба налога.
Если подскажете кадастровую стоимость квартиры и дату регистрации права, можно будет точно рассчитать сумму налога и сроки.
С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро
Здравствуйте! Да, если свёкор согласен, договор дарения можно расторгнуть по соглашению сторон с возвратом квартиры свёкру и регистрацией обратного перехода права собственности в ЕГРН. Важно оформить именно расторжение первоначального договора и возврат квартиры, а не новое дарение квартиры свёкру. ФНС прямо разъясняет: после расторжения договора дарения и обратной регистрации права за дарителем облагаемого НДФЛ у одаряемого не возникает.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Поскольку первоначальный договор у Вас нотариальный, соглашение о его расторжении также следует оформить нотариально.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Само по себе подписание соглашения недостаточно: необходимо зарегистрировать в ЕГРН обратный переход права собственности к свёкру. Именно после этого налоговая позиция существенно надежнее. ФНС в актуальном разъяснении прямо указывает, что при расторгнутом договоре одаряемый НДФЛ не платит, а освобождение связывается с внесением в ЕГРН записи о переходе недвижимости обратно дарителю.
При этом изначально подарок от свёкра не освобождается от НДФЛ только на основании родства: свёкор и невестка не входят в перечень близких родственников, предусмотренный налоговым законодательством.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
Поэтому практический вариант такой: обратиться вместе со свёкром к нотариусу, оформить соглашение о расторжении с прямым условием о возврате квартиры дарителю и зарегистрировать обратный переход права. Если налоговая уже направила требование либо Вы уже подали 3-НДФЛ, порядок дальнейших действий будет немного отличаться.
Если хотите, можете написать, в каком году Вам подарили квартиру и приходило ли уже что-либо из налоговой — я подскажу, нужно ли подавать декларацию или корректировку после расторжения.
Здравствуйте, Заира.
ГЛАВНОЕ: налог уже возник — свёкор не близкий родственник, 13/15 процентов от кадастровой стоимости; возврат квартиры соглашением возможен, но без стопроцентной гарантии по налогу.
Сначала о налоге, потому что он здесь решает всё. Свёкор не входит в круг близких родственников — в перечне только супруги, родители и дети, дедушки, бабушки, внуки, братья и сёстры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), поэтому подаренная квартира облагается НДФЛ: 13 процентов с суммы до 2,4 млн рублей и 15 процентов с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Считают не от рыночной, а от кадастровой стоимости на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права. Декларацию подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля (ст. 228 НК РФ); без декларации налоговая посчитает налог сама по данным Росреестра.
Теперь про расторжение. Отмена дарения возможна только в случаях, прямо названных в законе (ст. 578 ГК РФ). Но это не единственный путь: по согласию сторон договор расторгают соглашением (п. 1 ст. 450 ГК РФ), и дарение здесь не исключение. Соглашение оформляют у нотариуса, затем в Росреестре регистрируют прекращение вашего права и возврат права свёкру, документы подают через МФЦ.
Что с налогом при возврате квартиры:
1. Соглашение о расторжении плюс запись в ЕГРН на свёкра — основание для перерасчёта: доход считается не полученным, и НДФЛ платить не нужно, такова позиция Минфина и ФНС.
2. Полной гарантии нет: часть судов считает, что исполненный договор дарения расторгнуть соглашением нельзя, и тогда налог останется. Поэтому порядок такой: сначала регистрация возврата квартиры, потом в налоговую — пояснения и нулевая уточнённая 3-НДФЛ с приложением соглашения и выписки ЕГРН.
3. Если квартиру оставляете себе — налог платите в сроки выше; сумма считается от кадастровой стоимости, это меньше рыночной.
Сроки и порядок: заявление в Росреестр — через МФЦ, регистрация проходит в течение нескольких рабочих дней; на оспаривание позиции налоговой и возврат денег действует срок три года (ст. 200 ГК РФ).
Уточните: в каком году квартира зарегистрирована на вас и сколько составляет её кадастровая стоимость?
Напишите мне в чат — разберу вашу ситуацию и подскажу порядок действий.
Зарестирирована на мне квартира буквально как неделя
Заира.
С вашими цифрами расчёт такой. Базу берут не с рыночной, а с кадастровой стоимости, внесённой в ЕГРН и применяемой с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права, — то есть 3 322 240 рублей (п. 6 ст. 214.10 НК РФ). Считает налог не вы, а налоговый орган — он же направит уведомление. Ставка по шкале: 312 000 рублей плюс 15 процентов от суммы свыше 2,4 млн (п. 1 ст. 224 НК РФ). По вашей стоимости это 312 000 и 138 336 — итого 450 336 рублей.
Оговорка: шкала считается от всей вашей базы за 2026 год, а не только от квартиры. Если есть зарплата, лимит 2,4 млн уже частично занят, и налог с квартиры будет больше названной суммы — точную цифру даст только налоговая по вашим данным.
Что делать:
1. Проверьте по выписке ЕГРН, что 3 322 240 — кадастровая стоимость, применяемая с 1 января 2026: именно она идёт в базу.
2. До подачи декларации закройте расторжение: нотариальное соглашение и регистрация возврата квартиры свёкру. Если успеете в 2026 году, дохода за этот год не возникнет вовсе.
3. Если квартира остаётся у вас — декларация до 30 апреля 2027 года, налог до 15 июля 2027 года (ст. 228 НК РФ). За неподачу декларации штраф 5 процентов от суммы за каждый месяц, но не более 30 процентов (ст. 119 НК РФ), плюс пени за дни просрочки (ст. 75 НК РФ).
4. Платить нечем, а расторжение не выходит — просите отсрочку или рассрочку на срок до одного года с документами о доходах (ст. 64 НК РФ).
5. Снизить базу своей оценкой не получится: закон берёт именно кадастровую стоимость. Оспорить её можно, но это долгий путь и на сроки 2027 года он не влияет.
Деньги и сроки: налог при отсутствии других доходов — 450 336 рублей, декларация — до 30.04.2027, оплата — до 15.07.2027, рассрочка — до года.
Уточните: свёкор согласен вернуть квартиру или против? Если против, платить придётся, и тогда считаем рассрочку.
Коротко: налог считают от кадастровой стоимости 3 322 240 рублей — это 450 336 рублей при отсутствии других доходов, и считает его налоговая. Сроки: декларация до 30.04.2027, оплата до 15.07.2027. Спасти может только зарегистрированный возврат квартиры свёкру — успевайте в 2026 году; платить нечем — просите рассрочку до года.